Rehabilitación o muerte inmobiliaria: todas las pautas para cumplir los objetivos climáticos de la UE
Su implementación exitosa será crucial para reducir las emisiones, mejorar la calidad de vida de los ciudadanos y garantizar un crecimiento económico más verde y resiliente
Bruselas marca el ritmo de la lucha contra el cambio climático a nivel europeo y dirige sus esfuerzos hacia las áreas con mayor potencial de transformación. Una de ellas es, sin duda, la mejora de la eficiencia energética de los edificios. Prueba de ello es que el parque inmobiliario de la Unión Europea (UE) representa el 40% del consumo final de la energía comunitaria y el 36% de las emisiones de gases de efecto invernadero relacionadas con la energía.
Ante estos datos y como respuesta a este problema económico y medioambiental, la Directiva de Eficiencia Energética en los Edificios (EPBD, por sus siglas en inglés) se ha convertido en el eje central de los esfuerzos para transformar el parque inmobiliario en un modelo más sostenible. La normativa se ha marcado el ambicioso objetivo de lograr un parque inmobiliario descarbonizado para 2050, pese a que hoy en día el 75% de los edificios de la Unión siguen sin ser eficientes desde el punto de vista energético.
La última modificación de la directiva relativa a la eficiencia energética de los edificios (2024/1275) establece que los estados miembros deberán definir su trayectoria nacional antes del 29 de mayo del año 2026 para la renovación del parque inmobiliario residencial. Los objetivos incluyen reducir el consumo medio de energía al menos un 16% para el 2030 (comparado con el 2020), entre el 20 y 22% para el 2023 y progresivamente alcanzar un parque inmobiliario residencial de cero emisiones (artículo 9).
Estos objetivos implican, tarde o temprano, una obligación legal para los propietarios de renovar sus inmuebles y mejorar su eficiencia energética, ya que sobre la mesa está la posibilidad de que, al igual que se hizo con el certificado energético, se exija una calificación mínima para poner en venta o alquiler un inmueble. Por tanto, se estima que los propietarios deban realizar inversiones que, de media, oscilarán entre los 10.000 y los 20.000 euros, suponiendo también un notable impacto en la valoración de los inmuebles.
Las normas europeas de valoración están estrechamente alineadas con el derecho de la UE, lo que asegura que las transformaciones normativas tengan un impacto significativo en la práctica de la valoración. Además, las EVS buscan proporcionar a los valoradores herramientas prácticas diseñadas de manera didáctica y comprensible tanto para los profesionales como para los clientes y las autoridades. En previsión de la necesidad de implementar estas medidas y del impacto que podrán tener su el valor de mercado, desde el board de las EVS hemos realizado modificaciones significativas a la EVS 6 (Valuation and Energy Efficiency) para establecer criterios que cumplan con los requisitos de la directiva y ofrecer soporte a los valoradores.
En el mercado español, según la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), la antigüedad media del parque inmobiliario es superior a 40 años. Esto implica que aproximadamente cuatro de cada cinco edificios en nuestro país son ineficientes energéticamente. Además, el 82% del parque edificado consume más recursos de los necesarios para alcanzar unos niveles óptimos de confort y servicio, según datos del Observatorio sobre Gobierno, Estrategia y Competitividad de las Empresas (GECE).
En cuanto al mercado de rehabilitación, el segmento más consolidado en España es el de oficinas, donde ya se disponen de informes que demuestran su evolución. Entre 2010 y 2020, la inversión en edificios eficientes y con certificaciones como BREEAM y LEED se consideraba arriesgada, sin garantías claras de retorno. Sin embargo, informes recientes, como el de JLL publicado en enero de 2023, indican que la certificación BREEAM incrementó los valores de mercado un 20,6%. Otro informe de CBRE sobre certificaciones de sostenibilidad en 2024 destaca cómo estas contribuyen a mejorar la resistencia futura del sector de oficinas y a generar valor.
La implementación de los requisitos de la directiva de eficiencia energética tendrá un impacto significativo en el valor de mercado de los inmuebles, especialmente en aquellos que no se adapten a los nuevos estándares. Es fundamental reflexionar sobre cómo estos cambios afectarán el valor de los inmuebles a lo largo de su ciclo de vida y qué medidas podrían adoptarse para mitigar posibles efectos adversos.
Más allá de los retos que plantea esta transición, su implementación exitosa será crucial para reducir las emisiones, mejorar la calidad de vida de los ciudadanos y garantizar un crecimiento económico más verde y resiliente. Las Normas Europeas de Valoración jugarán un papel clave en este proceso, ofreciendo las herramientas necesarias para traducir los objetivos climáticos de la UE en prácticas de valoración concretas y efectivas.