La burbuja
Existe o no burbuja inmobiliaria en España? Mucho se ha discutido sobre esta cuestión. Mi opinión es afirmativa, ya que las expectativas sobre el aumento de precios futuros son exageradas, llevando los precios a niveles insostenibles. Hasta la publicación del boletín económico del Banco de España de septiembre, el Gobierno lo había negado, y los constructores niegan su existencia basándose en que lo que se produce se vende. El citado informe advierte que el mercado inmobiliario corre el riesgo de sufrir un brusco ajuste si el precio de la vivienda continúa manteniendo la sobrevaloración de hasta el 20% que tiene en la actualidad. Paso a analizar las causas que han originado la descomunal subida del precio de la vivienda (50% en los tres últimos años).
Como en todo mercado, el precio viene determinado por la conjunción de demanda y oferta. Los factores determinantes de la demanda han sido:
La situación del mercado inmobiliario puede contenerse con medidas concretas
El incremento de la renta disponible de las familias como consecuencia de la generación de empleo y de las rebajas en el IRPF. Este aumento se ha destinado, como sucede siempre, parte a consumo y el resto a ahorro, materializado en compra de viviendas ante la mala situación de los mercados financieros.
Las desgravaciones fiscales ligadas a la compra de vivienda.
Los bajos tipos de interés de los préstamos hipotecarios, que ha llevado a las familias a endeudarse para comprar una vivienda, ante la falta de un mercado de vivienda en alquiler.
De los factores enumerados, dos son de responsabilidad del Gobierno, las rebajas del IRPF y las desgravaciones fiscales; los demás son exógenos a la intervención pública.
Por el lado de la oferta, la restricción al suelo urbanizable por los ayuntamientos es el factor determinante, ya que éstos obtienen ingresos muy importantes para financiar sus presupuestos. El precio por metro cuadrado de terrenos urbanos se ha duplicado en tres años. Esta política cae dentro del ámbito de la intervención pública (ayuntamientos).
Como consecuencia, la relación entre precio de la vivienda y renta disponible por habitante mayor de 25 años ha aumentado el 70% en los últimos 15 años, ya que el precio real se ha más que duplicado en dicho periodo, en tanto que la renta disponible real de los hogares sólo se ha incrementado el 20%, y el endeudamiento de la familia con respecto a su renta ha alcanzado una situación límite.
Es posible que en tales circunstancias el mercado inmobiliario pueda sufrir un ajuste brusco. De ocurrir, tendrá efectos muy negativos sobre la estabilidad macroeconómica del país, pudiendo provocar una grave situación en las entidades financieras. Antes de que esto suceda, los poderes públicos deben adoptar urgentes medidas que equilibren el mercado. A mi juicio podrían ser las siguientes:
Para contener la demanda, no efectuar más rebajas en el IRPF, evitando así que el aumento de renta disponible se dirija en parte a inversión inmobiliaria. Vendría bien para contener el consumo, dado el alto diferencial de inflación con respecto a la media de la zona euro. También se suprimirían las desgravaciones fiscales en nuevas adquisiciones de vivienda.
Para ampliar la oferta se tendría que declarar urbanizable todo el suelo, excepto aquel que el ayuntamiento se reservara para usos colectivos: parques, jardines, escuelas, centros hospitalarios y de servicios sociales, etc. La pérdida de recursos para los ayuntamientos tendría que ser compensada por el Estado y las comunidades autónomas, bien mediante transferencia de recursos o de cesión de impuestos, inclusive de nueva creación. El problema es muy grave y no puede esperar a una nueva legislatura.
Potenciar el mercado de la vivienda en alquiler a través de incentivos fiscales y de seguridad jurídica a los propietarios (juicios rápidos en los desahucios).
El vicepresidente económico ha admitido responsabilidades políticas por el encarecimiento de la vivienda; poco favor ha hecho al candidato del PP, a menos que esa responsabilidad se concrete en la dimisión o dimisiones oportunas.