¿Qué es un activo logístico en exterior? El nuevo producto inmobiliario que interesa a los grandes inversores
El fondo Stoneshield busca contar con una plataforma de estos almacenes por 1.000 millones en el sur de Europa
Los grandes inversores han encontrado un nuevo tipo de propiedad a desarrollar y profesionalizar. Se trata del IOS (industrial outdoor storage, en inglés) o suelo industrial para almacenaje en exterior. Son las estructuras donde se han guardado tradicionalmente flotas de vehículos, contenedores y material para la construcción. Ahora, fondos como Stoneshield o Redevco están apostando por hacer crecer este sector en España, a semejanza del mercado estadounidense ya muy institucionalizado con grandes operadores.
Carlos Cuevas, socio de Blue Hunter Capital -firma especializada en la inversión y gestión logística inmobiliaria- explica que mientras la atención se ha centrado durante años en las grandes plataformas de distribución y en el auge del comercio electrónico, el almacenamiento en exteriores “comienza a consolidarse como uno de los segmentos con mayor potencial estructural por su flexibilidad operativa, menor coste de desarrollo y una rentabilidad superior ajustada al riesgo”.
Estas campas se ubican en suelo industrial, donde las edificaciones representan habitualmente menos del 15% de la superficie. Se trata de espacios operativos al aire libre, estratégicamente ubicados en entornos logísticos consolidados.
“El auge del IOS responde a una tendencia estructural”, afirma Cuevas, debido a “la escasez creciente de suelo industrial en zonas metropolitanas y el crecimiento de sectores intensivos en espacio operativo”, expone Cuevas. Entre esas actividades está el transporte, la construcción, el reciclaje, los equipos para el sector de la energía o la movilidad eléctrica.
Estos inmuebles permiten ampliar capacidad sin necesidad de edificar nuevas naves, reduce plazos y ofrece una estructura de costes significativamente inferior a la logística tradicional, entre un 30% y un 50%, calcula el experto de Blue Hunter Capital. Cuevas detalla que según se intensifica la presión sobre suelo industrial en Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao, la demanda de espacios operativos exteriores crece de la mano de la logística de última milla, la logística inversa (de cliente a distribuidor), el almacenamiento de flotas eléctricas o el equipamiento ligado a actividades de transición energética.
Blue Hunter calcula que el mercado de transacciones de este tipo de propiedades ascendió a 100 millones el año pasado -un segmento muy pequeño dentro de la actividad conjunta de inversión inmobiliaria que alcanzó los 18.000 millones en todo el ejercicio-, pero para 2026 ya calcula que se doblará ese tamaño.
El mercado más desarrollado se encuentra en Estados Unidos, con cifras que alcanzan los 228.000 millones de dólares en la cartera total en 2025, según la firma especializada Metastat, y que llegará a los 367.200 millones en 2033. “Algunos inversores internacionales y plataformas especializadas están comenzando a posicionarse como early movers en el segmento IOS en España", avanza Cuevas. Nombres somo Redevco, Stoneshield, W. P. Carey o Cain International han iniciado estrategias en este sentido.
Uno de los primeros actores que han entrado en este sector es el fondo español Stoneshield, dirigido por Juan Pepa y Felipe Morenés. Esta firma controla la empresa IOF, que invierte en este tipo de activos en el sur de Europa. “El interés de Stoneshield Capital por los activos de industrial outdoor storage responde al significativo potencial de institucionalización que esta clase de activo presenta en el sur de Europa", comentan desde la empresa respecto a la entrada de grandes inversores (lo que se conoce como institucionalización en la jerga financiera). “En mercados más maduros como Estados Unidos, el IOS ha evolucionado hacia un segmento plenamente institucionalizado, con operadores especializados y plataformas de inversión consolidadas. Stoneshield busca replicar ese proceso de profesionalización y consolidación en Europa, donde el mercado aún se encuentra en una fase temprana de desarrollo”, describen.
El mercado ha estado históricamente muy fragmentado y poco institucionalizado. “Esta situación genera una oportunidad clara para consolidar activos, profesionalizar su gestión y desarrollar plataformas especializadas a escala nacional”, se apunta desde Stoneshield. En este contexto, el IOS se perfila como uno de los segmentos con mayor potencial de crecimiento dentro del ecosistema logístico e industrial en el sur de Europa, apuestan desde este fondo inversor, que también está presente en el capital de la promotora Neinor Homes.
Actualmente, Stoneshield cuenta con una cartera de alrededor de 500 millones de este tipo de propiedades en España, Italia y Portugal. Pero su objetivo es duplicarlo. Así, a través de IOF tratará de construir una plataforma que pueda doblar en tamaño llegando a un portfolio con 1.000 millones de euros en activos en los próximos tres años.
En Redevco, por su parte, destacan que el IOS es parte de su estrategia logística, junto con activos de última milla, naves industriales y plataformas logísticas de gran formato. “España es un mercado especialmente atractivo para la logística y el IOS debido a su posición estratégica dentro de las cadenas de suministro europeas, el crecimiento de sus mercados de consumo y la demanda constante de espacios industriales bien ubicados”, afirman desde este fondo holandés. “A esto se suma una oferta relativamente limitada y un creciente interés institucional, lo que genera condiciones muy favorables para la inversión a largo plazo”, agregan.