La vivienda en España: menos compraventas, la misma escasez
El sistema de precios, con la oferta bajo mínimos, funciona mal precisamente porque funciona
Hay mercados que se corrigen y otros que se enfrían sin reajustarse. El de la vivienda en España pertenece inequívocamente a los segundos. Los cuatro primeros meses del año han deparado una secuencia de descensos interanuales en las compraventas que podrían interpretarse como indicios adelantados de alivio si no fuera porque los precios, lejos de ceder, se han instalado en niveles no vistos desde vísperas de la crisis de 2008. El Índice de Precios de la Vivienda (IPV) del INE cerró el primer trimestre de 2026 con una subida interanual del 12,9%. Las de segunda mano, que concentran más del 78% de las operaciones, se encarecieron un 13,5%. Dicho de otro modo, hay menos compradores en el mercado, pero los que permanecen pagan más. El mercado no se democratiza, sino que se selecciona. La vivienda se ha convertido en un bien casi de lujo al que acceden quienes ya disponen de patrimonio, de ahorros heredados o de ingresos que los sitúan en el cuartil superior de la distribución de renta. Para el resto (mileuristas, jóvenes, hogares de renta media) la puerta se ha cerrado de facto, aunque nadie haya puesto el cartel.
La estadística hipotecaria ofrece, no obstante, y al menos por ahora, un contrapunto. Los cuatro meses sobre los que hay estadísticas de este año presentan significativos crecimientos en el número de hipotecas. En abril de 2026, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas creció a una tasa interanual de 2,3%, eso sí, valor más bajo en lo que va de año. El importe medio superó los 173.000 euros, un 10% más que un año antes. En todo caso, el diferente ritmo entre compraventas e hipotecas no debe llevar a extraer conclusiones precipitadas. Las hipotecas tienen un retardo natural respecto a las compraventas. Entre la firma del contrato de arras, la tramitación notarial y la inscripción registral pueden transcurrir varias semanas, incluso meses. Las hipotecas que se están constituyendo hoy reflejan, en buena medida, decisiones de compra tomadas hace ya un tiempo y desde luego antes del giro en los tipos de interés del BCE. El termómetro hipotecario, en definitiva, mide la fiebre de ayer.
Y lo que viene en el futuro inmediato puede ser menos benigno. El Banco Central Europeo ha iniciado un nuevo ciclo alcista que, hasta hace apenas unos meses, parecía descartado. La inflación en la eurozona repuntó al 3,2% en mayo, impulsada por la energía y las tensiones geopolíticas en Oriente Próximo, y el BCE respondió con una subida de 25 puntos básicos en junio, llevando el tipo de depósito al 2,25%. El euríbor, que había llegado a cotizar por debajo del 2,1% hace unos meses, está cerrando junio por encima del 2,8%, encadenando su cuarto mes consecutivo al alza. A pesar de la subida de tipos, el sector financiero mantiene fortalezas que permitirán mantener el flujo crediticio en lo que sea necesario. Por ejemplo, el nivel de solvencia. El coeficiente de capital CET1 del sector está en el entorno de 14%, máximo nivel de la era poscovid. Hay también buenas noticias en la tasa de morosidad hipotecaria, en mínimos de la serie reciente, cerca del 1,85%. Los balances bancarios, en suma, están saneados y con munición para seguir financiando la compra de vivienda y, de hecho, compiten activamente por el cliente hipotecario. El problema no está en el grifo del crédito, que está abierto. La dificultad reside en que no hay suficientes pisos a los que dirigir ese flujo.
La auténtica tragedia estructural del mercado inmobiliario español sigue siendo la oferta. En 2025 se visaron en torno a 140.000 viviendas nuevas (un 13% más que el año anterior). Son insuficientes frente a una formación de hogares que ha venido superando las 200.000 unidades anuales. El déficit acumulado supera las 600.000 viviendas según el Banco de España, y las causas son bien conocidas aunque difícilmente corregibles a corto plazo. Por ejemplo, la escasez de suelo finalista (menos del 0,5% del suelo residencial disponible está en fase de desarrollo inmediato), lentitud burocrática en los procesos de urbanización y concesión de licencias, y falta de mano de obra cualificada en el sector de la construcción. España tiene planeamiento urbanístico teórico para siete millones de viviendas, pero entre el papel y el piso llave en mano hay años de tramitación y una cadena de cuellos de botella que ninguna ley de vivienda ha logrado desatascar de manera efectiva.
El resultado de todo ello es un mercado que, paradójicamente, funciona mal precisamente porque funciona. Las compraventas caen, pero los precios suben porque la oferta es tan escasa que incluso una demanda menguante no consigue equilibrar el mercado. Los tipos de interés amenazan con reducir aún más el número de compradores, pero no bajarán los precios mientras no haya más viviendas disponibles. Y mientras la banca conserva la salud necesaria para financiar la recuperación hipotecaria cuando llegue el momento, las administraciones públicas (autonómica, municipal y central) siguen sin dar en el clavo con la adecuada combinación entre planificación, agilidad y recursos para que la oferta responda. La vivienda en España no es simplemente cara. Es cara y cada vez más inaccesible para quienes más la necesitan. Eso, en cualquier manual de economía del bienestar, tiene nombre: fallo de mercado. Y los fallos de mercado, a diferencia de los ciclos, no se corrigen solos.