El dinero, en naves
Los expertos desechan el término nave industrial y prefieren hablar de plataformas o inmuebles industriales porque el mercado cambia a ritmos vertiginosos, al calor de las nuevas formas de distribución y logística, y el producto está adquiriendo mucho más glamour entre los inversores. De cualquier manera, es el segmento 'que ha ofrecido en los dos o tres últimos años las mejores rentabilidades entre los principales tipos de activos en los principales mercados de Asia, Europa y Estados Unidos', según subraya Knigt Frank. La consultora inmobiliaria coincide con otras en que es un sector que aporta rentabilidades comparativamente más altas y más seguridad que las oficinas o los locales comerciales, mucho más volátiles.
Al ser tan poco homogéneo y estar, sobre todo, en manos de particulares, el sector es difícil de valorar. Pero no deja de ser un indicativo de su creciente interés el fuerte aumento de los flujos de capital privado e institucional hacia vehículos de inversión que lo tienen como objetivo. 'El segmento industrial y, en concreto las plataformas logísticas consolidadas, con contratos a largo plazo, son objetivo evidente de numerosos fondos de inversión', señala Rafael de Merry, socio y director del área empresarial de Knight Frank España.
Pero además de la mayor predisposición de los mercados de capitales a invertir en estos bienes, los espacios industriales son en la actualidad un destino aconsejable para los inversores privados que buscan bienes tangibles donde colocar su dinero sin grandes riesgos y con buenos rendimientos. Un destino muy buscado por ahorradores escarmentados por los continuos vaivenes de la Bolsa.
Las plataformas logísticas para dar servicio a la alta industria que se instala en España son un terreno muy apetecido por los fondos de inversión inmobiliaria en los últimos años, según las consultoras
'600.000 euros es una buena cifra para empezar', explica Álvaro Plaza, director del área de inversión industrial de Richard Ellis. 'Hay muchos particulares que se asocian con colegas y amigos para comprarse uno de estos inmuebles y alquilarlo, con una rentabilidad anual en torno al 8%', explica el experto. 'Con 600.000 euros un inversor puede adquirir una nave de 500 metros cuadrados y firmar con una empresa un contrato de arrendamiento por cinco a ocho años asegurado con aval bancario. Con lo que renta el alquiler durante ocho años es fácil llegar al valor de amortización. Luego se puede vender el inmueble para obtener plusvalías y comprarse algo mayor'. Álvaro Plaza resume así el negocio de muchos particulares que han invertido en los ejes de desarrollo de las ciudades. 'En muchas localidades de los anillos urbanos hay gente que ha hecho mucho dinero con este negocio', asegura.
Y es que se trata de uno de esos segmentos en los que la demanda parece tener el futuro asegurado. El fuerte crecimiento de los núcleos de población en las grandes ciudades apoyan la necesidad de espacios de distribución y almacenaje para todo tipo de empresas de productos de consumo, que deben abastecer a las ciudades. Así, los niveles de inventarios y la actividad minorista y mayorista que envía bienes y materiales a través de la cadenas de suministros son una fuente importantísima de demanda de este tipo de emplazamientos. Eso sin contar con la demanda creciente de plataformas logísticas más sofisticadas para dar servicio a la alta industria que se instala en España, un terreno muy apetecido por los fondos inmobiliarios.
Madrid es una de las ciudades con más potencial de crecimiento. La zona industrial madrileña más activa es la formada por los ejes de las autovías A-2, hacia Guadalajara, y A-4, hacia Ocaña, que reúne más del 60% de la superficie industrial total. En el caso de Valencia, el aumento de la superficie industrial se concentrará en torno al triángulo de oro formado por el interior del by-pass en su conexión con los dos sentidos de la autopista A-7, la del Mediterráneo, y con la autovía A-3 en dirección a Madrid. En Barcelona, la actividad logística sigue aumentando su peso hasta situarse ya por encima del tradicional sector manufacturero y la tendencia es trasladarse a ubicaciones más alejadas de la ciudad.
Richard Ellis considera que el volumen de inversiones futuras en el sector será mayor 'a medida que se vaya corriendo la falta de producto de calidad de las existencias', uno de los puntos débiles de la oferta en España. La modernización de los inmuebles y esta estabilidad inversora permitirá mantener los precios del alquiler, incluso con repuntes en los próximos años. De hecho, la consultora asegura que 'el interés inversor en inmuebles industriales está provocando ya subidas de precios en muchos países de Europa' (ver cuadro).
Aunque el producto pequeño a veces aporta más rentabilidad, hay que tener mucha suerte con el inquilino. El inversor, no obstante, tiene que tener en cuenta que el aumento de la demanda será intenso, sobre todo en productos de mayor calidad y para grandes y medianas superficies.
Madrid y Milán, ciudades con más potencial
Pese al aumento de los flujos de capital transfronterizos, el mercado inmobiliario industrial sigue siendo muy localista. No obstante, cada vez hay más dinero que sale de un país a otro en busca de mayores rentabilidades en mercados de crecimiento. Un análisis de la consultora mundial Knight Frank señala que los cinco mayores mercados industriales europeos desde el punto de vista de su fortaleza global son Birmingham, Londres, Milán, Lisboa y Madrid. De 22 mercados analizados, se prevé que diez tengan resultados positivos, con un crecimiento entre el 1,6% y el 3% en 2004, y serán Milán y Madrid los que disfruten del mayor crecimiento de alquileres.La rentabilidad media de las principales inversiones industriales en Europa está en torno al 8,6%, pero las diferencias son considerables: van desde más de un 11% en Praga y Varsovia a entre el 6,5% y el 7,8% en Amsterdam, Barcelona, Dublín y Múnich. La consultora prevé, además, una considerable mejora en Europa del Este y subraya que ciertas ciudades como París, aunque ofrecen alquileres relativamente bajos y mucha rentabilidad, sufren de una escasez de productos disponibles de calidad, una carencia que también se pone de manifiesto en ciudades españolas.
Atentos: Acertar con el negocio
Es fundamental asegurarse de que la empresa a la que se arrienda la nave industrial sea solvente para evitar morosidad en los pagos. Las pymes suelen ser buenas pagadoras, pero conviene conocer la situación financiera del futuro inquilino del inmueble.Hay que prestar atención a las características del inmueble y no comprar nunca por debajo de los 7 metros de altura libre.Lo más importante es verificar el uso característico y las normas urbanísticas que corresponden a cada inmueble. Al calor de la moda de los lofts se han adquirido muchos espacios industriales a los que se pretende dar un uso residencial, con el riesgo de que las autoridades urbanísticas los acaben clausurando.