La subida de tipos y la incertidumbre geopolítica pasa factura al sector inmobiliario que desacelera su actividad
Caixabank Research estima que en 2023 las operaciones de compraventa alcanzarán las 480.000 tras las 650.000 registradas en 2022, junto a una moderación de los precios
Tras un año 2022 en el que la demanda de vivienda se comportó mejor de lo esperado, con un crecimiento de las operaciones de compraventa del 14,7% y cerca de 650.000 operaciones, la cifra más elevada desde 2007, el inicio de las subidas de tipos de interés llevadas a cabo por el Banco Central Europeo, junto al menor crecimiento de la renta de los hogares, van a hacer mella en el sector a lo largo del presente ejercicio.
Pese a que la carrera alcista de tipos se inició a mediados del pasado año, sus efectos apenas tuvieron eco en 2022, como lo demuestra el ligero descenso en las compraventas del tramo final del ejercicio, cuando se alcanzaron 150.000 operaciones en el último trimestre.
La denominada demanda de inversión, ante este nuevo cambio de contexto, ha adoptado la postura de esperar y ver, wait and see, por lo que el mayor efecto se experimentará en 2023.
De hecho, según se desprende del último informe del sector inmobiliario de Caixabank Research al que ha tenido acceso Cinco Días y que se publicará próximamente, el número de operaciones experimentará un retroceso en 2023 hasta las 480.000 operaciones, aunque aún ligeramente por encima del promedio histórico registrado desde 2007 de 460.000 operaciones.
Será la vivienda de obra nueva la que en 2023 concentre el descenso de las operaciones comerciales, lo que obedece al elevado porcentaje de preventas de las promociones que en estos momentos se encuentran en construcción y la relativa escasez de la tipología de vivienda.
El importante tirón del sector en 2022 se debió íntegramente al mercado de segunda mano. Se vendieron un 17,7% más de viviendas usadas que en 2021, en concreto 532.000, el 82% del total. Por el contrario, la compraventa de casas nuevas se mantuvo a niveles similares con 117.000, solo un 2,6% más que en 2021.
En este trabajo realizado por la economista Judit Montoriol, se recoge como la oferta inmobiliaria sigue siendo muy limitada e insuficiente para cubrir las necesidades de vivienda ligada a la evolución demográfica. El número de visados de obra nueva (109.000 viviendas en 2022) fue inferior a la creación neta de hogares (210.000), una situación que ya se repitió en 2020 y 2021.
Según Caixabank, a lo largo de los próximos trimestres, la economía continuará afectada por un contexto adverso en el que la incertidumbre geopolítica y el incremento de los tipos de interés serán la tónica. Bajo esta perspectiva, los precios de la vivienda presentarán un perfil descendente hasta el estancamiento en el conjunto de 2023.
No obstante, la regla básica de la economía de la ley de la oferta y la demanda se hará patente en el mercado inmobiliario, y aquellas localizaciones más demandadas, como es el caso de los centros de las grandes ciudades y las zonas turísticas, presentarán una evolución más positiva.
Este año la vivienda de segunda mano será la más afectada, mientras que la vivienda nueva tendrá un mejor comportamiento, por su relativa escasez y elevada demanda, lo que se traducirá en incrementos de precios.
Pese a que el precio de la vivienda se anotó avances significativos en 2022, que oscilan entre el 5% se aporta el ministerio y el 7,4% del INE, comenzó a mostrar una tendencia a la desaceleración durante el ejercicio. Tras el repunte del 6,7% en el primer trimestre, acabó el año a un ritmo del 3,3%.
Demanda extranjera
El interés en el mercado español de compradores extranjeros se impulsó de manera notable a lo largo de 2022. Sus compras alcanzaron cerca de 90.000 viviendas en España, una cifra que supera notablemente las cifras prepandémicas y que representó el 13,75% del total de compraventas. Los británicos encabezaron nuevamente el ranking con 9.800 operaciones, seguidos de alemanes (8.400) y franceses (6.200).
En cuanto a las zonas preferidas, como puede resultar lógico entender, se centran en zonas turísticas, de ahí que destaque el arco mediterráneo y los archipiélagos, aunque destaca de manera especial Baleares, donde los extranjeros concentran el 34,4% de las compras.
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