Las comunidades activan leyes para frenar el precio del suelo y la vivienda
La carestía del suelo y su repercusión sobre el precio de la vivienda ha llevado a los Gobiernos autonómicos a revisar su legislación urbanística. A la espera de que el Gobierno central promueva, tal y como prometió, un pacto de Estado en esta materia, las comunidades están introduciendo en sus leyes figuras como las del agente urbanizador para agilizar la salida de solares al mercado.
El precio de la vivienda ha subido un 27% en los dos últimos años. De los 20 millones de pesetas que cuesta como promedio un piso en España, entre un 45% y un 50% corresponde al coste del suelo. Las comunidades autónomas están remitiendo a sus Parlamentos los anteproyectos de ley con los que se pretende hacer frente a la escalada de precios y a la escasez de terrenos listos para construir.
Los nuevos textos recogen en su mayoría algunas experiencias de una de las legislaciones más veteranas, la de la Comunidad Valenciana. Madrid, que ya ha remitido el texto al Parlamento regional, Navarra, Castilla-La Mancha, Cantabria, País Vasco o Asturias, entre otras, incluyen la figura del agente urbanizador. Con esta fórmula, el propietario de suelo urbanizable no tenderá a retenerlo con fines especulativos, ya que el ayuntamiento podrá adjudicar a un tercero mediante concurso las obras de urbanización de ese suelo en un plazo máximo que oscila entre uno y tres años, según las comunidades.
Esta novedad desliga el derecho de propiedad de suelo del imperativo de urbanizarlo, es decir, acaba con la normativa anterior que obligaba a los promotores a hacerse con la propiedad del suelo antes de iniciar cualquier obra de urbanización. Los propietarios de esos terrenos conservan el derecho de adjudicación preferente de la urbanización.
Algunas comunidades incluyen la posibilidad de que sea el propio ayuntamiento o una entidad pública quien actúe como agente urbanizador. No hay novedades, en cambio, en las cesiones de suelo. Ninguna comunidad ha reducido el coeficiente del 10% de cesión gratuita de suelo a los ayuntamientos, a la que están obligados los promotores.
Financiación local
La ley estatal, que ya redujo ese coeficiente del 15% al 10%, da a las comunidades plena potestad para rebajarlo aún más. A falta de alternativas para una reforma de la financiación de las Haciendas locales, el suelo se mantiene como una de las principales fuentes de ingresos de los consistorios.
Lo que sí hacen la mayoría de las nuevas normativas es comprometer el uso de esos suelos cedidos por los promotores a la construcción de vivienda protegida.
El efecto inflacionista de las subastas
La utilización de la subasta como sistema de venta del suelo público ha encarecido los terrenos respecto al precio de salida una media del 51,46%, según distintos informes. Los ayuntamientos, pero también la Administración central, se resisten a abandonar una fórmula que les proporciona fuertes ingresos. Por contra, hay quienes, también desde las Administraciones, reclaman la utilización del concurso para evitar que el precio final de adjudicación de una parcela termine disparándose.
Madrid es una de las pocas comunidades dispuestas a hacer del concurso la única vía permitida para la enajenación de suelo público.
La Junta de Andalucía viene utilizándolo desde hace años. Cuando la Empresa Pública del Suelo de Andalucía (EPSA) decide vender un terreno, fija una horquilla de precio máximo y mínimo y adjudica el solar a la oferta que no supere en 10 puntos la media de todas las presentadas.
Las estimaciones concluyen que con este sistema el incremento del precio de adjudicación se sitúa en el 9,12% respecto del mínimo establecido.
Los ayuntamientos minimizan el efecto de las subastas de suelo municipal y recuerdan que ministerios, como Defensa, y grandes empresas públicas, como Renfe, son los grandes tenedores de suelo y también utilizan la subasta para lograr mayores recursos.
Los promotores exigen unificar la legislación en todo el país
Los promotores inmobiliarios exigen una ley general urbanística vigente para todo el territorio nacional. En su opinión, dicha normativa debería clasificar como urbanizable todo el suelo, excepto aquel que deba ser objeto de especial protección.
"El suelo es un producto básico que interviene en todas las actividades económicas; la mejor arma contra los incrementos de precio es una política expansiva de suelo urbanizable", aseguran en la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE). Además de un sistema de clasificación de suelos lo más sencillo posible, demandan simplificar y agilizar los sistemas de actuación, incluidos los de la ejecución forzosa y del agente urbanizador.
Actualmente, la gestión y urbanización de los terrenos hasta quedar listos para su edificación suele prolongarse entre seis y ocho años.
Críticas a las cesiones
Los promotores reclaman que los patrimonios públicos de suelo salgan al mercado en los momentos de tensión de precios y sean utilizados básicamente para atender la demanda de vivienda social, una actividad que ha sido abandonada en los últimos dos años por su escasa rentabilidad y el fuerte tirón de la vivienda libre. También propugnan la abolición del sistema de cesiones gratuitas de suelo.
Los promotores son conscientes de que sólo desde un pacto de Estado, en el que estén representadas todas las Administraciones, se pueden abordar estos planteamientos. Y dentro de este pacto incluyen como requisito indispensable abordar la reforma de la financiación local.
La norma valenciana multiplicó la oferta de terrenos urbanizables
Javier Alfonso Valencia
La Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU), aprobada bajo el Gobierno socialista de Joan Lerma en noviembre de 1994, ha supuesto la liberación de millones de metros cuadrados de suelo no urbanizado que sus propietarios ya no pueden retener.
Tanto la Administración autonómica -el Gobierno de Zaplana defendió la ley desde 1995 frente a las reticencias del Partido Popular en Madrid- como los promotores coinciden en destacar que la figura del agente urbanizador ha permitido urbanizar y, en muchos casos edificar, grandes bolsas de suelo no urbanizadas que retenían sus propietarios.
Ponen como ejemplo la ciudad de Valencia, donde en 2004 no quedará ni un solo metro cuadrado sin urbanizar, con una actividad edificatoria notable y unos precios muy inferiores a los de otras grandes capitales.
Las críticas a la ley no han faltado. Algunos sectores del PP la tachan de intervencionista y atentatoria contra el derecho a la propiedad. En la Comunidad Valenciana han surgido grandes despachos de abogados y arquitectos dedicados a urbanizar terrenos ajenos, exigiendo -con permiso del ayuntamiento de turno- una compensación que los propietarios consideran abusiva y que en muchos casos ha acabado en los tribunales.
Algunos urbanizadores han acaparado de esta forma -el propietario suele pagar con suelo- un gran número de solares edificables. La ley prevé un reglamento de gestión destinado a evitar abusos, cuya aprobación era "inminente" hace dos años y que todavía no está lista, para alegría de más de uno.