Castigo fiscal para las casas deshabitadas
Ingresos menos gastos. Esta es la regla básica para calcular la renta que el contribuyente declara en el IRPF. Sin embargo, este criterio se rompe ante los inmuebles deshabitados, ya sea durante unos meses o todo el año. Para el IRPF, en estos casos se produce una renta presunta (que algunos llaman invisible) por la que hay que tributar. En concreto, se declara un porcentaje del valor catastral sin deducir gasto alguno. Si los inmuebles se alquilan, el propietario declara los ingresos obtenidos, menos los gastos.
Casas vacías. El propietario de bienes inmuebles urbanos que no sean su vivienda habitual, que además no los utilice para desarrollar una actividad económica y que tampoco los tenga en alquiler debe declarar en el IRPF el 2% de su valor catastral o el 1,1% en el caso de que este valor haya sido revisado. En esta situación están las segundas residencias, esto es, el apartamento en la playa y similares. Si la casa está en construcción o en ruina, no habrá que declarar nada.
Uso parcial. Si una vivienda está unos meses alquilada y otros meses está vacía o es ocupada por su propietario (sin que por ello sea su vivienda habitual), también deberá declarar un rendimiento presunto por esos meses que no tenga inquilino. Si, por ejemplo, por todo el año el 2% del valor catastral fuera de 2.000 euros, por seis meses tendría que declarar 1.000 euros. De los ingresos obtenidos durante el tiempo que la casa esté alquilada es posible deducir gastos, pero del rendimiento presunto no es posible, así que también hay que prorratear estos gastos.
Alquiler. Todo lo que el propietario reciba de su inquilino (excepto el IVA que le repercuta) es el rendimiento íntegro de capital inmobiliario que tributa en el IRPF. Si el inmueble está alquilado a un familiar el importe de la renta que se declare no puede ser inferior al 2% o 1,1% del valor catastral. El grado de parentesco es hasta el tercer grado, por ejemplo, entre tíos y sobrinos. Así, queda fuera de esta regla el alquiler que una abuela formalice con su nieta. Si se cuenta con un local dedicado a llevar la gestión de los alquileres y con una persona contratada, los ingresos serán rentas de la actividad económica y no de capital inmobiliario.
Gastos deducibles. Todo gasto relacionado con el alquiler es deducible. El IBI, el sueldo del portero, las reformas (no las ampliaciones, ni las mejoras), las primas del seguro, la electricidad, el agua, etc. son deducibles. El requisito es que estos importes no los pague el inquilino. Nada importa que la deducción sea mayor que los ingresos y resulte así un rendimiento negativo. Como excepción, no es deducible la amortización del principal en el caso de que la compra del piso se financie con un préstamo y los intereses, que sí son deducibles, no pueden superar el rendimiento íntegro.
Morosos. Si un inquilino deja de pagar el alquiler, el propietario debe seguir declarando como ingreso el importe adeudado. Cuando la deuda se convierta en un saldo de dudoso cobro (lo que ocurre cuando pasan más de seis meses desde que se intentó el cobro sin resultado o cuando el inquilino está en suspensión de pagos o quiebra) podrá deducirse.