Una Ley de Vivienda que se adapte a la realidad del mercado
La negociación que se está llevando a cabo entre el Gobierno y sus socios para reformar la medida estrella de la futura Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda –la regulación de los precios de alquiler– pretende salvar la eficacia de un mecanismo que con la actual escalada del IPC resultará prácticamente inaplicable. El texto faculta a las comunidades autónomas para declarar como tensionadas zonas con altos precios de alquiler residencial, siempre que concurran dos requisitos. Por un lado, que la carga media del coste de la vivienda, más gastos y suministros básicos, supere el 30% de la renta media de los hogares; y por otro, que los precios de la vivienda (IPV) experimenten durante los cinco años anteriores a la declaración un crecimiento acumulado al menos cinco puntos porcentuales superior al crecimiento acumulado del IPC autonómico. Esta última condición es la que neutraliza sobre el terreno la aplicación de la norma a día de hoy, ya que Madrid, Cataluña, Baleares o Andalucía, por ejemplo, han cerrado 2022 con un IPC disparado por encima del 8%.
Aunque el Gobierno aprobó el proyecto de ley cuando los niveles de inflación eran mucho más bajos, ya entonces se señaló que el mecanismo previsto en la norma resultaba técnicamente poco flexible. Los datos del período 2018-2022 arrojaban en ese momento una escalada del IPC que superaba el índice de precios de la vivienda (IPV) en la mayor parte de las comunidades autónomas, un grieta que un año después se ha agravado considerablemente y que obliga a rediseñar y a afinar los engranajes del mecanismo.
El objetivo del Ejecutivo con la regulación de los precios del alquiler es tratar de resolver el grave problema de un sector en el que la demanda crece muy por encima de la oferta. Aunque será potestad de las comunidades autónomas aplicar o no la medida en sus territorios, la ley supone una intervención pública en la fijación de precios del mercado que se justifica por una coyuntura de especial vulnerabilidad social como la actual, que hace necesario aumentar las políticas de apoyo. Pese a ello, el estudio de experiencias previas, como la de Berlín, donde el control de los alquileres retrajo la oferta y aumentó los precios, aconseja testar de forma cuidadosa los resultados de la futura ley sobre el terreno. El Gobierno debe asegurar la efectividad de la norma con los niveles actuales de inflación, pero también hacerlo en previsión de una potencial y deseable normalización de estos. Facilitar el acceso a la vivienda en alquiler es un objetivo irrenunciable que exige utilizar todas las herramientas posibles, incluidas las que estimulan directamente la oferta, como el aumento de la seguridad jurídica en el mercado.