La plusvalía por la venta de vivienda recibe un trato favorable en el IRPF
El valor de venta de un inmueble menos su valor de compra puede arrojar una ganancia que tributa en el IRPF. Esta plusvalía disfruta de importantes rebajas si la inversión es anterior a 31 de diciembre de 1996. E incluso puede lograrse una exención total si se trata de la vivienda habitual. Además, basta con que se venda pasado más de un año desde la compra para que el tipo de gravamen sea sólo del 18%.
El precio de compra y el de venta, el tiempo transcurrido entre las dos operaciones y sus gastos accesorios son el punto de partida para calcular la plusvalía o minusvalía que aflora en la venta de un inmueble. A partir de ahí, el contribuyente debe estar atento a otras cuestiones.
¿Se ha vendido una vivienda habitual para comprar otra?, ¿quien vende es mayor de 65 años?, ¿la compra se realizó antes del 31 de diciembre de 1994? Estos aspectos influyen porque, entre otros, cuando hay reinversión en vivienda habitual o el vendedor es mayor de 65 años, la plusvalía no tributa. Y si se compró antes de 31 de diciembre de 1994, la ganancia se reducirá, como mínimo, un 11,11%.
La fórmula. Del valor de venta se resta el valor de compra para saber si aflora una ganancia o una pérdida. Pero el valor no es el precio.
Todos los gastos y tributos pagados en la venta, como los de notario, registro de la propiedad, o el impuesto de transmisiones patrimoniales, se restan del precio de venta para obtener el valor total . Y los mismos conceptos pagados en la compra se suman al precio de compra. Obtenido así el valor de compra, se actualiza por un coeficiente según el año en que se invirtió para así descontar el efecto de la inflación.
Mejoras. En el caso de haber realizado mejoras en los inmuebles, debe distinguirse la parte de valor de venta que le corresponda. Así, su importe se separa del valor de compra para calcular la plusvalía según la antigüedad de la mejora. Las mejoras suelen identificarse con instalación de elementos como ascensores o electricidad, pero nunca reparación y mantenimiento.
Tipo de gravamen. Si el inmueble permanece más de un año en el patrimonio del contribuyente, se incluye en la parte especial del IRPF y tributa al tipo fijo del 18%. Si la inversión fuera de menos de un año, se grava según el tipo de la escala progresiva.
Reducción por antigüedad. La reducción es del 11,11% por cada año de permanencia que exceda de dos hasta el 31 de diciembre de 1996.
Contando de fecha a fecha y redondeando por exceso (un año y un día son dos años), debe acumularse una antigüedad de más de dos años desde la compra hasta el 31 de diciembre de 1996 para tener derecho a reducción. Esto sólo se logra si la compra es anterior al 31 de diciembre de 1994. Quien invirtió el 29 de diciembre de 1994 acumula una antigüedad de tres años (dos años y tres días) y su reducción será del 11,11% (tributará sobre el 88,89%). Y si se compró el 30 de diciembre de 1986 o antes, la reducción será total. Han pasado 11 años (10 años y un día o más) y la reducción es del 100%.
Vivienda habitual. En general, este carácter viene atribuido cuando se habita durante un plazo continuado de tres años. El plazo puede incumplirse en casos como un traslado de trabajo o un divorcio. Además, una casa que se declara como habitual debe habitarse en un plazo no superior a 12 meses desde la compra.
Reinversión. Si el importe total obtenido en la venta de una vivienda habitual se reinvierte en la compra de otra vivienda también habitual, la plusvalía estará exenta.
Por importe total obtenido en la venta se toma el precio, menos los gastos y tributos. Y si aún queda capital pendiente de amortizar de una hipoteca, este capital pendiente también se resta. Si la reinversión no es total (lo que ocurre si el importe obtenido es mayor que las cantidades reinvertidas), la exención sobre la ganancia será proporcional. El plazo para reinvertir puede ser de hasta dos años antes de la venta y dos años después.
Minusvalía. Si se genera una pérdida de patrimonio nunca se aplicará la reducción por antigüedad. Su importe podrá compensarse con rentas positivas de su misma antigüedad. Y lo que quede pendiente se puede compensar en los cuatro años siguientes.
Reglas especiales. Si se opta por permutar (una casa se cambia por otra), la plusvalía o minusvalía se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble que se cede y el mayor de dos: el valor del que se recibe o el de mercado del entregado.
Las subvenciones para comprar vivienda también son ganancias de patrimonio. Pero siempre menores de un año. Y el hecho de haber sufrido una expropiación forzosa no evita que la ganancia tribute.