Arrendamiento de segunda vivienda
El artículo 71.1 de la Ley 40/1998, reguladora del IRPF, creo un régimen especial para los inmuebles urbanos que no constituyan la vivienda habitual, ni generen rendimientos de capital inmobiliario por su arrendamiento, ni se encuentren afectos a actividades económicas.
Según este precepto, el titular del inmueble deberá imputarse un 2% del valor catastral del mismo (salvo que hubiera sido revisado éste, en cuyo caso será el 1,1%) como una renta más del ejercicio. Evidentemente, se trata de una renta presunta. Algunos contribuyentes pueden encontrarse en la situación de tener una segunda vivienda o inmueble urbano que sólo consigan arrendar durante un periodo del año.
En estos supuestos, la solución por la que se debe optar es que los rendimientos de capital inmobiliario, y en su caso las imputaciones de rentas inmobiliarias, se determinen en proporción al número de días que corresponda en relación con el ejercicio fiscal (que en el IRPF es el año natural). Así, el 2% o el 1,1% sobre el valor catastral, se dividirá entre 365 (días del año), y se multiplicará por el número de días que el inmueble no ha estado arrendado.
En el caso de los rendimientos del capital inmobiliario, evidentemente, los ingresos se declararán íntegros, pero sí se deberá hacer el prorrateo anterior para aquellos gastos que se pueden deducir de estos ingresos y que tienen una periodificación anual como las amortizaciones, por ejemplo.
Es ésta una situación típica en los arrendamientos de apartamentos de veraneo entre particulares. Así, por lo tanto, los seis meses que esté el inmueble arrendado, por ejemplo, se tributará por los rendimientos del capital inmobiliario que genere, y por los otros seis meses que no está arrendado su titular deberá imputarse la renta inmobiliaria que le corresponda.
En el supuesto, que puede darse en la práctica sobre todo en nuevas edificaciones, que a 31 de diciembre carezcan de valor catastral o éste no hubiera sido notificado a su titular, se tomará como base sobre la que aplicar el porcentaje de la imputación el 50% del valor del inmueble a efectos del impuesto sobre el patrimonio, es decir, el mayor de los tres siguientes: el valor catastral (que en el caso analizado no existiría), el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos (posiblemente tampoco) o el precio, contraprestación o valor de adquisición.