El sector hipotecario en España

El precio de la vivienda en España viene siendo portada y contenido habitual de periódicos y revistas especializadas del sector; se percibe como un problema que preocupa a una gran parte de la sociedad española. Ignoramos si los lectores siguen en detalle el argumento de la letra pequeña, pero sólo los titulares crean desasosiego, aunque el problema puede que ni siquiera nos afecte directamente.

Desde varios foros reconocidos se recomienda prudencia a todos los participantes en este complejo sector, en el que, en mayor o menor medida, ya sea como proveedores o como usuarios, se supone que muchos tenemos algún interés afecto.

Sin embargo, y como escribió Larra, 'bueno es remontarse a las causas de las cosas, al tronco y no a las ramas'. Tal y como ha confirmado recientemente el Banco de España, más del 80% de las familias españolas tiene al menos una vivienda en propiedad. Parece evidente que ese porcentaje de españoles debería estar razonadamente tranquilo al respecto de las variaciones del precio de la vivienda, tanto si se encuentra ésta pagada en su totalidad como si se está amortizando la hipoteca correspondiente. De hecho, quizá, en este último caso deberían estar más preocupados por la evolución del PIB o de su posible impacto en la tasa de desempleo.

Estas familias españolas han realizado a lo largo de muchos años una inversión, han decidido sacrificar vacaciones u otros lujos, por vivir en su propia casa, que, además, pueden dejar como herencia a sus hijos. Es un gran ahorro para el Estado, un capital social de indudable peso en la economía española, sin contar los intereses abonados a entidades financieras que también han servido para financiar nuevos proyectos, nuevas inversiones. No sabemos si es un círculo virtuoso, pero es evidente que se trata de un substrato de incalculable valor, no sólo económico, sino también ético y social. Lo que para unos es endeudamiento, para otros -en este caso la familia o los jóvenes que solicitan la hipoteca- es ahorro; todo depende del ojo con que se mire.

Bajo nuestro punto de vista, creemos que deberíamos aceptar que es positivo que el 80% de las familias españolas vivan en viviendas de su propiedad. Recordemos que la media europea es del 65% y la norteamericana del 68%, y precisamente, estos países europeos con baja tasa de vivienda en propiedad, así como los norteamericanos, envidian a los españoles por sus altos índices. No deja de ser irónico que para una vez que encontramos en España un producto -la vivienda en propiedad- propio, no copiado y personal, sintamos cierto complejo de inferioridad. Quizá sea debido a la dependencia de España en casi todo, una herencia histórica de la que parece que todavía no podemos escapar.

Sí es posible que la variación de precios sea una inquietud para una parte de ese 20% restante de familias españolas que quizás estén tratando de acceder a una vivienda en propiedad. También puede preocupar a los jóvenes en general, que todavía viven con sus padres porque no pueden afrontar el coste de una casa y prefieren ahorrar para comprar su propia vivienda -al menos el 20% de entrada y el 10% de gastos- frente a la opción de alquilar e independizarse antes. No en vano, España posee una media de 3,4 habitantes por vivienda, la más alta de Europa, sensiblemente superior al 2,1 de media europea. Este colectivo se enfrenta a un mercado hostil en el que los precios se han incrementado en un 82% durante los últimos seis años. Las causas de este aumento no pueden atribuirse exclusivamente a un sistema de regulación de oferta de suelo que ha funcionado razonablemente bien en los últimos 25 años. Hay muchas variables que han influido en este aumento de los precios, y entre ellas, tal y como nos ha recordado el Banco de España recientemente en la ponencia El sector inmobiliario en la fase actual del ciclo económico español, la proporción de inversores, que durante 2002 se ha duplicado en España.

Concretamente, y durante ese año, aproximadamente el 40% de la demanda de viviendas se atribuye a jóvenes o familias que acceden a la vivienda por primera vez, otro 40% se debe a adquisición de vivienda por traslados geográficos de la población y segunda vivienda, mientras que el 20% restante pertenecen al segmento de inversores, guiados estos por la seguridad y los mayores retornos ofrecidos por la inversión inmobiliaria en los últimos tres años.

A la hora de analizar y pronunciarse sobre el problema que para estos sectores de población supone la vivienda recomendamos cierta prudencia. Ya recomendaba Baltasar Gracián en el año 1647 'no poseer en propiedad muchas de las cosas que se anhelaban...'. Para los inversores que entran con ánimo de especular, nuestra recomendación es precaución y prudencia, ya que el cambio de ciclo suele aparecer sin avisar. Para el inversor que se dirige a la vivienda como forma de ahorro alternativa, el consejo es diversificar su cartera.

Para las familias españolas, un mensaje de tranquilidad, puesto que si realmente se sienten a gusto en sus viviendas, el hecho de un posible descenso de precios no debe preocuparles, pero tampoco sentirse más ricos porque su casa valga el doble, salvo que dispongan de otro techo en el que cobijarse...

Para el conjunto de las sociedades de tasación españolas -por cierto, junto con la norma y supervisión a la que se ven sometidas por parte del legislador y del regulador, uno de los mejores entre los mercados desarrollados, si no el mejor- que sigan extremando la prudencia, transparencia, criterios de proporcionalidad e incentivo de la profesionalidad que han aplicado hasta la fecha, y no se dejen arrastrar por comportamiento tribales, como ha ocurrido en otros países.

Para las entidades financieras, un mensaje de tranquilidad, ya que no se perciben signos de cambio en los tres pilares clave del control de riesgos financieros: ni de riesgo de crédito (tasas de desempleo y valor de tasación o valor hipotecario son los parámetros a seguir de cerca, huyendo en la medida de lo posible de los modelos automáticos de tasación) ni de riesgo de tipos de interés (más del 90% de los préstamos hipotecarios se conceden a interés variable) ni de riesgo de falta de liquidez.

La coyuntura económico-social es positiva en términos de déficit público, por el Pacto de Estabilidad europeo, el control de tipos de interés y, una vez más, el acervo cultural español: ese colchón del 80% de familias que viven en una vivienda de su propiedad y que constituye una gran protección del sistema hipotecario español.