Calculo fácil de la subida de las cuotas
En los últimos tres años, el euribor ha subido casi 1,5 puntos. Si la tendencia alcista continúa, las cuotas podrían encarecerse entre 500 y 1.000 euros al año a corto plazo.
Más de un punto. æpermil;sta es la subida que en apenas 12 meses ha experimentado el principal índice de las hipotecas españolas al calor del encarecimiento del precio del dinero. El progresivo ascenso de los tipos de interés en la zona euro en el último año, si bien reporta beneficios para los ahorradores que reciben una mayor remuneración por su capital, supone un contratiempo para todos los que tienen contratado un préstamo -sobre todo variable- o recurren a la financiación para hacer frente a sus gastos.
Hasta el momento, y pese a que no faltan las recomendaciones alertando del endeudamiento que soportan las familias españolas y del efecto de un encarecimiento de los tipos sobre las economías familiares y el consumo, los expertos consideran que el riesgo no es importante. 'Pese al aumento que ha experimentado el euribor, todavía no hay signos de demora en el pago de las cuotas y, por lo tanto, no hay morosidad', señalan fuentes de BBVA. Sin embargo, el efecto ya se está dejando notar.
En mayo, y según el último dato oficial relativo al euribor -índice al que están ligadas el 83,9% del 97,5% de los préstamos a tipo variable, según datos del INE-, el índice subió 0,087 puntos respecto al mes anterior. Una subida que se suma a las siete anteriores y que ha situado el índice en el nivel más alto desde agosto de 2002, cuando se estableció en el 3,44%. Un nivel que el indicador no tardará en alcanzar si continúa con su evolución actual y que en junio ya lo establece en el entorno del 3,4%, dados los niveles diarios de la última semana en el 3,37%, 3,38% y 3,42%.
Teniendo en cuenta estos datos, y que en meses anteriores las revisiones al alza han ido aumentando hasta suponer cerca de 70 euros de más al mes -unos 770 euros al año- en un ejemplo de hipoteca tipo de 120.000 euros a 20 años -la mayor revisión al alza desde noviembre de 2000-, es previsible que este importe aumente en los próximos meses.
Subida de entre 500 y 1.300 euros
Según la Asociación Hipotecaria (AHE), 'el riesgo de incremento del costo actual de amortización a corto plazo, de acuerdo con la evolución histórica de los índices de referencia en la UME, es inferior a 500 euros anuales para los préstamos hipotecarios estándar contratados antes de 1997. Para aquellos formalizados entre 1997 y 2001, el riesgo medio podría situarse en un incremento anual de 550 a 770 euros, y para los contratados desde 2002 en adelante, se situaría entre los 880 y los 1.300 euros anuales'. Se trata de importes -principalmente los últimos- que si bien no ponen contra las cuerdas el presupuesto familiar a corto plazo, sí pueden contraer el consumo. A medio y largo plazo, las perspectivas son aún más negativas si, como se prevé, las condiciones macroeconómicas siguen mostrando signos de mejora y eso lleva a más subidas de tipos.
Y es que para un préstamo a 20 años una subida de 0,50 puntos respecto al año anterior supondría, según cálculos de la AHE, un encarecimiento de 0,254 euros por cada 1.000 prestados. Esto supone, por lo tanto, una subida en la cuota de 30,48 euros al mes en un préstamo de 120.000 euros. Un mayor ascenso, de un punto, aumentaría la factura mensual hasta 0,514 euros por cada 1.000, 61,68 euros al mes (740 euros) para el mismo ejemplo de préstamo.
'En el supuesto de que a medio o largo plazo los índices de referencia habituales se situasen en los niveles máximos alcanzados en la UME (6,390%), el incremento del coste actual de la deuda hipotecaria podría alcanzar un máximo de 800 euros anuales para todos los préstamos anteriores a 1997', continúa el informe de la AHE dedicado al impacto de un eventual aumento de los tipos de interés sobre las cuotas mensuales de amortización. Para los contratados en fechas posteriores a ese año, es decir, entre 1997 y 2001, la situación aún es peor, ya que el encarecimiento previsto es más elevado, de entre 800 y 1.200 euros, y de entre 1.400 y 2.000 en los préstamos formalizados de 2002 en adelante.
Pero no sólo los que tienen su préstamo ligado al euribor registrarán revisiones al alza. Ya en los últimos meses, la subida de todos los índices de referencia y su establecimiento por encima de los niveles de hace 12 meses ha tenido repercusiones en la factura mensual de los hipotecados.
El efecto, sin duda, es importante. De ahí que para amortiguarlo, las entidades lleven tiempo flexibilizando las condiciones de los préstamos y en los últimos años, los plazos de amortización se hayan dilatado hasta permitir devolver las cuotas en 40 e incluso en casos excepcionales, 50 años -que le han valido una llamada de alerta del Banco de España-. Han introducido periodos de carencia (en los que se abonan solo intereses) de hasta 10 años, caso de la Hipoteca Abierta para jóvenes de La Caixa, plazos de espera (en los que se retrasa el pago de intereses y capital en ocasiones puntuales de desempleo o enfermedad), se permite retrasar un porcentaje del capital al final del periodo, como facilita la Hipoteca Fácil de BBVA, o se posibilita alternar el tipo fijo con el tipo variable según convenga al cliente. Y algo más. La entrada en escena de los bancos que operan en la red, la caída de los tipos de interés hasta niveles mínimos históricos del 2% y la dura competencia desatada por captar cuota de mercado en pasivo ha obligado a bancos y cajas a reducir los diferenciales (el importe que se suma a los índices) desde los 1,25 puntos de no hace muchos años a los 0,35 que aplican algunas entidades.
