Vivienda y deudas familiares
El precio de la vivienda se ha multiplicado casi por dos entre 1997 y 2001. La causa, el desajuste entre crecimiento de oferta y demanda. Carlos Sebastián repasa las consecuencias del elevado precio del suelo
El Banco de España acaba de presentar dos interesantes estudios sobre la evolución del endeudamiento de las familias y del mercado de la vivienda.
El endeudamiento de las familias españolas ha aumentado sustancialmente en los últimos años. En 1995 representaba el 46% de su renta bruta disponible y ahora es el 77%. Esta proporción es sustancialmente más baja que la de otros países europeos, pero en los últimos seis años ha aumentado más rápidamente en España que en la mayoría de ellos. La ratio entre deuda y el valor de los activos financieros de las familias (que da una idea de la riqueza financiera neta) también ha crecido en España (era del 25% en 2000, inferior al 41% de Alemania pero superior a la de la media europea). Las caídas de las cotizaciones bursátiles en 2001 y en 2002 han debido elevar de forma significativa esta ratio en todos los países. El alto valor de ambas ratios en Alemania ayuda a explicar el pobre comportamiento del consumo privado alemán durante los últimos 10 años. Podría decirse que, en términos relativos, la situación patrimonial de las familias españolas no es peor que la del resto de Europa, pero se ha deteriorado últimamente. Ello hace poco probable que se vaya a producir una elevación de la cuota de consumo en los próximos trimestres y no elimina la posibilidad contraria.
Uno de los motivos más importantes del aumento del endeudamiento de los hogares es la adquisición de viviendas, cuyos precios han experimentado enormes elevaciones. El precio de la vivienda se multiplicó por más de tres entre 1986 y 1991 y se ha multiplicado por casi dos entre 1997 y 2001.
La causa de este comportamiento del precio de las viviendas ha sido un desajuste entre el crecimiento de la oferta y el de la demanda. Detrás de la escasez de la oferta está una insuficiente oferta del suelo, resultado de las políticas de los ayuntamientos. Detrás del alto ritmo de crecimiento de la demanda están, junto a factores demográficos (incluidos las migraciones internas), el fuerte aumento de la riqueza privada en los auges de los dos últimos ciclos y el hecho de que una proporción elevada de ese aumento se ha destinado a la adquisición de inmuebles. En parte, porque se ha percibido que los inmuebles son un activo de rendimiento menos incierto y más opaco fiscalmente. Este último aspecto fue muy importante en la explosión de finales de los años ochenta, pero no ha dejado de tener relevancia en la experiencia más reciente.
Las consecuencias del elevado nivel del precio del suelo son graves: junto al raquitismo del mercado de alquileres, dificulta enormemente el acceso a la vivienda de los jóvenes; captura un porcentaje elevado de la cuota de ahorro privado (que está, además, registrando una tendencia decreciente); limita la movilidad laboral; aumenta las necesidades de capital de las empresas disminuyendo el ritmo de creación y ampliación de las mismas, y contribuye a la persistente inflación en los servicios.
Pese a la gravedad del problema, la respuesta de los sucesivos Gobiernos ha sido escasa: la regulación de la oferta del suelo sigue siendo muy deficiente, la oferta de viviendas sociales está disminuyendo, no se ha mejorado el mercado de alquileres y no se ha conseguido la misma transparencia fiscal de todos los activos.