Blackstone abre el camino de vuelta de las inversiones en edificios de oficinas
El fondo estadounidense negocia una megacompra en Manhattan tras años de escaso apetito de los grandes inversores por este tipo de activo a partir del auge del teletrabajo
La canción de The Buggles decía que el video mataría a la estrella de la radio. Años después se aseguró que el comercio online aniquilaría a los centros comerciales y, tras la pandemia de Covid-19 y el auge del teletrabajo, iban a morir las oficinas. Pues ninguna de las tres cosas ha sucedido. Tras cinco años de parálisis casi total de grandes transacciones en el mercado de los edificios de oficinas, Blackstone está abriendo el camino de vuelta por su interés en un rascacielos de 50 plantas en Manhattan (Nueva York, EE UU), mediante una megacompra que podría alcanzar los 900 millones de euros. Más que la adquisición en sí misma, los expertos inmobiliarios ven que el fondo estadounidense está, de nuevo, marcando la senda de regreso para el resto de inversores.
En los últimos años se extendió una máxima, llegada precisamente desde EE UU, sobre que los edificios de oficinas ya no interesaban a los inversores. Ese pensamiento se basaba en que, tras la pandemia, el teletrabajo se imponía y las empresas no iban a necesitar tanta superficie para unos empleados que no iban a la oficina o solo lo hacían algunos días. Para el sector fue un golpe duro, porque este tipo de activos es históricamente el de mayor volumen de inversión, algo que no ha sucedido en los últimos años. Por ejemplo, en España, si la media de compras llegaba a unos 3.000 millones al año, en 2024 se quedó en 1.700 millones, según datos de la consultora inmobiliaria JLL.
Paola Erhard, directora de oficinas en el área de mercado de capitales de JLL, indica que el hecho de que un gran fondo de private equity vuelva a plantearse grandes operaciones en el sector es una clara señal de confianza en la recuperación del mercado de oficinas prime, es decir, las mejores ubicadas y de mejor calidad. “Podríamos estar ante un punto de inflexión: en ciclos anteriores las transacciones protagonizadas por este tipo de inversores han coincidido con el inicio de la recuperación, especialmente en segmentos prime”, afirma.
Coincide con esa opinión Benjamín Gómez, director de oficinas en el área de mercado de capitales de BNP Paribas Real Estate: “Los fondos de private equity, y por delante Blackstone, suelen ser vanguardistas en las tendencias de ciclo y siempre han demostrado tener visión de futuro en sus operaciones. Por lo tanto, confirmaría dicha tendencia de la vuelta de dinero de EE UU a las oficinas. Estados Unidos ha tenido un discurso muy negativo en cuanto al segmento de oficinas en los últimos tiempos con un teletrabajo que parecía imponerse entre otros factores adversos, y esta potencial operación podría demostrar un cambio de tendencia en el país norteamericano”.
Hace unos días se conocía que Blackstone, una de las grandes gestoras inmobiliarias del mundo, está en conversaciones con JP Morgan para adquirir el edificio en pleno midtown de Manhattan, en el número 1345 de la avenida de las Americas, según avanzó Bloomberg. Esa operación, de la que no ha trascendido el precio, no está cerrada, pero solo el hecho de que este fondo se interese por un activo de oficinas se ve en el sector como punto de inflexión, porque esta firma suele ser punta de lanza en muchas tendencias.
Desde el sector se remarca que, obviamente, Blackstone también está aprovechando que, por esta crisis de las oficinas, este tipo de activos han perdido valor, por lo que esta adquisición se enmarca dentro de lo que se considera inversión distress u oportunista. “Hace un año, dijimos que los valores inmobiliarios estaban tocando fondo, pero que la recuperación llevaría tiempo y era improbable que tuviera forma de V”, explicó Jonathan Gray, presidente y consejero delegado de Blackstone, a finales de enero en una presentación con analistas. “Eso es exactamente lo que ha ocurrido. Seguimos creyendo firmemente que se está produciendo una recuperación sostenida del sector inmobiliario terciario”, afirmó.
Previamente a esta decisión de inversión, varias grandes empresas como JP Morgan o Amazon, entre otros, han obligado a sus empleados a volver a las oficinas. “Es coherente con la decisión de las empresas de entender que la oficina es un elemento central para su productividad y que, por tanto, el debate de la obsolescencia de la oficina para las empresas es una pantalla pasada”, asegura José María Álvarez, presidente de la Asociación Española de Oficinas (AEO), sobre el posible interés despertado en la inversión por este tipo de inmuebles. “En términos de ocupación y rentas los resultados son positivos y apuntan a más positivos en 2025″, destaca.
El directivo de la AEO, organización que agrupa a grandes propietarios, incide en que la ocupación de estos espacios de trabajo han vuelto a un buen nivel de ocupación. “Si la oficina no remontara y hubiera una tasa de desocupación altas, sería inexplicable que una empresa así hiciera una inversión”, apunta. Y recuerda que las tecnológicas, donde el teletrabajo ha tenido una fuerte implantación, están haciendo volver a sus empleados. En ese sentido, por ejemplo, Google está apostando por una gran sede en Londres, en el barrio de King Cross.
Lo que puede pasar ahora con las oficinas es lo que está pasando en los últimos meses con los centros comerciales, después de que una tendencia llegada también de EE UU secara el capital hacia en la compra de estos complejos, pero que tras demostrar en España sus buenos datos de ventas y afluencias, las transacciones están regresando.
“Estamos ahora en otro momento en el que ya se han asentado las tendencias y se confirma que la utilización del espacio no ha disminuido tanto como se preveía, y por tanto las oficinas mantienen su razón de ser y su interés para los inversores”, cree también Gómez, de BNP.
Sobre si otros compradores pueden seguir a Blackstone, Erhardt, de JLL, indica que cuando un gran actor apuesta por un sector se abre la puerta para otros actores del mercado. “Las grandes transacciones pueden cambiar la visión de los inversores y de todos los que operamos en el mercado inmobiliario, haciendo más sencillo atraer capital, financiación y reforzando la idea y el racional para volver a invertir en oficinas”, agrega.
Aunque en España el panorama puede ser distinto, ya que no ha habido tanta corrección de precios en estos inmuebles y, por tanto, se verán pocas inversiones oportunistas, que parece que actualmente es el capital interesado. En Madrid, por ejemplo, se ve complejo que los grandes propietarios de oficinas vayan a vender activos prime en las mejores zonas. “Hay que introducir un elemento de cautela: las oficinas en EE UU han sufrido una mayor corrección que en Europa, por lo que allí se perciben mayores oportunidades. Sin embargo, la vuelta del capital a las oficinas en EE UU marcaría un hito a nivel global. Es cierto que en Europa la corrección no ha sido tal, con lo que no habría un contagio inmediato, pero sí puede marcar el inicio de un ciclo de mayor interés por el sector. Además, la percepción de riesgo para el resto de mercados mejoraría y se reduciría la incertidumbre”, explica.
“Es cierto que hablamos de una única operación, pero de un nivel importante, y Blackstone como comprador. Podría verse como un pistoletazo de salida que marca una nueva tendencia en el mercado de oficinas”, concluye Gómez, de BNP.