Invertir en otros ladrillos
Locales comerciales en las mejores calles de casi todas las provincias españolas y oficinas en Madrid y Barcelona son algunos de los activos inmobiliarios que los expertos consideran más atractivos para el próximo y los siguientes años frente a las incógnitas que como invesión plantea el sector residencial. Adolfo Rámirez-Escudero, director de la consultoría de CB Richard Ellis, señala que asimismo tienen 'especial interés los resorts turísticos, las residencias para la tercera edad o los parques comerciales de medianas superficies'. Algunos de estos activos han atraido este año a grandes fortunas españolas, mientras que en ellos los pequeños inversores generalmente sólo pueden entrar a través de fondos especializados. Pero existe ese otro camino y es posible así acceder a ellos.
Y ahora, cuando los analistas de las principales consultoras inmobiliarias preparan sus informes sobre las perspectivas de 2005, lo primero que destacan es que para invertir en ese sector no se pueden esperar consejos generales: los activos se deben analizar por subsectores (residencial, oficinas, centros y locales comerciales, así como naves industriales) y por ciudades e, incluso, por zonas en la misma urbe.
Para Pedro de Churruca, socio director de Jones Lang Lasalle, entre los productos más aconsejables por su demanda y rentabilidad están los centros comerciales. No obstante, respecto a estos activos, al igual que para los inmuebles industriales, destaca un problema: la escasa oferta pero que los hace todavía más atractivos.
El director de Jones Lang Lasalle agrega que en los inmuebles industriales se pueden lograr igualmente rentabilidades altas, aunque cuenten con más riesgo. Como otros expertos Pedro de Churruca incluye las oficinas en sus recomendaciones, pese a que han tenido un comportamiento negativo en los últimos tres años. 'Van a empezar a subir de rentabilidad y de precios', añade. Han sido, además, uno de los objetivos favoritos de las grandes patrimonios españoles, que han copado el 85% de la inversión en ese área durante 2004 a través de sociedades o fondos de su propiedad.
Y es que la evolución de las oficinas en determinadas ciudades y áreas va a cambiar, según los expertos. Con esta previsión, el momento actual sería bueno para comprar este tipo de activos, según señala Jaime Pascual, director del departamento de inversiones de Aguirre Newman. Pero es preciso, si se quiere aprovechar esa futura coyuntura, tomar posiciones a buenos precios y en los mercados con más liquidez, como los de Madrid y Barcelona, destaca Jaime Pascual. En esas ciudades, añade, es más sencillo desinvertir si después se opta por esa vía de revalorización.
Por el contrario, como otros analistas, Jaime Pascual estima que la vivienda es un segmento muy complicado, y que con los actuales niveles de precios parece difícil que se produzcan significativas revalorizaciones. Además, la rentabilidad para los inversores que opten por el alquiler no es muy elevada, 'de las más bajas de Europa', subraya. Para esos activos, recomienda estar atentos a los posibles cambios de la normativa fiscal que, de producirse, supondrían un frenazo importante a las compras.
Jaime Pascual destaca que una de las mejores inversiones refugio dentro del sector inmobiliario son los locales comerciales, que es un activo de referencia para los clientes más conservadores. Pero siempre, añade, en la mejores zonas de cada ciudad, pese a que son aceptables en cualquier capital de provincia. Son inversiones, señala, con una elevada demanda que aportan ingresos constantes y regulares. No obstante, un problema que también se repite en ellos es la falta de oferta.
Y el director general de CB Richard Ellis se refiere a las iniciativas estratégicas de las promotoras, que muestran y que en parte van a marcar el rumbo del mercado. 'Tenderán a reducirse las reservas de suelo, que podrán mantenerse en stock un máximo de cuatro años'. 'Serán años -añade Adolfo Ramírez-Escudero-, en los que las promotoras desarrollarán una profunda diversificación geográfica, entrando en nuevos mercados, tanto nacionales como internacionales'. Esa diversificación tal vez pueda ser una guia para otros inversores.
La inversión inmobiliaria, según los expertos, es bastante compleja. Los consejos sólo pueden darse por productos muy determinados, por ciudades e, incluso, por zonas de cada urbe
Desaceleración de la inversión residencial
Los expertos no prevén bajadas en los precios de las viviendas durante 2005, pero casi todos creen que se producirá una desaceleración tanto en la demanda como en la construcción. 'Estamos ante un sector claramente en el pico del ciclo y en el que la oferta debería acabar por ajustarse a la demanda potencial', señala un informe de Banesto. Esta entidad prevé que el número de viviendas construidas al año se reduzca un 30%. En cuanto a subida de precios la mayoría de los expertos apuestan por alzas entre el 5% y el 10%.Y Pedro de Churruca, de Jones Lang Lasalle, cree que la compra de viviendas, que básicamente la realizan los pequeños inversores y generalmente para uso propio, se mantendrá mientras prosigan los beneficios fiscales y los bajos tipos de interés. No obstante, destaca que como inversión cuenta ya con un coste muy alto y que la actual normativa sigue básicamente protegiendo al inquilino, frente a legislaciones como la estadounidense o la inglesa, por lo que el alquiler presenta significativos riesgos.Y el director de CB Richard Ellis señala que en 'los planes estratégicos hasta 2008 que han presentado distintas inmobiliarias parece que se extiende la idea de adaptarse a un ciclo económico de menores ritmos de crecimiento, con algún posible repunte de tipos de interés a medio plazo'. Y estima que en la inversión inmobiliaria se registrará 'un fuerte creciemiento de instrumentos de ahorro a largo plazo como fondos de pensiones y mutualidades'.También los técnicos de la Sociedad de Tasación están constatando una desaceleración de la actividad en residencial, mientras que las inmobiliarias perciben que en estos momentos cuesta más tiempo vender una vivienda.