Mercado inmobiliario

El precio del suelo se dispara pese a las reformas legales

El precio del suelo continúa imparable. A falta de estadísticas fiables y homogéneas a nivel nacional, las últimas cifras referidas a la Comunidad de Madrid, a las que ha tenido acceso Cinco Días, alertan de que el coste de los solares se ha cuadruplicado desde finales de 1998 hasta la actualidad.

El precio del suelo continúa imparable. A falta de estadísticas fiables y homogéneas a nivel nacional, las últimas cifras referidas a la Comunidad de Madrid, a las que ha tenido acceso Cinco Días, alertan de que el coste de los solares se ha cuadruplicado desde finales de 1998 hasta la actualidad.

Prueba de ello es que un terreno que entonces se pagaba a poco más de 500 euros por metro cuadrado, cuesta ahora más de 2.200 euros, lo que representa un incremento del 340%, el doble de la revalorización protagonizada por los precios de la vivienda en ese mismo periodo en toda España.

Cuando comenzó el boom inmobiliario, también en 1998, promotores, partidos políticos, consumidores y expertos aseguraron que una de las medidas que podían amortiguar la escalada de los solares era la supresión de la subasta como mecanismo para enajenar los terrenos de titularidad pública.

Una muestra de 18 concursos de Madrid revela un incremento medio del 53,3% sobre el precio de salida del solar

Cinco años y medio después, lo cierto es que numerosas legislaciones autonómicas de suelo, (Madrid, Cantabria, Castilla y León, Castilla La Mancha, Cataluña o Extremadura, entre otras) han suprimido o limitado esta figura y la han sustituido por la del concurso público, pero el resultado ha sido decepcionante. Otras, como Canarias o Andalucía dejan la elección en función del tipo de suelo y su uso futuro.

El precio de los terrenos ha seguido creciendo a un ritmo muy superior al que lo está haciendo la vivienda (que todavía registra encarecimientos medios del entorno del 17% a nivel nacional). Según una muestra de 18 concursos públicos celebrados recientemente en varios municipios de Madrid, la desviación media entre el precio de salida que la Administración licitante establece para el solar y el precio al que se adjudica es del 53,3% de media. Así, las variaciones oscilan desde un moderado 7%, hasta un 151,5%.

Pero, ¿cuál es la diferencia entre una subasta y un concurso? En la subasta de suelo, como ocurre en la de obras de arte u otra clase de bienes, resulta adjudicatario siempre el mejor postor. Es decir, que el factor económico (precio) es el único que se considera.

Todas las asociaciones de promotores han denunciado históricamente que este sistema elevaba de forma escandalosa el coste de los terrenos, sobre todo teniendo en cuenta la escasez de suelo, principal materia prima del sector inmobiliario. Y esta actividad vive acuciada desde 1998 por la fortísima demanda de pisos y, por tanto, por la necesidad de producir vivienda nueva a buen ritmo.

En los concursos, por el contrario, la Administración convocante fija un precio de salida y explica en los pliegos de condiciones qué otros aspectos, además del apartado económico, obtendrán puntuación. 'Obtiene el solar aquella oferta que, en su conjunto, logre una mejor baremación, y no necesariamente la que haya propuesto un precio más elevado', explica Beatriz Lobón, gerente municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid.

'Esto significa que las ofertas obtienen puntos por la calidad arquitectónica, el diseño, los plazos de entrega, o las cuestiones medioambientales, entre otras muchas', añade la gerente.

Sin embargo, algunas empresas promotoras de las más importantes del país, que prefieren no facilitar su identidad, sostienen que en numerosos concursos la oferta económica ha llegado a suponer hasta el 80% de la puntuación total, en lo que han calificado como 'subasta encubierta'.

Otro de los fenómenos detectados es el del temido 'efecto frontera o contagio'. Es aquél que se produce en los solares de características similares a otro recién vendido mediante concurso.

'Hemos comprobado que cuando se convoca un concurso nuevo, el precio de salida es casi el mismo que el de adjudicación de la anterior convocatoria. Es igual que cuando un propietario de una casa usada se entera de que su vecino ha vendido la suya por un determinado valor. æpermil;l, si pone su piso en venta, partirá de dicho precio', aseguran desde una asociación de promotores.

