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Los garajes, un primer paso rentable y accesible para invertir en ladrillo

El rendimiento del alquiler se eleva de media al 7,7% hasta septiembre, pero con grandes diferencias entre capitales

Un garaje.
Un garaje.Agencia Getty (GETTY IMAGES)

Los garajes son una buena opción para aquellos que quieren dar sus primeros pasos en la inversión inmobiliaria. Se trata de una inversión cercana, fácil de comprender, aunque no exenta de importantes vaivenes y de nuevos retos. Converge el sector inmobiliario con la problemática de la industria automovilística, en un momento de transición del vehículo de motor de explosión hacia el eléctrico. Y, además, el empeño de las autoridades municipales de favorecer una atmósfera más limpia que supone limitar el uso tradicional del vehículo en el centro de las ciudades. Como amenaza más llamativa, se añade la desaparición del coche en propiedad en favor del uso compartido.

Pero la inversión en garajes, todavía, ofrece claras ventajas frente a otras opciones inmobiliarias como puede ser la vivienda. Disfrutar de la propiedad de un garaje tiene unos escasos gastos de mantenimiento, siempre tendrá una demanda de alquiler (sobre todo, si se elige una buena ubicación), la ley es mucho más flexible para este tipo de arrendamientos (no están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos) y, en caso de ser necesario, será mucho más fácil y rápido vender este activo y convertirlo, de nuevo, en dinero en efectivo. Si se es propietario de varias plazas de garaje, la necesidad de liquidez no obliga a deshacerse de toda la propiedad, como ocurriría en el caso de una vivienda.

Además, lo más importante: su inversión inicial es mucho menor respecto a la de otro tipo de inmuebles por las interesantes oportunidades que presenta el mercado, siendo innecesario en muchos casos recurrir a financiación bancaria y dando la oportunidad de diversificar e invertir también en otras fuentes de rentabilidad. Sin duda, la financiación se ha convertido en un elemento clave. El índice euríbor, referencia en los préstamos hipotecarios a tipo variable, se mueve ahora en el 4,15%, frente al 2,65% de octubre del pasado año o el -0,476% del mismo mes de 2021.

Rentabilidad de las plazas de garaje en España
Belén Trincado Aznar

Rentabilidad y precios

Los datos del tercer trimestre del año –elaborados por el portal Idealista– sitúan la rentabilidad media del alquiler de plazas de garaje en el 7,7%, por encima de la vivienda (7,1%) e inferior al obtenido en oficinas y locales comerciales. Sin embargo, resaltan las grandes diferencias entre provincias: “Por primera vez, un total de ocho capitales ofrecen una rentabilidad de los garajes inferior al bono del Estado (4%). Se trata de Salamanca (2,5%), Ourense (3,3%), Palencia (3,4%), Granada (3,4%), Vitoria (3,5%), Santander (3,7%), Jaén (3,8%) y San Sebastián 3,8%). En Lugo, por su parte, la rentabilidad es la misma que la del bono. El mayor rendimiento se obtiene en Murcia (11%), Castellón (8,3%), Toledo (7,6%), Oviedo (7,6%) y Ávila (7,5%). En Madrid la tasa de retorno se sitúa en el 5,1% y en Barcelona llega hasta el 6,7%”, indican.

El precio medio del alquiler de los garajes ha subido solo un 0,2% en España en el último lustro, pero esta evolución ha ido acompañada de un deterioro en los precios de compra. Así, los españoles hace seis años (2017) debían gastar por el alquiler de los garajes una media de 72,76 euros al mes, frente a los 72,90 euros mensuales que se pagaron de media en 2022, según el estudio Variación acumulativa de los garajes en España en 2022, basado en los precios de los garajes en alquiler del mes de diciembre de los últimos siete años del Índice Inmobiliario Fotocasa.

El precio medio de los garajes ha tenido una evolución volátil en los últimos años. Así, en 2015 era de 13.752 euros, en 2017 bajaba a 11.539 euros y en 2019 caía aún más hasta los 10.714 euros para tocar su mínimo en 2020, año de la pandemia del Covid-19, en los 9.817: en 2021 subió a 10.152 euros y en 2022 cerró en 11.619 euros.

“En el último año el precio de alquilar una plaza de garaje tan solo se ha incrementado un 2,9%, una subida menor que la caída presentada en el ejercicio anterior del -3,6%. Son datos muy estables, que indican que la demanda de alquiler se ha rebajado y no está ejerciendo tanta presión sobre el mercado como en años pasados. Un factor que ha podido influir en equilibrar la oferta y la demanda es el encadenamiento de crisis que ha sufrido el sector del automóvil, con la escasez de chips, las dificultades en la logística y el encarecimiento energético que están afectando a las matriculaciones de los vehículos en los últimos años. De hecho, 2022 cerró con las ventas de coches en España más bajas de la última década”, explica María Matos, directora de estudios de Fotocasa.

El inversor, pues, debe tener en consideración muchas variables. Además, como apuntan los expertos, una desaceleración económica como la que vivimos también es un factor negativo ya que la plaza de garaje es un gasto más prescindible, frente a los de primera necesidad.

Futuro

Desde la empresa ParkingYa –llevan desde 1999 dedicados a la compraventa de garajes de sus clientes– ven con optimismo el futuro de las plazas de garajes en el contexto de las nuevas normas de movilidad urbanas, ya que consideran que impulsan la necesidad de disponer de una plaza de garaje. “Los vehículos que conducimos están adaptándose a una nueva tecnología eléctrica acorde a una movilidad sostenible y menos contaminante que demanda el consumidor. Y esos nuevos vehículos los aparcaremos en las mismas plazas de garaje que siempre hemos tenido y que solo necesitarán un enchufe para adaptarse a las nuevas tecnologías”, indican.

Este optimismo también se apoya en nuevas formas de movilidad. Para los expertos de ParkingYa, “con la creciente popularidad de servicios de transporte compartido y aplicaciones de movilidad (como Uber y Cabify), los conductores que trabajan en estas plataformas a menudo requieren un lugar para estacionar sus vehículos cuando no están en servicio. Los parkings en ubicaciones estratégicas cerca de áreas con alta demanda de servicios de movilidad compartida son una inversión rentable. Sus propietarios podrán ofrecer precios flexibles y adaptados a las necesidades de estos conductores”, concluyen.

Los garajes son por tanto una inversión fácil, rentable, pero llena de incertidumbres por el profundo cambio de la movilidad en las urbes que se avecina.

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