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Inversión

Plazas de garaje, una vía rápida para convertirse en rentista

En 2022, la rentabilidad por alquiler de estos bienes superó el 7%, en línea con la vivienda, con un precio medio de 11.619 euros, al alcance de los inversores menos pudientes

Getty Images

Invertir en plazas de garaje es una de las opciones que el sector inmobiliario ofrece a los ahorradores más modestos por el menor desembolso que requieren. Curiosamente, un claro valedor de esta fórmula es el exitoso cantante Omar Montes, que en el fragor de un concierto aconsejaba el pasado año plazas de garaje y oro en vez de las criptomonedas, más próximas a su generación. También se habló mucho de estos bienes como resguardo del dinero de futbolistas de élite hace un par de décadas.

Pero no hace falta ser tan pudiente: tomando como referencia valores medios, los precios de estos bienes raíces van desde los 20.256 euros en el País Vasco a los 7.170 euros de Murcia, con un valor medio para el conjunto del país de 11.619 euros, según datos de Fotocasa. A tenor de la buena rentabilidad del alquiler de las plazas de garaje el pasado año, el famoso cantante no andaba muy desencaminado.

Precio garajes España
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Según Fotocasa, su rentabilidad alcanzó el 7,5% de media en España, mientras que desde el portal Idealista.com apuntan a un interés medio del 7,1% en el cuarto trimestre del pasado año. Un dato, sin duda, muy positivo si se compara con la evolución de los mercados financieros en el fatídico 2022. La comparación con los tipos de interés a largo plazo, actualmente en el 3,2%, también favorece a las plazas de garaje.

Las dinámicas de inversión en este activo no están muy lejos del resto de inversiones inmobiliarias. Los sitios más céntricos, con mayor demanda de plazas de garaje, son los que ofrecen los precios de compra más caros y, por tanto, la rentabilidad es más baja pero más segura, y viceversa. Ahora bien, los particularismos se multiplican, por lo que la selección es clave para conseguir el objetivo de ganancia esperado.

Así lo ve Francisco Iñareta, portavoz de Idealista: “El segmento de garajes sigue siendo el que menor rentabilidad ofrece (un 7,1% en 2002, frente al 7,2% de vivienda, el 12,9% en oficinas y el 9,6% en locales) de entre todos los productos inmobiliarios que analizamos en Idealista, a pesar de haber registrado un importante incremento durante 2022. Aun así, la alta rentabilidad de este producto conlleva también un riesgo, por lo que se hace imprescindible analizar al detalle las características de cada inversión antes de cerrar la operación”.

María Matos, directora de estudios de Fotocasa, destaca que tanto el alquiler de la vivienda como el de los garajes ofrecen una rentabilidad mucho más alta que cualquier producto financiero. Y, según sus cálculos, la del garaje superó en 2022 a la de la vivienda en alquiler (6,5%) en un punto. Y, además, destaca que es un mercado muy dinámico, con una fuerte rotación, y que cuenta con dos tipos de demandantes muy claros: los vecinos al garaje y los que trabajan por la zona y necesitan llevar el coche al trabajo.

Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, advierte de las diferencias por zonas en cuanto a la rentabilidad obtenida: “En una zona céntrica con demanda residencial alta, actividades económicas y oferta de garajes escasa, los precios de compraventa son elevados, eso indica que la rentabilidad es menor (en torno al 4,5%), pero a cambio el riesgo es escaso, ya que la ocupación suele ser alta”. Y añade que “en el lado opuesto están las zonas donde las viviendas cuentan con dotaciones de aparcamiento. Aquí la demanda suele ser baja, pero también el precio de la plaza de garaje, y la rentabilidad por alquiler puede alcanzar el 7%-8%, aunque con más riesgo de tener la plaza vacía más tiempo”, explica.

Precio garajes España
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En Madrid capital, el distrito más caro para comprar una plaza de garaje es Chamberí, al precio de 32.764 euros o de 122,5 El coche eléctrico puede impulsar la demanda de garajes como punto de recarga Las zonas céntricas son más caras e implican menor rentabilidad por alquiler euros al mes si se alquila. La rentabilidad por alquiler queda en el 4,5%, en contraste con la que se puede obtener en San Blas, del 7,2%, con un alquiler de 80 euros al mes.

