Oficinas para el inversor paciente
La renta del alquiler de oficinas sube al ritmo que caen los metros disponibles. Los expertos aconsejan comprar en los países del Este
El cartel de 'se vende' ha sido retirado recientemente del edificio Mecha, 3.700 metros cuadrados de oficinas en uno de los polos de atracción de empresas de las afueras de Madrid, el parque empresarial Arroyo de la Vega (Alcobendas). El comprador ha sido un inversor privado y el precio acordado fue de 13 millones. El hecho es que las grandes fortunas se han fijado en el mercado de oficinas, en franca competencia con los fondos de inversión, ante la tendencia al alza de su rentabilidad.
El momento, según los expertos, es propicio para entrar: se dan altos niveles de liquidez; crecen las rentas procedentes del alquiler, después de una caída acumulada del 40% en los últimos tres años; se trata de un activo fácil de revender, y tipos asequibles animan al comprador. Valga el ejemplo de la ofensiva de Amancio Ortega, que se lanza a la adquisición de edificios tras la colocación en Bolsa de Inditex, y de Alicia Koplowitz, que hace lo propio tras desinvertir en FCC. El problema es encontrar el producto adecuado ante la escasa disponibilidad de suelo en Madrid y Barcelona, las plazas más rentables (los analistas comienzan a apuntar también a Valencia).
Los productos que muestran los catálogos de las principales inmobiliarias y firmas de intermediación parten de los 300 metros cuadrados por planta, con precios cercanos a los 6.700 euros por metro en Madrid y 5.400 euros en la Ciudad Condal. Esto colocaría la valoración de una pequeña planta de despachos en el centro de la capital por encima de los dos millones.
El particular que se mueve a esas alturas es, al margen de las family office, 'alguien que vende activos inmobiliarios, como solares y fincas, y tiene prisa por reinvertir para evitar la presión fiscal sobre las plusvalías', explica Rafael Merry del Val, socio director de Knight Frank. La actuación de este perfil de inversor conlleva cierta urgencia en la compra. El producto ideal para él, por precio, es el inmueble vacío y, a diferencia del institucional, cuenta con menos presión ante la rentabilidad y puede esperar a encontrar el inquilino perfecto. Sin embargo, el inmueble soñado por todos es el que incluye un arrendatario de calidad, con un contrato a unos cinco años y cláusula de revisión periódica de renta (para poder negociar precios a la medida del mercado) cada tres.
'Alguien con más de diez millones en el bolsillo normalmente prefiere las oficinas a los pisos por ser menos complicados de gestionar y generar menores riesgos', sostiene Merry del Val. Y es que las oficinas presentan ventajas como son un menor proteccionismo al inquilino, mayor renta y una rotación superior. 'Los cambios de 1985 sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos abrieron el mercado español de oficinas a grandes inversores', recuerda Pedro de Churruca, consejero y director general de la consultora inmobiliaria Jones Lang Lasalle, 'por regla general la mayor parte del mercado europeo presenta una normativa semejante a la española, siendo París y Londres las ciudades más demandadas, y las capitales de los países del Este las que ofrecen posibilidades más interesantes', añade. Entre los mercados emergentes preferidos para Jones Lang Lasalle figuran Polonia, Hungría y Chequia.
'Recomendamos a nuestros clientes salir de España tras mayores rentabilidades que las ofrecidas por Madrid y Barcelona', sostienen desde Knight Frank, donde añaden Alemania como destino interesante. Algo se mueve entre los particulares cuando esta empresa, que atiende a un ramillete de grandes fortunas, se ha convertido en asesora de los clientes de Altae (la división de banca privada de Caja Madrid). En el mercado, por último, tampoco faltan quienes persiguen frutos inmediatos. El año pasado se apuntó en Barcelona la tendencia de convertir oficinas en viviendas. Nadie discute que se trata de una operación de alto rendimiento, pero pocos están dispuestos a lidiar con licencias y reformas.
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Madrid espera el MetronorteEl verano jugó en contra del volumen de contratación de oficinas en la capital de España a lo largo del tercer trimestre, cuando se ha alcanzado una demanda de compra y alquiler de 182.600 metros cuadrados. De éstos, 32.100 han cambiado de dueño y cada uno de esos metros han ido a parar a manos españolas a cambio de 143 millones.Por rentabilidad, los mejores edificios de las zonas más exclusivas presentan un 4,5%, por un 5,75% del Campo de las Naciones y un 6% de la Periferia Cercana.El precio máximo del alquiler en el mercado de oficinas subió un 1,6% de media en Madrid entre julio y septiembre. Este incremento se suma al del primer semestre y alcanza un acumulado del 8% entre enero y septiembre.Los precios que más repuntan son los del área secundaria, con un 2,6%. Y comienzan a revalorizarse los más baratos de la Comunidad, las tarifas mínimas del área Periferia Lejana.La zona de Madrid que presenta mayor atractivo de revalorización está al norte de la capital. Comprende el área entre Tres Olivos y San Sebastián de los Reyes, según King Sturge. Y es que, para marzo de 2007, está prevista la entrada en servicio del Metronorte que conectará la línea 10 de Metro en Tres Olivos y recorre las localidades de Alcobendas y San Sebastián de los Reyes.La demanda se desplaza en BarcelonaCon un máximo en el precio de alquiler situado en 23,5 euros por metro cuadrado y mes, el ascenso de precios en Barcelona ha sido del 3,9% en lo que va de año. Esa subida se debe, entre otras cosas, a que la oferta del centro está prácticamente copada, con un escaso 6% de suelo disponible, según datos de Jones Lang Lasalle.En el último trimestre, la contratación ha alcanzado los 102.300 metros cuadrados, con un 27% de incremento sobre el mismo periodo de 2004. 6.100 metros de la superficie señalada han figurado en acuerdos de venta por un valor de 64 millones. 'Ante la falta de producto alternativo los propietarios siguen en la postura de no vender', cita la consultora.A pesar del buen tercer trimestre, entre enero y octubre las inversiones en oficinas barcelonesas alcanzó 388 millones de euros, un 38% por debajo de la cifra del mismo periodo del año anterior. En cuanto al fenómeno más destacado, la demanda se desplaza a nuevas zonas como 22@ -en Pobleneu- y Gran Vía Sud-L'Hopitalest. Hay 150 millones en plena negociación y proyectos que cristalizarán en 2007 y 2008 ya están a la venta. Un informe de PricewaterhouseCoopers ofrece mejor calificación a Barcelona que a Madrid por su menor índice de desocupación en las zonas de negocios del centro.
Pautas para entrar en el mercado
1 El mercado de oficinas ofrece producto a partir de diez millones y es hasta los 30 donde el particular puede competir con el fondo por estar dispuesto a pagar más alto y aguantar la llegada de la rentabilidad.2 Para aminorar riesgos, conviene diversificar la compra de metros cuadrados de oficinas con inversiones en locales a pie de calle y edificios de uso industrial, según aconseja Knight Frank.3 Un inmueble sin inquilino suele ser más barato. Encontrar arrendatario cuesta, en las actuales condiciones del mercado, una media entre tres y seis meses tanto en Madrid como en Barcelona.4 Las condiciones del contrato de alquiler de una oficina son libres por lo que conviene fijar una cláusula de actualización de renta cada tres años que tenga en cuenta la evolución de los precios.