Las inmobiliarias se preparan para una segunda tanda de fusiones
La designación de Rodrigo Echenique como presidente de Vallehermoso ha reavivado las especulaciones sobre una posible fusión entre esta inmobiliaria y Urbis a iniciativa de su común accionista, el Santander Central Hispano (SCH). La fusión Vallehermoso-Urbis, de producirse, no será la única. La atomización del sector y la necesidad de las compañías de ganar masa crítica, ahora que el ciclo parece culminar su recorrido alcista, invitan a esperar próximas operaciones entre inmobiliarias.
Vallehermoso lidera el sector inmobiliario español. Su cifra de negocio en 2000 (106.673 millones de pesetas, 641,12 millones de euros, si se suma la facturación de Prima, ahora Testa, absorbida por Vallehermoso en 2001) duplica ampliamente los 50.000 millones de pesetas (300,51 millones de euros) de cifra de negocio alcanzados el año pasado por sus inmediatos seguidores. Pues bien, el líder indiscutible en ventas tiene una cuota del 1,3% del mercado. En esta fragmentación del sector se apoyan los analistas (y los propios gestores de las compañías) para afirmar que el proceso de fusiones no ha concluido.
Que Vallehermoso y Urbis abran con una fusión una nueva tanda de concentraciones inmobiliarias es algo que sólo se considera factible si así lo impone su accionista común, el Santander Central Hispano. "En principio, parece que los equipos gestores de ambas compañías están tan alejados como próxima es la estructura de ingresos de ambas empresas. Aunque tanto en Vallehermoso como en Urbis dicen que la fusión es una de las posibilidades, advierten que puede haber otras", apunta un analista. "De hecho, mientras se especulaba con su fusión, Vallehermoso optó por Prima y Urbis se fusionó con la inmobiliaria de Dragados", precisa. Pero la llegada de Rodrigo Echenique a Vallehermoso ha reforzado la impresión de que el SCH podría haber considerado llegado el momento de fusionar sus dos inmobiliarias.
Juan Carlos Calvo, de Merrill Lynch, considera que "la concentración va a seguir porque se van a dar oportunidades de inversión muy importantes. Telefónica -especifica- ha dicho que va a desinvertir en inmobiliario. Hay también una tendencia de las compañías a vender sus sedes sociales. Y para poder comprar hace falta mayor tamaño, mientras que el sector está muy fragmentado", explica. "Más díficil es vaticinar quién puede fusionarse con quién y cuándo -continúa-; no hay ningún grupo cerrado a ninguna operación concreta, como veremos en los próximos 12 meses".
Mariane Fernández, analista de Eurosafei, apuesta también por próximas fusiones. "Es evidente que los movimientos van a seguir. Se pueden avecinar tiempos, si no difíciles, no tan fáciles como hasta ahora y las compañías necesitan proteger las ventas y los márgenes ganando tamaño", opina. "Tras un primer paso concretado en las operaciones de Vallehermoso con Prima, de Metrovacesa con Gesinar, de Urbis con Dragados Inmobiliaria y de Bami con Zabálburu, queda un segundo paso que dar. Lo seguimos esperando, aunque también van quedando menos actores en el sector", precisa esta analista.
Inés Egido, de Caja Madrid Bolsa, no comparte estas opiniones. "Es cierto que la demanda anual de viviendas va a bajar de 550.000 a 350.000. Pero eso las compañías ya lo saben, y su previsión va a hacer que los precios no caigan. Además, se han diversificado bastante. No veo movimientos accionariales porque casi todas las sociedades han tomado posiciones ya". Aunque, de tener que definir un candidato, Egido se pronunciaría por Metrovacesa.
Más del 90% del sector está fuera de la Bolsa
Las compañías cotizadas en Bolsa representan, en conjunto, una pequeña cuota del mercado inmobiliario, que en vivienda no supera el 6%. Fuera de Bolsa están sociedades del tamaño de Realia (43.509 millones de pesetas de cifra de negocio en 2000), Fadesa (62.700 millones de pesetas), Ferrovial Inmobiliaria (50.798 millones), Apex (28.322 millones), Pryconsa o Inmobiliaria Osuna (estas últimas no facilitaron su cifra de ventas). Son compañías que, junto con otras más pequeñas pero muy activas, pueden protagonizar también movimientos accionariales.
La salida al mercado bursátil continúa siendo un objetivo estratégico de algunas de ellas (Realia, Fadesa, Apex, entre otras). Otra cosa es que termine por realizarse. Mariane Fernández opina que "muchas de las salidas a Bolsa anunciadas no se llevarán a cabo, aunque sí pueden producirse de una manera indirecta"; es decir, mediante su compra por alguna de las compañías cotizadas.
Inés Egido coincide en que los movimientos de concentración afectarán a las inmobiliarias que no están en Bolsa y precisa que "las más pequeñas pueden ser absorbidas por las grandes, como sucedió en la pasada crisis inmobiliaria".
Juan Carlos Calvo llama la atención sobre una característica común a la mayoría de estas sociedades: su condición de grupos familiares en los que el directivo tiene intención de continuar en su puesto. "Puede ser -opina- uno de los inconvenientes para una operación de fusión".