El extraño encanto de las hipotecas
Contra todo pronóstico, los bancos y cajas españolas siguen apostando por las hipotecas como producto financiero estrella. Al contrario de lo que sucede en otros países europeos, nuestro mercado hipotecario coincide con el inmobiliario, ya que en su práctica totalidad los préstamos otorgados se dedican a la compra y rehabilitación de la vivienda. Si bien este modelo de negocio cuenta con abundantes virtudes, tiene la desventaja de condicionar el comportamiento de las hipotecas a la suerte del mercado inmobiliario.
En los últimos 10 años, el saldo vivo de créditos hipotecarios aumentó un 530%, hasta alcanzar 582.500 millones de euros a finales de 2004. Mientras que en 1982 representaba un 15,6% del total del crédito otorgado en España al sector privado residente, en 2004 significaba el 59,2%. Como porcentaje del PIB, el crédito hipotecario ha aumentado del 10,9% al 69,5%. Hoy, casi el 44% de los 14,4 millones de hogares españoles han asumido algún tipo de hipoteca. Esta espectacular evolución ha estado acompañada por un alargamiento del plazo medio del crédito -se ha duplicado, de 12 a 24 años- y por una sustancial reducción de los tipos de interés pagados por el cliente, que se han reducido del 11% al 3,25%.
Para un buen número de instituciones financieras, el eje de su estrategia comercial se ha focalizado en el préstamo hipotecario. Hasta ahora, todo han sido ventajas. Por un lado, permite vincular al cliente, colocándole de una sola tacada cuatro o cinco productos adicionales, tales como la domiciliación de la nómina y sus recibos habituales, tarjetas de crédito, seguros del hogar y de vida, fondo de pensiones, etcétera. Por otro lado, los riesgos del negocio son bajos, ya que -fruto de un largo periodo de crecimiento económico- las tasas de morosidad se han reducido hasta mínimos históricos y, sólo en situación extrema, el cliente deja de pagar la mensualidad de su casa. Dado que la inmensa mayoría de hipotecas están referenciadas al euribor, el riesgo de tipo de interés para la entidad financiadora es muy pequeño. Finalmente, debido al auge de las emisiones de cédulas y titulizaciones hipotecarias, la banca ha logrado obtener la liquidez necesaria para sostener el ritmo de crecimiento de la inversión.
Al flexibilizar demasiado un producto, la entidades aceptan clientes marginales y, por ende, más riesgo
El círculo virtuoso es casi perfecto: las comisiones devengadas mediante el cross-selling venta cruzada de productos convierten a la hipoteca en un producto de rentabilidad elevada que compensa con creces el bajo entorno de tipos de interés y la agresiva competencia.
Los últimos datos confirman la excelente salud del negocio hipotecario, cuyo recorrido parece inagotable. Durante 2004, el ritmo de concesión de hipotecas creció a unas medias mensuales superiores al 30%, marcando récords como el de marzo, donde lo hizo a una tasa del 48%. En lo que va del presente año, los incrementos porcentuales se han reducido, manteniéndose próximos al 20%. Sin embargo, algunas entidades, como Banesto, lograron crecimientos por encima del 30% y otras, como el BBVA y La Caixa, crecieron por encima de sus competidores.
Todo parece indicar que la ralentización del mercado hipotecario anticipada por algunos expertos para 2005, queda, de momento, aplazada. No obstante, algunas tendencias recientes parecen señalar que el punto de inflexión está próximo. Por un lado, el número de operaciones no crece al mismo ritmo que los volúmenes, síntoma ineludible que la demanda ya no es lo que era: las subidas en el precio de la vivienda explican que el importe medio por hipoteca concedida durante el pasado mes de junio ascendiera a 154.890 euros, un 18,80% más que en la misma fecha de 2004.
Evidentemente, los ingresos percibidos por las familias españolas no suben a este ritmo y las posibilidades de asumir mayores niveles de endeudamiento son muy limitadas. Es, entonces, razonable anticipar que el negocio hipotecario no podrá mantener estas tasas de crecimiento por mucho más tiempo. Para compensar esta previsible reducción de negocio, algunas entidades financieras han rediseñado su estrategia comercial en dos sentidos.
Por un lado, lanzando campañas dirigidas a atraer segmentos de clientela cuya atención hasta ahora no era prioritaria, por ejemplo, jóvenes, inmigrantes e incluso personas en la llamada tercera edad.
Por otro, poniendo en el mercado productos cuyo principal atributo es la flexibilidad de pago. Así, varias entidades ofrecen hipotecas que permiten que durante los primeros años -alguna llega hasta 10- no se amortice capital, pagándose sólo los intereses. Otra entidad incluye opciones de pago a favor del prestatario. De uno u otro modo, el resultado son cuotas mensuales al inicio más pequeñas, pero luego más altas. Si a esto se añade una subida en los tipos de interés, la mezcla se torna explosiva.
Por sus características, estos nuevos productos hipotecarios no son comparables con los préstamos tradicionales. Dada su escasa tradición, incluso en mercados tan sofisticados como el americano, no existe evidencia empírica sobre su comportamiento bajo condiciones económicas adversas, especialmente en términos de morosidad, impagados y valor de las garantías. Lo cierto es que cuando las entidades flexibilizan demasiado las condiciones de un producto, están implícitamente aceptando clientes marginales y, por ende, mayor riesgo. En fin, suficientes incógnitas que invitan a la prudencia. No todo lo que reluce es oro, ni todas las hipotecas son igualmente seguras.