¿Por qué sigue subiendo el suelo? La escasez parece ser la culpable, en opinión de buena parte del sector, aunque hay quien difiere de esta teoría. 'En España y en Madrid no es un problema de escasez de suelo urbanizable, sino de escasa gestión de los terrenos para transformarlos con agilidad en urbanizados, es decir, listos para edificar', sostiene la gerente municipal de urbanismo de Madrid. 'Por ello, creemos que las reformas que ahora se emprendan deben ir hacia una mejora de la gestión de los suelos y hacia fórmulas que obliguen a los propietarios de los mismos a transformarlos o a venderlos a quien esté dispuesto a hacerlo', añade Beatriz Lobón.

En la misma línea se manifiesta el presidente de la Comisión de Patrimonio de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) y alcalde de Lugo, José Clemente López Orozco. 'Aunque es cierto que los ayuntamientos nos hemos financiado en ocasiones con el suelo, eso ha sido porque no tenemos ingresos suficientes, no contamos con capacidad financiera', asegura. Como solución, López Orozco propone un gran pacto entre todas las administraciones para agilizar la puesta en el mercado de más terrenos, 'sólo con más autonomía, los ayuntamientos realizaremos un mejor planeamiento y el precio se moderará'.

La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, por su parte, ha anunciado que la nueva política de suelo consistirá en la creación de grandes bolsas de terrenos, susceptibles de ser destinados a pisos protegidos. Además, ha asegurado que las primeras actuaciones se llevarán a cabo en Madrid, 'dado el especial problema de precio de esta región y la repercusión que tiene todo lo que ocurre aquí'.

Entretanto, la evolución que están experimentando el resto de los costes de construcción es muy dispar. Frente al levísimo aumento del 0,70% de la cerámica, o el 0,82% del precio de la energía, cobre y acero están protagonizando incrementos del 21,3% y 10,85% respectivamente, según los datos relativos al primer trimestre de este año facilitados por la Confederación de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción. Por último, el coste laboral también está en unos parámetros elevados, del 5,5%, según los datos del INE.

Eclosión de sociedades de compraventa

Uno de los indicadores que demuestra la pujanza que todavía vive el sector es el aumento espectacular que sigue protagonizando el crédito para actividades inmobiliarias, que crece a tasas superiores al 20%.

De la financiación que reciben las actividades productivas (un total de 428.600 millones de euros), las inmobiliarias, que logran 87.100 millones, pesan más que las de construcción, que absorben 68.100 millones.

Es decir, que este segmento representa ya el 20% del total del crédito a la actividad productiva.

Así, diversos expertos concluyen que se está produciendo una auténtica eclosión de sociedades dedicadas a la compraventa de inmuebles.

La estadística recuerda que en 2002 (último año disponible) había un total de 42.000 empresas inmobiliarias censadas y sólo durante ese año su número había crecido en 3.200.

Estas sociedades estaban registradas bajo los epígrafes 'promoción inmobiliaria por cuenta propia' y 'compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia', según el registro que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Según el análisis efectuado por el catedrático de la Universidad Pompeu Fabra José García Montalvo, sólo el 11% de estas sociedades tiene actividad recurrente, ya que está comprobado que muchas de estas empresas llevan a cabo una o dos transacciones.

Además, el 90% no tiene más de dos empleados. 'Por los datos disponibles, creemos que se trata de empresarios a tiempo parcial que complementan con la actividad inmobiliaria su profesión principal', afirma García Montalvo.

El problema, según este analista, es que estas sociedades están embalsando una importante cantidad de viviendas, sobre todo nuevas, que si el mercado inicia un proceso de corrección sensible de los precios podría salir de golpe al mercado, 'con las distorsiones que ello conllevaría'.

'En algunos casos, de inmuebles de reciente construcción, una simple comprobación en el Registro de la Propiedad ha demostrado cómo un piso nuevo en apenas un año ha podido tener hasta tres dueños diferentes', afirma García Montalvo.

Nueva estadística

Ante la creciente confusión que provoca la multiplicidad de estadísticas sobre el precio de la vivienda, el Instituto Nacional de Estadística, en coordinación con Eurostat, está trabajando ya desde hace meses en la elaboración de un nuevo Índice de Adquisición Neta de Vivienda, que prevé descontar del mismo el precio del suelo. La iniciativa no está exenta de dificultades. No en vano, el primer documento de conclusiones de los expertos españoles destaca los enormes problemas que existen para recabar datos fiables y homogéneos. Los primeros resultados no se publicarán hasta 2007.