Un cascabel para la vivienda
José Aranda analiza el problema que plantea el elevado número de viviendas vacías, e improductivas, que hay en España. En su opinión, el nuevo gravamen sobre éstas puede dar lugar, más que a su puesta en alquiler, a una venta masiva
Como los ratones de la fábula de Samaniego, que habitaban la ciudad de Ratópolis, alarmados por los estragos que está causando ese gigantesco gato en que hemos permitido que se convierta el problema de la vivienda, parecemos convencidos de la necesidad de, al menos, ponerle un cascabel para escuchar su llegada y podernos esconder evitando ser devorados.
Pero, como también ocurre en la fábula, nadie parece decidirse a tan arriesgada misión y el dichoso cascabel pasa de unas manos a otras con la excusa de que la responsabilidad debiera corresponder a quienes han pervertido a ese nuevo Miauragato, llámense Gobiernos centrales, comunidades autónomas, ayuntamientos, promotoras inmobiliarias e incluso ciudadanos que, al parecer, no tienen mejores destinos para sus, muchas veces precarias, rentas que dedicarlas, en una proporción desorbitada, a pagarse un techo.
La decisión de gravar las viviendas vacías, se dice que con el objetivo de que buena parte de ellas salga al mercado de alquiler para aumentar así una oferta que haría bajar los precios de dichos alquileres, plantea algunas indeterminaciones como las contenidas en el cuento infantil.
La mayor dificultad para evaluar a cuántas unidades puede afectar el nuevo gravamen está en identificar inequívocamente cuántas viviendas vacías hay
La primera es la de su puesta en práctica, que parece corresponderá a los ayuntamientos a través del impuesto de bienes inmuebles, cuyo tipo podrán elevar hasta el 1,65%. Difícil decisión para los entes locales, de sensibilidades tan distintas, con problemas de financiación que han saltado a la luz ante la también anunciada exención impositiva de buena parte de las actividades económicas y con una enorme variedad de tipos de gravamen, que oscilan entre el 0,2% y el 1%, sin contar los regímenes especiales de Navarra y del País Vasco.
Otra indeterminación radica en el número de viviendas a las que afectará esta medida por encontrarse efectivamente vacías. La cifra que se baraja de dos millones de viviendas vacías parece un poco baja, habida cuenta de lo que se ha construido en el último decenio y de que ya fueron calificadas como tales 2,5 millones de viviendas en los censos de edificios y viviendas de 1990 y 1991.
Pero, con todo, la mayor dificultad que existe para evaluar a cuántas unidades puede afectar este nuevo gravamen está en poder identificar inequívocamente a dichas unidades, y esto sí que resulta problemático.
Al concepto de vivienda vacía se llega por exclusión, de modo que se consideran como tales las que ni están ocupadas como residencia habitual la mayor parte del año (viviendas principales) ni las que se ocupan de manera ocasional, generalmente con fines de esparcimiento o recreo (viviendas secundarias) y que, de modo explícito, se ha dicho que quedarán fuera del aumento del tipo impositivo.
Según la encuesta de población activa (EPA), en España había en 2001 algo menos de 13,6 millones de viviendas principales ocupadas por otras tantas familias y, según los indicios de algunas encuestas sobre equipamiento de hogares, se debe rebasar con creces la cifra de tres millones de viviendas secundarias.
Pero, además de esta indeterminación sobre el número de unidades urbanas a las que afectará el gravamen previsto, existe otra, quizás más delicada todavía, sobre el modo en que va a poderse aplicar dicho gravamen en ausencia de un registro catastral actualizado que califique legalmente la situación de las viviendas. La posibilidad de que los propietarios de viviendas vacías puedan argumentar que no son tales, sino de carácter secundario para disfrute propio o que ni siquiera tienen como fin el ser residencia de personas, sino otro de tipo comercial o profesional, evitaría que muchas de estas viviendas vacías se viesen incluidas en los supuestos que inicialmente contempla el gravamen.
Suponiendo que se lleguen a resolver los problemas de aplicación de esta medida, subsisten algunas dudas sobre si, como se pretende, dará origen efectivamente a un incremento de la oferta de viviendas para alquiler. Por un lado, puede dudarse de la repercusión que vaya a tener un aumento impositivo, que escasamente supondrá 200 euros anuales por unidad urbana.
Además, posiblemente el mantenimiento improductivo de tantas viviendas vacías como parecen existir tenga uno de sus orígenes en los riesgos que aprecian sus propietarios, a la vista de las aplicaciones que se vienen haciendo de la actual ley de arrendamientos urbanos ante casos de deterioro, impago, etcétera.
De ser así, cualquier gravamen sobre las viviendas vacías que tienen en propiedad no daría lugar a que las ofertaran en alquiler, sino a que las pusieran en venta, cuestión que, en caso de producirse de forma masiva, generaría efectos dignos de tener en cuenta.