Además de estas facilidades, las entidades han diseñado productos específicos para aquellos que quieren abonar siempre la misma cuota, independientemente del comportamiento de los tipos de interés -la denominada cuota fija- y donde el encarecimiento del precio del dinero se repercute en el alargamiento o reducción del plazo de amortización.
Soluciones ante la subida
Para los que ya tienen su préstamo contratado, beneficiarse de estas condiciones (si su hipoteca no las incluye) es complicado, ya que cambiar de préstamo (a través de una subrogación, que también permite cambiar de entidad) conlleva unos gastos que sólo en casos puntuales (cuando el préstamo es muy antiguo y, por lo tanto, añade un diferencial al índice superior al punto) merece la pena asumir. Otra opción, poco utilizada por los hipotecados, es pasarse a un préstamo a tipo fijo -posibilidad subvencionada por el gobierno en cuanto a que reduce los gastos notariales y registrales y abarata los impuestos-. Una posibilidad más, siempre que el presupuesto lo permita y atendiendo a fiscalidad, es realizar amortizaciones anticipadas, siempre vigilando si éstas están penalizadas.
Sin embargo, los expertos apuntan a otra alternativa que además puede suavizar, según fuentes de BBVA, el efecto del encarecimiento de los cuotas y es que gracias al efecto riqueza que tienen las familias fruto de la revalorización que ha experimentado la vivienda en los últimos años, éstos pueden ampliar capital si se necesita financiación adicional.
Con soluciones o sin ellas, lo cierto es que desde las entidades reconocen que no hay una preocupación latente ante la subida de tipos y que mucho tienen que ascender para que el riesgo de impago sea real y aumente la tasa de morosidad.
Hacer números en estos casos, sin embargo, no está de más, sobre todo para las nuevas contrataciones que ya acusarán el encarecimiento de los tipos de salida (los que se aplican en los préstamos variables durante el primer año o los primeros seis meses, según la entidad) o en los tipos fijos.
En todas las situaciones, además, conviene negociar con la entidad, más cuando se contratan productos añadidos a la hipoteca.
La nueva oferta, más cara
No sólo los que ya tienen contratado un préstamo van a ver encarecido el importe que pagaban hasta hace unos años. El dinero más caro ya está teniendo repercusiones en la oferta de bancos y cajas. En las últimas semanas -en algunos casos meses- más de una entidad ha empezado a elevar las tasas que aplica a sus préstamos, independientemente del efecto que tiene la subida de los índices de referencia en los mismos.Los tipos de salida de muchos préstamos (los que se aplican durante el periodo inicial que según la entidad puede alargarse entre seis y 12 meses) también se han encarecido en más de una entidad. El Sabadell, por ejemplo, ha subido del 3,9% al 3,97% su préstamo a tipo variable con un diferencial de 0,7 puntos. También ha incrementado el que suma un diferencial de 0,5 puntos (tipo inicial del 3,77%). Barclays es otra de las entidades que ha subido el tipo de interés que aplica durante el primer año en la Hipoteca Remunerada. Del 3,28% anterior lo ha establecido en el 3,55%. Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM), Ibercaja y Bankinter han seguido también esta tendencia.Pero los tipos variables no son los únicos afectados por la subida. Los préstamos a tipo fijo también han empezado a reflejar que el precio del dinero es más caro. Uno de los últimos bancos en subir esta modalidad ha sido el Sabadell, que recientemente ha elevado la tasa inicial que aplica a sus préstamos fijos.Por ejemplo, el préstamo a 12 años ha pasado del 4,65% al 4,75% mientras que el de 30 años ha pasado del 5,25% al 5,3%.
Tres millones de familias, las más afectadas por el alza
La subida que ha registrado el euribor en los últimos años ha tenido un claro perjudicado: las familias que contrataron sus préstamos en un momento en el que coincidieron dos circunstancias, tipos de interés en mínimos históricos y precios de la vivienda nunca vistos hasta entonces. Fue en junio de 2003 cuando el euribor se situó en el nivel más bajo de su historia, en el 2,014% -fruto de la debilidad económica y la relajación de la política monetaria- y las entidades empezaron a flexibilizar las condiciones de los préstamos para facilitar la contratación de los mismos. En ese momento, cerca de tres millones de familias suscribieron una hipoteca, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), donde estiman que en ese periodo (de junio de 2003 a diciembre de 2005) se contrataron 4.143.556 préstamos con garantía hipotecaria por un valor de 520.979 millones de euros. De ese volumen, 2.902.373 de créditos fueron constituidos para la adquisición de vivienda.Aun a pesar de que la evolución del euribor en el segundo semestre de 2003 fue levemente alcista (terminó el año en el 2,381%), todos los que contrataron en estas fechas y revisaron un año después ya empezaron a sufrir encarecimientos en la cuota, aunque de poca importancia (de entre 0,1 y 0,3 puntos). A medida que el euribor ha continuado la tendencia alcista, las subidas se han incrementado y han pasado factura a los hipotecados hasta el mes pasado, cuando los que revisaron sufrieron la mayor revisión al alza desde hace seis años.Todavía mayor podría ser el efecto en los que revisan este mes -con el índice de junio-, cuando se cumplen exactamente tres años de los mínimos históricos.Las pocas posibilidades de que, al menos a corto plazo, se invierta la tendencia de tipos de interés al alza, hace que sean muchos los que tengan ante sí una cuota del préstamo cada año superior al del anterior.