La marea de los tipos ya llega al ladrillo
No cabe esperar que aumente la oferta de vivienda
La magnitud de la burbuja inmobiliaria de los primeros años del siglo y la violencia de su estallido hacen palidecer cualquier tipo de comparación. Pero el mercado inmobiliario en España se aproxima a una situación de enfriamiento que no vivía desde la resaca de la burbuja: contracción de actividad y probable caída de precios. Al menos es lo que vislumbran los profesionales del sector.
Algo normal, pues el escenario de tipos de interés que vive la zona euro es, también, inédito desde hace algo más de una década. Y por más que las compras de casa a tocateja hayan crecido (en particular en los últimos años), el mercado inmobiliario necesita de sufridos ciudadanos que paguen su hipoteca mes tras mes. Y dicha hipoteca es notablemente más cara ahora. Si se cumplen las previsiones de los expertos, puede ser la segunda vez en 15 años que ese activo que nunca baja de precio, los pisos, pierda valor.
La eventual contracción inmobiliaria tiene dos lecturas, una positiva y otra no tanto. La positiva es que la onda expansiva de una contracción no va a ser en absoluto comparable a la última experiencia, puesto que el sector tiene un tamaño varias veces menor. Hay mucha menos deuda hipotecaria, menos hogares endeudados y, los que están, han pasado un filtro a la hora de recibir el crédito que limita el alcance destructivo en la banca. El empleo en el sector está ligado al ciclo, pero no a una subida sin fin del ladrillo, ni son las ventas de casas el soporte de las cuentas públicas.
La lectura menos positiva es que la situación difícilmente aliviará un problema latente, como es el acceso a la vivienda. Con menos perspectivas de ventas, se iniciarán menos viviendas. De hecho, simplemente con la caída de las ventas sobre plano, la actividad se verá resentida, pues los promotores pequeños y medianos necesitan estas garantías para obtener financiación. La promoción de viviendas para alquiler, mientras, está condicionada por el coste financiero para el promotor, pues los tipos no suben solo para los hipotecados.
En otras palabras, no cabe esperar que aumente la oferta de vivienda. Pero más allá de los vaivenes de la economía, la gente sigue necesitando un techo bajo el que vivir. Esta demanda se puede cubrir por la vía de la compra o por la del alquiler, pero a la vista de los precios del arrendamiento, la resaca de la burbuja ha traído una contención de la oferta, que volverá a caer cuando en realidad nunca terminó de repuntar del todo.
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