Un año para echar al inquilino moroso
Entre un 10% y un 15% de las viviendas de España están alquiladas. Esto supone entre dos y algo más de tres millones de viviendas. Pero si este dato no gusta a los distintos gobiernos que, de una u otra manera, proponen medidas para fomentar el mercado de alquiler, tampoco gusta el dato, sólo estimado, de vivienda vacía, en torno al millón y medio de viviendas.
¿Por qué no se alquila? Los propietarios tienen miedo a los morosos y el inquilino, a diferencia del comprador, no tiene deducciones fiscales. En palabras de Juan Ignacio Fernández Aguado, abogado del despacho Albiñana Suárez de Lezo, 'un inquilino tiene más fácil no pagar la renta que un propietario cobrarla'. Desde que un arrendatario deja de pagar hasta que el propietario logra echarle por la vía judicial pueden pasar entre ocho y catorce meses en una ciudad como Madrid, explica Fernández. En ciudades más pequeñas, pueden bastar unos seis meses. 'Más que cambios en la ley, se necesitan más medios para que los juicios sean más rápidos', añade.
Hace poco más de un año que el proceso de desahucio fue modificado, primero en julio de 2003 por la Ley de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo y en diciembre por una reforma parcial de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Los expertos calificaron entonces los cambios de 'ensayo de juicios rápidos en materia de desahucio'. El resultado no está siendo satisfactorio aunque se redujo de cuatro a dos meses el plazo para poner una demanda desde la reclamación del pago, se permitió la acumulación ilimitada de acciones y se acortaron los plazos para dictar sentencia.
Además del desahucio por impago, el propietario de una vivienda en alquiler puede echar al inquilino si alega que necesita el inmueble para fijar ahí su residencia
Desde el Ministerio de Vivienda se ha promovido la creación de una comisión de expertos 'para estudiar una eventual modificación de la legislación vigente'. Pero de momento, el gabinete que dirige María Antonia Trujillo tiene como objetivo 'fomentar la contratación de seguros que cubra impagos o daños'. Y es que si echar a un inquilino moroso es cuestión de tiempo, 'cobrar la deuda puede ser imposible', como afirma Fernández. 'Sin una nómina que embargar, llegar a otros bienes del inquilino suele ser imposible', aclara. Por eso, la primera acción de un propietario es 'librarse del bicho' en argot inmobiliario, antes que reclamar el cobro por vía judicial.
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario de una casa puede pedir una fianza equivalente a un mes de alquiler y nada más. Pero se puede pactar cualquier tipo de garantía para el pago. Según explica Fernández, 'está empezando a ser habitual pedir seguros de daños o de responsabilidad civil a los inquilinos. Es muy gravoso, pero la fianza sólo sirve para costear reparaciones menores tras la salida del inquilino'. Avales bancarios y en casos extremos, avales inmobiliarios son otras garantías. Asimismo, sobre todo para estudiantes, se pide que el contrato lo firmen los padres como responsables solidarios.
Los contratos de alquiler pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad, pero por los gastos que conlleva (aranceles notariales, tasa de registro e impuestos) no suele hacerse. Aún así, el contrato es válido y puede llevarse a juicio. El hecho de que el propietario no esté al corriente de sus deberes fiscales tampoco le impide ir a juicio.
Si el propietario desea ocupar la vivienda alquilada, tiene que respetar la duración del contrato y sus renovaciones obligatorias hasta cumplir un mínimo de cinco años. Sólo si acredita no tener otra residencia puede lograr el desahucio. El Grupo Popular ha presentado una propuesta en el Congreso para reducir a un año la duración mínima del alquiler. Fuentes del Ministerio insisten en que más que la duración, lo importante es dotar de garantías a los dueños.
El desahucio: Los pasos para ir a juicio
1 Ante un impago se va al juzgado al que pertenezca la vivienda y se pone una demanda pidiendo, sin necesidad de argumentos jurídicos, que el inquilino abandone el piso por impago. Si paga antes de la vista ante el juez, se suspenden las actuaciones.2 Tras el segundo impago, se pone otra demanda y aunque el inquilino pague, el caso sigue adelante si el propietario quiere. Al ser un procedimiento verbal, si la cuantía es inferior a 900 euros (esta sería la renta anual) se puede ir sin abogado.3 Tras la demanda, el juez fija una fecha para la vista oral, luego hay contestación y después llega la sentencia. En este tiempo, el inquilino moroso habita la vivienda.4 Si hay desahucio, el inquilino dispone de ocho días para abandonar la vivienda. Si permanece en ella, el propietario pedirá en el juzgado la ejecución de la sentencia.5 El juez impone el lanzamiento del inquilino. Consiste en echarle ante la autoridad judicial y, si es necesario, la policía.
Pautas para convivir en armonía
El propietario se hace cargo de las reparacionesGarantizar el uso convenido con el inquilino es su obligación principal. Esto supone pagar las reparaciones por deterioro no imputables al arrendatario y no suprimir servicios, como la calefacción, presentes al contratar.No puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. Tampoco puede pedir una fianza superior a un mes de renta, pero sí otro tipo de garantías.Puede vender la casa alquilada. El inquilino debe estar informado para, si quiere, comprar con preferencia a otros.Puede subir el alquiler a los contratos con más de cinco años por las mejoras que haga en el edificio.Debe renovar el contrato hasta cumplir un mínimo de cinco años.El arrendatario tiene que pagar en tiempo el alquilerPagar la renta en el plazo pactado es su obligación principal.Respetar la vivienda. Esto significa no hacer destrozos ni reformas no consentidas por el propietario.Habitar en la casa como vivienda. En caso de vivir en otro sitio puede ser causa de extinción del contrato.Tiene derecho a comprar la casa alquilada con preferencia a otros compradores en caso de venta. Si quiere, tiene derecho a permanecer como inquilino con el nuevo propietario.El cónyuge o pareja del inquilino tiene derecho a quedarse en la casa en caso de ruptura de convivencia o fallecimiento.Puede rescindir el contrato cuando quiera si avisa con un mes de antelación.