Spring Hoteles arrebató a Amancio Ortega en la ‘foto finish’ la compra del hotel más caro de la historia
El grupo que opera en Tenerife nació en Barcelona en 1985 y cuenta con el respaldo financiero de varios ‘family offices’ catalanes como Rentamar (Vidal) y Norvo (Gómez Aparicio)
Una cadena hotelera (Spring Hoteles), muy reconocida en Canarias, pero con escasa presencia en la Península, ha removido los cimientos del mercado inmobiliario al cerrar la operación más cara de la historia en la compra de un hotel, al desembolsar 430 millones de euros por el complejo Mare Nostrum, situado al sur de Tenerife y perteneciente a la cartera que el grupo hotelero Selenta vendió a Brookfield en plena pandemia. En realidad se trata de tres hoteles integrados dentro del mismo complejo, que suman 1.000 habitaciones y cuya venta supone también una de las cifras más caras en términos relativos (430.000 euros por habitación) por un hotel ubicado en un destino vacacional.
Pero si las cifras de la operación son muy atractivas, el desenlace de las negociaciones para decidir comprador es todavía más llamativo. Fuentes inmobiliarias cercanas al proceso confirman que en la fase final solo quedaron dos candidatos y que Spring Hoteles le arrebató en la ‘foto finish’ la compra a Amancio Ortega, la mayor fortuna de España, que empezó con la salida de la pandemia a realizar operaciones puntuales en el sector hotelero. En febrero de 2021 se hizo con el Senator Playaballena de Cádiz por 25 millones de euros. Casi tres años después adquirió dos hoteles boutique en Palma de Mallorca por 35 millones de euros y a principios de 2024 se alió con la portuguesa Vila-Galé, la segunda hotelera de Portugal fundada por Jorge Rebelo Da Almedia, para que gestionara un hotel de su propiedad en Figueira de Foz.
Esas mismas fuentes confirman que Spring Hoteles convenció a Brookfield con una oferta superior a la de Ortega, ya que no estaba dispuesto a comprar el hotel y a permitir que Selenta se quedara con la gestión del establecimiento. En el acuerdo de compra de la cartera de Selenta por parte del fondo canadiense, cerrado en 2021, se fijó que Brookfield trataría de favorecer que Selenta se quedará con la operación de los activos en el caso de una venta. Ortega, sin embargo, solo quería comprar el edificio y cedía la gestión a Selenta, mientras que Spring Hoteles quería aprovechar su experiencia en el sur de Tenerife, donde ya explota tres hoteles con 1.000 habitaciones, para quedarse con la propiedad y la gestión de los establecimientos . A Brookfield le convenció más la oferta de 430 millones de euros que el nombre de Amancio Ortega.
Respaldo financiero de CaixaBank
Una vez cerrada la transacción, la compañía logró el apoyo de CaixaBank para financiar la operación. ¿Quién está detrás de ese grupo para que haya convencido a una entidad financiera para aportar un crédito de semejante importe? La empresa tiene su sede central en Tenerife y cuenta con tres activos en esa isla, que suman 1.000 habitaciones, a los que ahora se unirán las otras 1.000 habitaciones del complejo Mare Nostrum. A ello suma también la propiedad del hotel Intercontinental en Barcelona. La matriz de Spring Hoteles, sin embargo, no es canaria, si no que es la catalana Diagonal Plaza, que fundó la compañía en 1985. En las últimas cuentas depositadas en el Registro Mercantil, correspondientes al ejercicio 2023, la compañía registró una cifra de negocio de 108,1 millones de euros, con un crecimiento anual del 30%, un ebitda de 38,7 millones, un 34% más, y un resultado neto de 28 millones de euros, lo que supuso un alza del 32% respecto a 2022.
Unas cifras que, en un primer análisis, no parecen suficientes como para afrontar ese préstamo multimillonario. Lo que puede haber decantado a la entidad financiera es la presencia de familias adineradas catalanas dentro y fuera de su accionariado. En su capital participa Rentamar, el family office de la familia Vidal, que al margen de sus participaciones en los hoteles de Tenerife y Barcelona, también cuenta, entre otras inversiones inmobiliarias, con 22.500 metros cuadrados de oficinas en la zona del 22@ en la capital catalana y con una participación en el complejo comercial L’illa Diagonal, uno de los inmuebles más grandes de Barcelona. Fuera del accionariado se encuentra Norvo, la sociedad de inversion de la familia Gómez Aparicio, con un patrimonio de 185 millones de euros al cierre del pasado ejercicio.
Marca propia como Lopesan
El movimiento de Spring Hoteles, tanto por la dimensión como por la procedencia de la empresa, recuerda al acometido por la también canaria Lopesan el pasado mes de noviembre, cuando se hizo con el hotel Miguel Ángel de Madrid, cerrado desde la pandemia, por 200 millones de euros, a un precio medio cercano al millón de euros por habitación. En los nueve meses que han transcurrido desde que se hizo oficial la compra no han podido arrancar las costosas obras de reforma, que serán dirigidas por Stoneweg y que incrementarán la factura de Lopesan en otros 50 millones de euros.
No es el único parecido entre ambas transacciones. Lopesan ha decidido ponerle su marca premium al futuro hotel Miguel Ángel, que en cualquier caso no estará reformado antes de 2027, y ha ignorado todas las ofertas que le han llegado por parte de marcas internacionales, fundamentalmente estadounidenses, ávidas por tener otro hotel de lujo en el centro de Madrid. Spring Hoteles también utilizará su marca propia para los tres hoteles por el buen conocimiento y reputación que tiene en la zona, por la fuerte conversión de ingresos que realiza (en torno al 55% de sus ingresos de explotación se convierten en ebitda) así como por el elevado porcentaje de venta directa que atesora en la actualidad, lo que le permite obtener un mayor retorno al tener que reducir su dependencia de la turoperación y de las grandes agencias online como Booking.
Lo que distingue el caso de Lopesan frente a Spring Hoteles es la posición de desahogo financiero del primero, que le permitió afrontar en solitario la compra del hotel Miguel Ángel sin recurrir a la banca. En las últimas cuentas de Invertur Helsan, el brazo inversor de la matriz, depositadas en el Registro Mercantil, la sociedad reconocía que contaba con unos fondos propios de 606 millones de euros, el doble de la cifra de endeudamiento neto (318 millones de euros). Esa posición de solvencia la ha logrado gracias a la constitución de un gigante empresarial que, además de ser propietario y explotar 20 hoteles y siete centros de salud, gestiona varios planes parciales inmobiliarios en Gran Canaria y Fuerteventura, explota áreas comerciales y alquila viviendas y oficinas en el sur de Gran Canaria, así como plazas de parking, produce y comercializa energías renovables, explota plantas de extracción, trituración y clasificación de áridos en Canarias, presta servicios ligados a la actividad constructora, transportes y arrendamiento de maquinaria industrial y también oferta servicios de catering.
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