Vivienda

La burbuja que no se acaba de desinflar

Durante los últimos años se ha hablado de una inminente bajada de los precios de la vivienda en nuestro país, en lo que se ha denominado §el pinchazo de la burbuja inmobiliaria§. Sin embargo, éste no acaba de producirse y en 2004 la vivienda se revalorizó algo más de un 17%, cuando los agentes del sector esperaban que se situara en torno al 10%.

En el primer trimestre de 2005 ha ocurrido algo parecido y el incremento en el precio ha sido de un 15,73% en términos interanuales, con respecto a igual periodo del año anterior, según los datos facilitados por el Ministerio de Vivienda. Ahora ya no se habla de §burbuja§ ni de §pinchazo§, las subidas moderadas y el fin de ciclo es la nueva apuesta.

El 2004 fue el octavo año en que, de forma consecutiva, subieron los precios de la vivienda en nuestro país. El ciclo comenzó en 1997, cuando la recuperación económica tuvo un impacto negativo en los precios de la vivienda y los precios subieron un 3,4%. El fin de la crisis económica y la carestía de alternativas de inversión llevaron a muchos ciudadanos a pensar en la vivienda como alternativa para obtener beneficios de su dinero.

Desde entonces ha ido año tras año batiendo records. Si en el 2000 se registró la mayor subida en una década (12,5%), en 2002 se experimentó la mayor subida desde 1989, (14,7%) multiplicando por siete la inflación prevista por el Gobierno. En 2003 el ciclo alcista continuó hasta alcanzar la mayor subida en 14 años y la más fuerte desde que comenzó el boom inmobiliario.

El pinchazo que nunca llegó

Aunque la idea de una sobrevaloración de los precios de la vivienda lleva varios años vigente, ya en agosto de 2003 el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España vaticinó en que la §burbuja§ estallaría a medio plazo, con una bajada en los precios de hasta el 30% cuando ¢la desproporción de la oferta se coma la demanda futura¢, quizás el momento en el cual saltaron todas las alarmas sobre un posible desinfle del mercado inmobiliario a corto plazo, fue en junio de 2004. El pistoletazo de salida fue un reportaje de la revista §The Economist§ donde se denunciaba el aumento del 121% de los precios de la casas en España entre 1997 y 2004, sólo superado en Europa por el mercado irlandés.

La revista económica hablaba de un posible §pinchazo de la burbuja§ tanto en España, como en Reino Unido, Holanda, Australia, Irlanda, Nueva Zelanda y Estados Unidos. Su principal argumento era que el incremento de los precios de las casas no había sido paralelo al de los salarios y los alquileres, lo que podría hacer que a corto plazo el mercado se desinflara de forma brusca, hasta en un 30%.

El propio Fondo Monetario Internacional (FMI), con Rodrigo Rato al frente, alertó meses después del riesgo de una ¢inminente¢ y ¢brusca¢ corrección del precio de la vivienda. Pero la realidad es que por el momento la oferta no acaba de comerse a la demanda. Los bajos tipos de interés, la demanda extranjera, y la llegada de inmigrantes que favorecen la inversión inmobiliaria, son los datos esgrimidos por los expertos para justificar este error de cálculo.

Moderación: la palabra de moda

Ahora nadie quiere hablar de §pinchazo§, nadie ha oído hablar de él y todos niegan la existencia de la §burbuja§. La nueva apuesta es la moderación. Se habla de síntomas de un pico en el ciclo inmobiliario, que se puede ver: en la ralentización en el ritmo de subida de los precios, en el alargamiento de los plazos de venta de las viviendas y en la tendencia al alza de los tipos de interés.

Para Natalia Aguirre, directora de estrategia de la empresa de análisis de inversión Renta 4, ¢los precios se moderarán, tenderán a estabilizarse, pero sin grandes caídas¢. Sin embargo, este mensaje tampoco resulta novedoso, ya en 2002 el entonces Secretario de Estado de Economía, Luís de Guindos decía que no se podía hablar de §burbuja inmobiliaria§, pero que por el contrario el precio se iría ¢estabilizando en los próximos meses hacia cifras razonables¢. Pero como se ha podido comprobar esta otra percepción de la realidad inmobiliaria española tampoco ha sido acertada.

