El alivio hipotecario, una tirita en el mercado de la vivienda
La mejora de las condiciones puede facilitar el acceso a la compra, pero también puede elevar los precios
La combinación de escasez de oferta de alquiler, tipos de interés al alza y restricción hipotecaria ha sido una tormenta perfecta para el acceso a la vivienda en España. Casi dos décadas después del pico de la burbuja, cuando el empacho de ladrillo ahogó a la economía española, el acceso a la vivienda ha vuelto a primera línea de actualidad.
De estos tres nudos, dos están en vías de aflojar. Los tipos de interés de referencia de la zona euro han bajado tres cuartos de punto, y mañana podrán recortarse en otro cuartillo, tal y como pronostican los mercados de futuros. Las perspectivas son aún más bajistas de cara a 2025, y de ahí que la principal referencia para las hipotecas a tipo variable, el euríbor, esté en el entorno del 2,75%. En cuanto a la restricción de los bancos, la encuesta trimestral realizada por el Banco Central Europeo mostró que entre julio y septiembre (es decir, ya bajo el influjo de la senda descendente de los tipos de interés) las entidades españolas mantuvieron las condiciones crediticias. Pero, de cara a la recta final del ejercicio, el sector prevé relajar estas condiciones, al menos en el crédito hipotecario. Así, de acuerdo con la encuesta, son mayoría las entidades que esperan dicha flexibilización. En parte es por efectos estacionales: desde la oficina de barrio a la sede corporativa, todo el mundo quiere quedar bien en la fotografía de final de año. Pero también hay cuestiones estructurales: la bajada de tipos, combinada con la moderación de la inflación (los precios de los alimentos ya suben menos del 2%) alivia las economías familiares. Y, con más renta disponible, los bancos pueden suavizar los criterios de concesión, endurecidos con la crisis inflacionista para prevenir repuntes de la morosidad. Es otra de las ventajas de la contención de la inflación, y de hecho algunas entidades puntuales están ya lanzando, con cierta timidez, ofertas hipotecarias a la baja.
Lo que no se arregla, ni tiene visos en el corto y medio plazo, es la carestía de los pisos. La mejora de las condiciones hipotecarias es un arma de doble filo: por un lado, puede facilitar el acceso a la compra a hogares que tenían vetado el acceso al mercado, aliviando la presión de la demanda sobre el alquiler. Pero este mecanismo también puede elevar los precios de compra, si bien los cálculos del sector apuntan que tipos e inflación compensarán con creces esta alza en términos de esfuerzo de los hogares. Un alivio, en definitiva, que es de agradecer, pero que, a ojos de quien no tenga vivienda, es una pequeña tirita sobre una herida abierta.
