Metrovacesa, sobreponderar
estrategico
Precio: 24,32 euros (23/06/03)
Resultados positivos sesgados por la diferencia en el calendario en el ritmo de entrega de viviendas. Adicionalmente, el resto de divisiones siguen presentado una buena evolución.
Atendiendo a las exigencias de la CNMV, y previa aprobación de las condiciones por parte de este organismo, Bami ha decidido lanzar una OPA sobre el 10% del capital de Metrovacesa a un precio de 32 euros/acción con el fin de recuperar los derechos políticos perdidos. Una vez aprobada la operación quedaría levantada automáticamente la suspensión de los derechos políticos de los representantes de Bami en el Consejo de MVC, lo que aceleraría los trámites de fusión entre ambas compañías.
Valoramos positivamente la oferta dado el elevado atractivo del precio: supera a los 27 ofrecidos por Quarta y Astrim, supone una prima del 35% con respecto a la cotización de MVC en los últimos seis meses y representa un PER bastante mayor en relación con la media del sector inmobiliario. Nuestra recomendación para los accionistas de Bami es acudir a la oferta.
Vemos potencial al valor respecto a nuestro precio objetivo de 32 euros, lo que nos lleva a SOBREPONDERAR sus títulos.
financiero
Tras conocerse el fracaso de la oferta lanzada por los grupos italianos Quarta y Astrim, tanto Bami como MVC se han apresurado en acelerar sus tramites de fusión. Pasan primero por el lanzamiento de una OPA sobre el 10% de capital de MVC a 32 euros por acción, con el fin de recuperar los derechos políticos perdidos por Bami en su participada. Una vez aprobada la oferta por la CNMV, ambas compañías iniciarán el proceso de fusión, que podría acelerarse al máximo en las próximas semanas para evitar nuevos movimientos hostiles.
Principales puntos descritos en su plan de negocios 2003-2007:
1) Potenciar el crecimiento de la compañía:
- Crecimiento del NAV después de impuestos del 30%-35% (TACC +6%)
- Mejora de la rentabilidad: EBITDA (TACC +11%), EBIT (TACC +12%), beneficio neto (TACC +14%).
- Crecimiento a corto plazo basado en la promoción de viviendas y en alquileres a medio y largo plazo.
2) Optimización de la estructura financiera:
- Inversiones anuales previstas de 460 millones de euros, de las cuales 62% corresponden a patrimonio y 38% a suelo de promoción.
- Incrementar su apalancamiento para alcanzar una estructura financiera mucho más acorde con su negocio (ratio deuda neta/GAV en niveles del 40%-45%, media actual de las inmobiliarias europeas).
3) Maximizar la retribución al accionista: aumento del dividendo del 80% (TACC 12%).
Resultados de primer trimestre de 2003
Los resultados de la compañía en el primer trimestre de 2003 se han visto fuertemente favorecidos por el importante ritmo de entregas de viviendas (93,65 millones de euros Vs. 3,35 millones en 1T02). El beneficio neto se incrementó un 31,9% hasta los 46,45 millones de euros.
Desglose por divisiones:
Actividad de Patrimonio:
El negocio de alquileres ha seguido mostrando un sólido crecimiento (+12,5%; +5,6% en términos homogéneos), siendo la aportación de nuevos activos del +7%. Aproximadamente un 84% de estas rentas se concentran en los tres segmentos principales: oficinas, centros comerciales y hoteles. La tasa de ocupación se mantiene en niveles elevados (96%), en comparación con el resto del sector que han registrado caídas en este registro.
Las ventas de activos fueron de 48,68 millones de euros, con unas plusvalías antes de impuestos de 24,51 millones (50,3% de margen). Los precios de venta han sido ligeramente superiores a los fijados en la valoración de activos de Richard Ellis a 31 de diciembre de 2002.
Actividad de Promoción de vivienda y Suelo:
El ritmo de entregas de viviendas ha sido muy superior en este trimestre que en el pasado. La compañía ha comunicado que pretende distribuirlas de manera más regular, si bien el cuarto seguirá siendo el más relevante por lo que entregas se refiere. El margen bruto de esta actividad se sitúa en el 16%, ligeramente superior al conseguido en el ejercicio 2002 (15,8%) pero muy inferior al obtenido en el 1T02 (23,1%). Para el conjunto de 2003, la compañía espera un margen bruto del 17-18% y el objetivo a medio plazo es superar el 20%.
Las ventas de suelo se incrementaron significativamente (+136,2%), si bien el margen bruto descendió hasta el 26,7% desde el 64,5% anterior, como consecuencia de la venta de un importante suelo finalista en Madrid con un margen reducido (6,5%) y adquirido pocos meses antes con el objeto de promocionar viviendas.
Actividad de Servicios:
Esta división registró unos ingresos de 7 millones de euros, con un crecimiento del 43%, que provienen fundamentalmente de su filial Gesinar, actualmente en fase de venta. Esta mejora ha permitido una contribución positiva al EBITDA del grupo de 0,98 millones de euros, frente a los 0,27 negativos del año anterior.
En la parte baja de la tabla destacar las plusvalías obtenidas por la venta de activos (25M; +34%), el incremento de la tasa fiscal aplicable (29,7% Vs. 22,4% 1T02) y el fuerte descenso de los minoritarios (-74%), tras haber adquirido durante el trimestre el 39% del centro comercial La Maquinista y el 25% de la promotora de viviendas Metrovacesa Residencial, siendo actualmente filiales al 100% de MVC.
La deuda neta se ha incrementado ligeramente con respecto al cierre de 2002 (945M Vs. 914M), como consecuencia de las inversiones efectuadas (68,3M en inmovilizado y 75,8M en existencias), lo que representa un ratio sobre fondos propios del 1,25 frente al 1,29 en 2002.
El valor de los activos inmobiliarios del Grupo, según valoración realizada por C.B. Richard Ellis a 31 de diciembre de 2002, asciende a 3.598 millones de euros (+5,7% Vs. 2001), con una mayor contribución al crecimiento de la división de promoción (+10,2%) que la de patrimonio (+3,9%). De esta forma, el NAV (¢net asset value¢ o valor neto de los activos por acción)se sitúa en los 32,20 euros.