La idea de la moderación es compartida por más expertos, Emilio Ontiveros, catedrático de Economía de la Universidad Autónoma de Madrid y presidente de la Asociación de Analistas Financieros Internacionales (AFI) es uno de ellos. En su opinión, la demanda de vivienda se va a ir moderando ligeramente y con ello los precios convergerán hacía un 10% de subida interanual. Según explica Ontiveros ¢un equilibrio a corto plazo es casi imposible debido a factores como la demanda de europeos, la inmigración y una fiscalidad cómplice de la adquisición¢.

Sin embargo, desde enero los pisos han subido en un 4,3% sus precios, cifra que de mantenerse lo que resta de año, dejaría 2005 con un incremento cercano al 18%, nada que ver con la moderación anunciada.

¿Acciones o ladrillos?

Este incremento del precio de los inmuebles está íntimamente relacionado con que la vivienda es la principal fuente de inversión en el mercado español. En este sentido, a pesar de que casi todos los expertos consultados hablan de una rentabilidad en la vivienda en torno al 8% para 2005, los inversores no se ponen de acuerdo si la mejor apuesta de revalorización es la vivienda u otros activos como la Bolsa, que ya en 2004 superó por segundo año consecutivo a la vivienda en rentabilidad.

El Índice General de la Bolsa Española subió en 2004 un 18,70% frente al 17% de la vivienda. En este sentido, desde el grupo de inversión Renta4 se apunta que ¢la inversión en bolsa cuenta con el apoyo de un crecimiento económico robusto, unos sólidos resultados empresariales y unas valoraciones aún atractivas que hacen que en la relación rentabilidad- riesgo seamos más favorables a la inversión en bolsa que a los inmuebles¢.

Pero este supuesto no es compartido por todos, ya que aunque la inversión inmobiliaria tuviera éste año una revalorización similar a la de la Bolsa, en el entorno del 6% y el 8%, los tiempos de venta de la vivienda se van a alargar y en este sentido el tiempo es dinero.

El actual momento de la bolsa española, en niveles similares o inferiores a los de principios de año, tampoco ayuda a que los inversores cambien el ladrillo por las acciones. Los ciudadanos siguen viendo en la vivienda el valor más seguro y más rentable, ya que incluso en el caso de que la bolsa ofrezca un mejor rendimiento, todo depende del valor en que tengamos nuestra inversión puesto que su revalorización es mucho menos homogénea que la de la vivienda.

En este sentido, Ismael Picón, gerente de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA), cree que en teoría la mala situación actual de los mercados de valores no debería influir en el precio de la vivienda ya que ¢el dinero que sale de la bolsa no va a la vivienda, son mercados distintos. Aquel que apuesta por vivienda lo hace a un largo plazo mientras que, el que lo hace por la bolsa busca beneficios en un menor espacio de tiempo¢.

Sistema Agotado

El crecimiento español de los últimos años ha venido marcado por dos grandes pilares como han sido los bajos tipos de interés y la construcción. Pero el modelo parece agotado, si las previsiones de venta de pisos se van alargando se tendrá que moderar la construcción y España perderá competitividad.

En este sentido, parece que la buena noticia puede llegar desde el Banco Central Europeo, que según Natalia Aguirre de Renta4 ¢no debería subir los tipos más de un 0,25% o un 0,5% en 2005, desde el 2% actual¢.Este hecho permitiría que los españoles sigan viendo una buena oportunidad en la vivienda por las facilidades crediticias que dan unos tipos de interés bajos.

Sin embargo, el momento actual parece el propicio para que el mercado español cambie de modelo. Con un horizonte donde España va a perder, en favor de los nuevos países comunitarios, los fondos de Cohesión que le aporta la UE y con una cada vez mayor deslocalización de las grandes empresas, y con la buena noticia de tener el déficit casi a cero, España puede permitirse arriesgar en un modelo que le confirme entre las primeras economías mundiales. Lo que parece claro, es que España no puede seguir creciendo a base de ladrillos, necesita un nuevo modelo económico y la buena situación de su economía deja un margen de maniobra que no se puede desaprovechar.