La demanda anual de vivienda a largo plazo será de 350.000 pisos
El mantenimiento de la expansión del sector inmobiliario español contrasta fuertemente con la actual ralentización de la actividad económica. No obstante, los expertos insisten en augurar para el medio y largo plazo una progresiva desaceleración de la demanda de vivienda, ya que consideran que el mercado no podrá seguir absorbiendo el nivel de pisos nuevos de los últimos tres años (situado en torno a los 500.000). Los estudios sitúan el nivel de demanda estructural futuro en las 350.000 viviendas anuales.
Todos los expertos y estudios consultados subrayan la dificultad de establecer una cifra, aunque sea aproximada, de la demanda futura de nuevas viviendas, entendiendo la demanda como necesidad de pisos en el medio y largo plazo para atender a la totalidad de nuevos hogares creados, tal y como define Ignacio San Martín, del servicio de estudios del BBVA.
Según subraya un informe realizado por La Caixa, existen dos conceptos cuando se habla de demanda de vivienda para destinar a residencia habitual: la potencial y la efectiva. La primera está relacionada fundamentalmente con factores demográficos, como son los movimientos migratorios y el ritmo de creación de hogares.
Por su parte, la demanda efectiva, que no es otra cosa que la materialización de la potencial, está más estrechamente relacionada con factores económicos como el nivel de renta, el coste de los pisos y, sobre todo, el empleo. La demanda potencial determina la evolución a largo plazo, mientras que la efectiva es la responsable del perfil cíclico a corto y medio plazo.
Aunque sea difícil su delimitación, para el sector inmobiliario es tremendamente útil conocer las expectativas de demanda potencial de vivienda, con el objetivo de que la producción de casas no se aleje peligrosamente de esas cifras, provocando de lo contrario una bolsa de pisos que no encontraría compradores. Otro de los aspectos que suelen tener en cuenta los analistas es la reposición del stock inmobiliario. Los estudios estiman que con las características actuales del parque español, debería aplicarse una tasa de reposición de entre el 0,4% y el 0,6%, lo que da como resultado unas necesidades adicionales de entre 40.000 y 60.000 viviendas por año. En cuanto a los fenómenos demográficos, durante la década de los noventa la creación de nuevos hogares se mantuvo bastante estable, evolucionando a la baja en los últimos años. Los demógrafos creen que esta tendencia se acentuará en el futuro por la fuerte caída que está experimentando la natalidad.
Con todas estas variables, para obtener el flujo neto de necesidades futuras de vivienda, se debe restar a la cifra de creación de nuevos hogares, el número de los que desaparecen por razones biológicas, estimadas en unas 190.000 ahora, y al número resultante añadirle la bolsa de demandantes jóvenes, que podría ascender aproximadamente a 150.000 hogares.
Así, diferentes previsiones de expertos coinciden en situar la demanda potencial de vivienda en torno a las 350.000 unidades anuales, lo que supone una disminución significativa respecto a las 500.000 iniciadas como promedio en los ejercicios de 1999, 2000 y 2001, cuando contra todo pronóstico se volverá a rozar esa cifra mítica.
Aún así, esas 350.000 viviendas al año representan una cantidad nada despreciable que mantendrá a España como uno de los países europeos con mayor número de viviendas (20 millones) por hogar (13,2 millones), siendo siete millones segundas residencias o casas desocupadas, cuando paradójicamente es el país con la tasa de natalidad más baja del mundo.
De hecho, tras cinco años de crecimiento constante del número de viviendas iniciadas, comienza a detectarse la primera, aunque muy suave, corrección de la oferta, que se enfrenta a la disminución de la demanda de primera residencia y también en la de la vivienda de reposición por la combinación de una coyuntura económica delicada, con fuertes incertidumbres sobre el ritmo de creación de empleo y un empeoramiento de la accesibilidad a la vivienda por el elevado coste final de la misma, pese a la reducción de los tipos de interés.
Con este escenario coinciden básicamente los expertos de Caixa de Catalunya, quienes estiman que se está agotando el ciclo alcista de precios y demanda, aunque este año todavía acabará con un encarecimiento del 13% y para 2002 del 7,5%. Respecto a la demanda total, ésta tenderá a situarse en los próximos años en el entorno de las 675.000 viviendas, siendo 385.000 pisos nuevos y el resto de segunda mano. Esta cantidad representa un descenso del 25%, ya que en los últimos años la demanda ha superado el millón de unidades.
No obstante, al margen de los factores puramente económicos y demográficos, el sector inmobiliario español se enfrenta en los próximos años con dos retos que pueden dar al traste con las previsiones ante la incapacidad de cuantificar cuál va a ser su repercusión en la demanda de vivienda, como son los fenómenos de la inmigración y la evolución del turismo residencial.
En estas circunstancias, la incertidumbre se centra en conocer la duración del actual boom inmobiliario y si, de corregirse, el aterrizaje será o no suave. Son éstas las principales dudas que flotan en el sector y sobre las que es muy difícil emitir pronósticos certeros, dada la complejidad de los factores estructurales, económicos, financieros e incluso psicológicos que intervienen en una decisión como la compra de vivienda. Para corroborar esta tesis, no hay más que recordar los pronósticos sobre precios para este año (la mayoría por debajo del 10% de incremento) y la realidad: un 15% en el tercer trimestre, según Fomento.
El turismo residencial, alternativa a la desaceleración
Uno de los factores que explica las singularidades del parque de viviendas de España es el turismo y el peso de la segunda residencia sobre el total de inmuebles. De hecho, una comparación a nivel europeo muestra cómo España, Grecia y Portugal, tres países turísticos, tradicionalmente con mucha emigración y sistemas financieros menos desarrollados, son los que tienen un porcentaje de viviendas secundarias y desocupadas más elevados.
Respecto a la repercusión que tendrá este subsector en la futura desaceleración del boom inmobiliario, las cifras que maneja el sector, expuestas recientemente en Madrid en el XX Coloquio Nacional de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), son bastante elocuentes. La demanda de esta clase de producto mueve al año en torno a un billón de pesetas y absorbe entre 65.000 y 90.000 viviendas anuales. Pero lo más importante es que, según diversas asociaciones de constructores, este fenómeno no ha hecho sino empezar atendiendo a las cifras de turistas que recibe cada año España. El pasado año recibió 52 millones, 20 millones más que hace 10 años y sólo de enero a junio de este año la inversión en productos inmobiliarios realizadas por no residentes se ha incrementado un 19% en relación con el mismo periodo de 2000. Pese a los sucesos del 11 de septiembre y la anunciada crisis turística, los analistas creen que España se mantendrá como destino privilegiado, por lo que este segmento se convierte en el seguro de vida en tiempos difíciles.