La ecuación demografía-vivienda
El precio de la vivienda en España prosigue, inalterable, su tendencia al alza, sin signos aparentes de cambio a corto plazo. Sin duda uno de los factores subyacentes en este hecho es el demográfico, el cual aparece, en los análisis sobre el sector, minusvalorado en medio del complejo haz de factores (económico-financieros, políticas urbanísticas, coste del suelo,...) que concurren en la impropiamente llamada 'burbuja inmobiliaria'.
Apuntamos brevemente seis razones demográficas -o, para ser más precisos, sociodemográficas- que seguirán explicando, a corto y medio plazo, la expansión de la demanda de vivienda en España. Tales son:
Existen una serie de razones sociodemográficas que explican la expansión, a corto y medio plazo, de la demanda de vivienda en España
¦bull;En el momento actual están accediendo al mercado de la vivienda las recrecidas cohortes demográficas correspondientes a los nacidos en los años setenta y animan el mercado de la segunda residencia -o de la segunda y definitiva primera vivienda- las cohortes anteriores -nacidos en los sesenta y primera mitad de los setenta- aún más numerosas. Dentro de 15 o 20 años accederán por primera vez al mercado inmobiliario cohortes más reducidas lo que se traducirá en una sensible retracción de la demanda por este factor.
¦bull;La población en la ultima década ha crecido en España un 5%, sin embargo el volumen de hogares lo ha hecho en un 20% y el número de hogares unipersonales (no sólo ligado a personas mayores -fundamentalmente mujeres- sino también, y sobre todo de adultos) se han incrementado en la última década en un 82%, una tendencia que se reforzará en el futuro, como consecuencia de la también creciente tasa de divorcios y rupturas matrimoniales. Pues bien, en relación a la demanda de vivienda interesa más la segunda variable, los hogares, que la primera, los habitantes. En el futuro pues, y en relación a la demanda de vivienda, será más importante proyectar hogares -y estos por estructura y tamaño- que población.
¦bull;La inmigración extranjera, pese a las altísimas tasas de hacinamiento que presenta (los hogares plurifamiliares se concentran casi exclusivamente en este sector de la población) está también contribuyendo de forma decisiva a aumentar la demanda de vivienda en España.
España es el país europeo en el que el ritmo de incremento y el volumen de inmigración extranjera está creciendo más rápido, equiparándose ya nuestra tasa (el 8 %) a la de los países europeos tradicionalmente receptores de la misma. La estabilización de esta inmigración, a través del reciente proceso de regularización y los previsibles y crecientes reagrupamientos familiares futuros se convertirá también en factor adicional.
¦bull;La emancipación de los jóvenes es en España mucho más tardía e infrecuente que en el resto de los países europeos, sin embargo nuestra convergencia sociodemográfica progresiva con Europa impulsará a que la edad de la emancipación se rebaje, máxime en momentos de crecimiento económico y empleo, como el actual.
¦bull;El inexorable crecimiento de la población de 65 y mas años en las próximas dos décadas así como el número de familias en fase de nido vacío (padres sin los hijos en el hogar) será más frecuente en el futuro próximo que en la actualidad, por ser las familias más pequeñas.
Este hecho propiciará un mayor desajuste entre las necesidades y las características de las viviendas, desajuste que, dada la importancia de la vivienda en propiedad en España y la rigidez en el mercado que ésta supone, tendrá difícil respuesta.
¦bull;España seguirá jugando y reforzará en el futuro su papel como destino del turismo residencial de jubilados procedentes del centro y norte de Europa, hecho que se convertirá en un nuevo factor de presión sobre la demanda de vivienda, sobre todo en la costa mediterránea y en los dos archipiélagos.
A diferencia de los factores económico-financieros (precio del dinero, comportamiento del mercado bursátil...) por definición coyunturales, los factores demográficos presentan un marcado carácter estructural y reforzarán y mantendrán la tendencia actual al menos en la próxima década, con el interrogante -siempre abierto- del factor inmigración extranjera: ésta inmigración ha desbordado todas las proyecciones demográficas hechas y puede seguir desbordando las proyecciones pendientes.
Sin embargo, la estrecha relación entre población y vivienda no significa que no haya desajustes entre la oferta y la demanda -sobre todo en relación a la económicamente no solvente- o entre necesidades y características. Este desajuste existe y se hará más patente en el futuro. Y será así porque la vivienda siempre ha tenido en España dos valores: un valor de uso (ligado a la necesidad de las mismas) y un valor de cambio (ligado a al precio que alcanza en relación a juego de la oferta y la demanda). En la actualidad únicamente parece contar el segundo: las viviendas tienen el precio que estamos dispuestos a pagar por ellas.
En suma, demografía, por la razones apuntadas (efecto generación, incremento del número de hogares y cambio en la composición de estos, inmigración extranjera, envejecimiento, emancipación de jóvenes y turismo residencial) seguirá contribuyendo a incrementar la demanda de viviendas en España, hecho que -desafortunadamente para la mayor parte de la población española- no va a ayudar a atemperar los precios de éstas, al menos a corto plazo.