Financiación

Toda la vida para pagar la hipoteca

Hasta 50 años. La cifra no es baladí y aunque excepcional, es el plazo máximo que una entidad, La Caixa, puede llegar a ofrecer para amortizar un préstamo hipotecario. Si se hacen cálculos y se tiene en cuenta que la vida laboral de una persona no se extiende más allá de los 65 años de media, ¿a qué edad habría que empezar a pagar una casa para llegar a la jubilación sin cargas? El resultado produce escalofríos.

La situación, pese a parecer esperpéntica, se acerca bastante a la realidad. Aunque casos como el anterior son aislados, en la práctica, la mayoría de las entidades financieras ha flexibilizado las condiciones de los préstamos hasta límites inimaginables hace unos años.

Periodos de amortización que llegan a los 40 años si el cliente no supera los 30 años de edad, comisiones casi inexistentes y diferenciales cada vez más ajustados a los tipos de interés conforman la radiografía de un producto que se pretende sea a la medida del cliente. 'El mercado tiende a flexibilizar las condiciones de los préstamos ofreciendo la posibilidad de alargar el plazo sin gastos para el cliente, la opción de utilizar los periodos de carencia o disponer del dinero ya amortizado para adaptarlo a las necesidades del cliente', explica César González, director de financiación hipotecaria de Bankinter.

En las entidades reconocen que en la práctica los préstamos se amortizan en la mitad del plazo. Pese a las ventajas fiscales, los clientes prefieren cancelar el crédito lo antes posible

Flexibilidad forzada

A esta situación no se ha llegado de forma gratuita. Las dificultades para acceder a la vivienda tras la escalada de precios de los últimos años han obligado a diseñar productos que faciliten el pago de una casa. Y lo han conseguido. Si bien a su favor ha jugado la paulatina reducción del precio del dinero.

La ampliación del plazo es una de las condiciones por la que más apuestan bancos y cajas. De los 15 años escasos que permitían algunas entidades no hace mucho, se ha pasado a los 30 en los fijos e incluso a los 35 y 40 en los de tipo variable que se conceden casi exclusivamente a los jóvenes de hasta 30 o 35 años. 'Es una forma de afrontar los altos precios de la vivienda y el plazo es un factor de impacto en la cuota', esgrimen desde BBVA. Sin embargo, la realidad es otra. Pocos son los que, pese a tener la posibilidad, contratan plazos que van más allá de los 25 años, y menos aún los que agotan el periodo máximo de vencimiento. En Bankinter, BBVA y el Popular reconocen que los préstamos hipotecarios se suelen amortizar en la mitad del plazo. Y es que, pese a las ventajas fiscales que reporta una hipoteca, la mayoría prefiere cancelar el crédito lo antes posible. Plazos superiores a los 20 años se consideran excesivos. Y es que lo de 'casado con la hipoteca' pocas veces tuvo tanto significado. Todo pese a que, en un intento de quitarle hierro, las entidades no dudan en añadir adjetivos como fácil, abierta o flexible a un producto que para muchos supone la mayor carga económica de su vida.

Otra condición flexible es la cuota. Algunos bancos llegan incluso a adaptarla a la periodicidad con la que recibe sus ingresos el cliente. Además, se pueden lograr diferenciales sobre los índices de referencia por debajo de los 0,40 puntos con comisiones de apertura y cancelación incluso nulas. También existen préstamos específicos casi para cada necesidad como los que financian el 100% del valor de tasación, los que permiten comprar una casa sin haber vendido la anterior o adquirirla sobre plano.

Sin embargo, según los expertos, estas ventajas añadidas no se aprecian ni suscitan demasiado interés a primera vista. 'Al cliente lo que le preocupa cuando firma el préstamo es saber si lo va a poder pagar', aseveran. 'Sólo cuando han pasado unos años y ya están tranquilos es cuando exploran el resto de las posibilidades del préstamo', explican.

Esta flexibilidad no responde a iniciativas altruistas. El escaso margen que obtienen en algunos casos las entidades se compensa con la venta cruzada de otros productos. Quizás lo de 'contrate un plan de pensiones y le rebajo la hipoteca' resulte familiar a más de uno.

De cara al futuro, los expertos reconocen que existe poco margen para hacer hipotecas más competitivas. 'La clave está en ofrecer servicios añadidos como la gratuidad en la tasación de la vivienda y en las tarjetas y mejores condiciones para las disposiciones adicionales', afirman en Bancopopular-e. Algo que aplauden desde la Asociación Hipotecaria Española: 'Todo lo que reporte beneficios al cliente y mejore el acceso a la vivienda es bienvenido'.

Varias opciones dentro de un mismo crédito

Que permita prorrogar el plazo original del préstamo, disponer del capital ya amortizado y acogerse a un periodo de carencia o bien que permita aplazar una parte del préstamo hasta el final del plazo son algunas de las opciones que ofrecen algunas hipotecas como la Sin de Bankinter, que contempla las tres primeras. La Hipoteca Fácil de BBVA permite elegir entre tres modalidades: la multidestino (revolving); la que permite aumentar o disminuir el plazo hasta un máximo de 10 años con el límite de 30 y la que posibilita aplazar hasta el 20% del crédito al final del plazo de amortización.

Cuota constante para toda la vida del préstamo

Cada año los bancos comunican a los clientes la tabla de amortizaciones para el ejercicio en los préstamos hipotecarios de interés variable. Sin embargo hay modalidades en las que lo que varía en el momento de la revisión no es la cuota sino el plazo. Estos préstamos de interés constante, que hoy ofrecen muchas entidades, hacen que el plazo para pagar sea mayor o menor dependiendo de la subida o bajada de tipos. Así, con la misma cantidad mensual, puede que un año le queden por pagar 24 meses y al año siguiente en lugar de los 12 que sería normal, sólo 11. O quizá 14.

Disponer del capital ya amortizado

La vivienda que se usa como garantía hipotecaria sube de precio, o cuanto menos lo mantienen durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, la cantidad que avala cada vez es menor. Utilizar esa garantía para obtener nuevos préstamos es la base de las hipotecas revolving, que permiten disponer de las cantidades amortizadas para gastos personales a un interés un poco superior al del hipotecario pero hasta dos o tres puntos por debajo del personal y sin nuevos gastos de constitución. El cliente se hace su plan de amortización. La Caixa, Barclays o Bankinter los ofrecen.

Euribor menos 0,50 puntos en Caja Navarra

El diferencial, que sumado al índice de referencia da como resultado el tipo de interés a pagar, se ha reducido en los últimos años. De 1,5 y 1,25 puntos se ha pasado a diferenciales por debajo de 0,5 puntos. E incluso negativos. Caja Navarra permitió contratar sólo durante enero una hipoteca para jóvenes, que financiaba el 100% del valor de tasación de la vivienda y que aplica el 1% de interés el primer año, el euribor menos 0,5 puntos el segundo año y sólo euribor el tercero. El resto del periodo aplica el euribor más 0,5 puntos. Eso sí, las comisiones eran del 1% en la apertura y la cancelación.