Los fondos inmobiliarios ganan margen de maniobra en el exterior
El reglamento de la Ley de Instituciones de Inversión Colectiva abre la mano para la inversión en edificios en el extranjero a través de sociedades, lo que rebaja la fiscalidad sobre las plusvalías
Rentables, pero con fuertes limitaciones para competir. Así son los fondos inmobiliarios, una especie con poco más de diez años de vida en España y, según la Asociación de Instituciones de Inversión Colectiva (Inverco), con un futuro más alentador tras la aprobación del nuevo reglamento de la Ley de Instituciones de Inversión Colectiva.
Este vehículo de inversión ha encontrado en este reglamento (publicado el 8 de noviembre) un punto de apoyo para medirse con los fondos inmobiliarios extranjeros. Los antecedentes hablan de una lucha con armas desiguales a la hora de lograr rentabilidad y clientes, lo que ha desincentivado a las gestoras. De hecho, el grupo dedicado a la inversión inmobiliaria está integrado sólo por siete fondos. 'Es más que probable que en los próximos meses haya grandes entidades, hasta ahora ajenas a estos instrumentos, que presenten novedades gracias al reglamento', cree el director general de Inverco, Ángel Martínez Aldama.
Los fondos extranjeros actúan fuera de sus países a través de sociedades de inversión, una fórmula para evitar tributar por las plusvalías inmobiliarias y hacerlo sólo por bienes mobiliarios, sujetos a una fiscalidad menos agresiva. Entretanto, la normativa española exigía a los fondos locales que sus inversiones en cualquier país de la OCDE fueran directas, por lo que se convierten en titulares registrales de los edificios que explotan y pagan impuestos por inmuebles.
Ahora el reglamento abre la posibilidad de colocar hasta un 15% del patrimonio de estos fondos en sociedades, lo que abre una ventana a la diversificación de la cesta de inversiones con edificios en el extranjero. 'De momento es mejor un 15% que nada, a la vuelta de dos años veremos si esta medida ha sido beneficiosa e incluso si es necesaria una mayor flexibilidad', opina Martínez Aldama.
Pero el optimismo no es desbordante entre los grupos financieros que gestionan este tipo de productos. 'Mejoran las condiciones para invertir fuera, pero no creemos que las nuevas medidas sean suficientes como para fomentar la aparición de nuevos fondos', dice Carlos Zamora, subdirector general de Santander Central Hispano Activos Inmobiliarios.
Distintos expertos en el negocio del ladrillo sostienen que los fondos españoles ofrecían síntomas de parálisis, acumulando excesiva liquidez al no encontrar productos interesantes. Y es que en España hay escasez de oferta en oficinas y los propietarios de viviendas no venden ante la incesante subida de precios. A esta situación se suma la menor rentabilidad que ofrece el alquiler local respecto al resto de la UE. 'Los países del Este surgen como una auténtica oportunidad y ahora se ha facilitado la entrada en ellos', destaca Fernando Luque, analista de fondos de Morningstar.
Con el reglamento aún caliente en el BOE, los gestores de fondos inmobiliarios piden más. En España están obligados a tener el 50% de la cartera en viviendas para beneficiarse de una tributación del 1% en el impuesto de Sociedades. 'Los extranjeros no tienen coeficiente de vivienda, por lo que es imposible competir con ellos', expone Pedro Marazuela, gestor del AC Patrimonio Inmobiliario de Ahorro Corporación. Y de igual opinión es Carlos Zamora, del Santander, quien también pide la ampliación del recién estrenado límite del 15% de inversión en sociedades.
Otra restricción contra la que habla Ahorro Corporación es la impuesta por la ley 23/2005 de 18 de noviembre, por la que se permite a los fondos desarrollar la actividad inmobiliaria de viviendas para destinarlas al alquiler, pero esos bienes deberán ser ofrecidos en arrendamiento por un mínimo de siete años.
Desde Inverseguros, responsable del fondo más rentable a largo plazo, Segurfondo Inversión, hablan contra el coeficiente obligatorio en vivienda: 'Los fondos inmobiliarios son las únicas instituciones de inversión colectiva cuya tributación está condicionada por su inversión'. Y creen que podría levantarse la norma que prohibe gestionar servicios anexos a los inmuebles más allá de su arrendamiento. Por último, dicen desde la dirección de Inverseguros, la exigencia de que los edificios permanezcan un mínimo de tres años en el fondo 'lastra la gestión sin contrapartidas positivas'.
Una opción para invertir sin prisas
Un 7,23% de rentabilidad desde 2000 sitúan a los inmobiliarios entre los fondos más rentables a largo plazo. En 2005 los siete españoles ofrecen una media del 5,12% a los 130.000 inversores en fondos inmobiliarios. Sobre todos ellos pesan comisiones de suscripción y reembolso de hasta un 5% del valor liquidativo, lo suficientemente altas como para plantearse entrar en el fondo y no salir de él en un margen de dos o tres años.
Cambios a favor
1. Se amplía a 24 meses el periodo para invertir los nuevos recursos de los partícipes en edificios. Consecuencia: A mayor tiempo para alcanzar el coeficiente de inversión (70% en inmuebles) se puede ser más selectivo con los productos.2. Se permite la inversión en sociedades que compran inmuebles para su alquiler sin la obligatoriedad de disolverlas en medio año. Consecuencia: Facilita la entrada en mercados internacionales merced a que se tributa por bienes mobiliarios, con una menor carga fiscal que los inmobiliarios.3. Las gestoras obtienen capacidad para incumplir temporalmente el coeficiente de liquidez. Consecuencia: Miles de euros que permanecían intocables para ofertar liquidez a las participaciones ganan en operatividad.4. Posibilidades para invertir la liquidez (excepto el 10% de coeficiente obligatorio que ha de permanecer en renta fija con vencimiento inferior a 18 meses). Consecuencia: El dinero que entra en el fondo puede ir a Bolsa, otros fondos, depósitos en entidades de crédito, etcétera, hasta el momento en que es invertido en un inmueble. La cartera se amplía.