En la ciudad de Barcelona, el distrito más caro es Gràcia, con un precio de 20.466 euros y una rentabilidad por alquiler del 5,6%. Si se compra un garaje para alquilar en Horta-Guinardó la rentabilidad sube en cambio al 6,8%. Las provincias en las que se obtiene mayor rentabilidad por el alquiler de una plaza fueron en 2022 Sevilla, Toledo, Almería y Murcia, que superaron en todos los casos el 10%, mientras que entre las de menores ganancias se situaron Orense, Álava, Pontevedra y Bizkaia, que oscilaron del 3,3% hasta el 4,8%. Madrid, con un 7,3%, superó solo en una décima a la rentabilidad obtenida en Barcelona, según datos de Fotocasa.

Los datos de Idealista recogen que las mayores rentabilidades se dan en Murcia (9,4%), Castellón de la Plana (8,6%), Ávila (7,5%), Lleida (7,2%), Palma (6,8%), Toledo (6,5%) y Barcelona (6,5%). En Madrid la tasa de retorno se sitúa en el 5,2%.

Nuevas limitaciones

En el contexto actual de limitaciones a la circulación en las ciudades para los vehículos más contaminantes y con la llegada del coche eléctrico, se abre un nuevo panorama para el mundo de los aparcamientos. A ello se suma el coste y las limitaciones horarias de aparcar en la calle.

Para Luis del Corral, con las nuevas normativas, que tienen como objetivo reducir coches en el centro de las ciudades, “el mercado de plazas de garaje se resentirá al existir menor demanda”. También considera que “el coche eléctrico, al tener todas las facilidades para aparcar en la calle, reducirá la demanda de garajes, y esto se verá aún más en las zonas con actividad económica: locales, oficinas”, indica. María Matos ve, sin embargo, que las restricciones serán positivas para este segmento inmobiliario: “Los garajes son un producto que tiene una alta demanda, tanto de venta como de alquiler, y las nuevas normativas de circulación están haciendo que vivan un boom de compradores. Y no solo por las normas de circulación, sino también porque cada vez hay más zonas de pago en las ciudades y se hace muy difícil aparcar en la calle. Por eso, más gente opta por comprar o alquilar una plaza de garaje y cada vez más pequeños inversores ven en estos productos una buena manera de rentabilizar su inversión”, indica.

Aunque la experta de Fotocasa comenta que faltan datos para hacer una valoración del efecto del coche eléctrico, desde el PortalYa! –firma especializada en la compraventa de garajes– apuntan que, “como los coches eléctricos solo se pueden recargar en el interior de un garaje debido a la escasez de puntos de recarga públicos, esto aumenta el atractivo en la inversión en plazas de garaje en el presente y también con vistas al futuro”. Otro de los aspectos positivos que destacan los expertos de la inversión en garajes es, como indica Luis Corral, “su mayor seguridad jurídica en el arrendamiento frente a la vivienda y que los plazos del alquiler lo deciden las partes”. Por ello, estima que en el conjunto del inmobiliario, este tipo de inversión y negocio se situaría en la zona de menor riesgo, “dando por hecho que se ha realizado un análisis de la zona, oferta y necesidades”, puntualiza.

Desde ParkingYa! comentan que, “al no estar las plazas de garaje regidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos, no hay problemas de falta de pago del alquiler por el inquilino. De no poder pagar la plaza, se procede a alquilar nuevamente sin problemas”.

Matos se muestra aún más optimista: “El riesgo en cuanto a inversión inmobiliaria es muy bajo ya que el desembolso al comprar una plaza es mucho menor que, por ejemplo, una vivienda. Además, dependiendo de la zona es una inversión muy segura, porque siempre hay una alta demanda de alquiler de garajes, especialmente si se ubican en zonas céntricas de grandes ciudades”.

Los expertos estiman que es un tipo de inversión que se adecúa muy bien al perfil de un pequeño inversor que no es espera grandes rentabilidades y sí un flujo constante y seguro para su ahorro. Poco desembolso en la compra, normalmente sin necesidad de financiación, bajos gastos de mantenimiento y mayor sencillez jurídica lo convierten en un competidor frente a la adquisición de vivienda para alquilar. La rentabilidad está muy por encima de los bonos a largo plazo El distrito más caro para comprar garaje en Madrid es Chamberí, a 32.764 euros

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