El Estado asumirá una factura de al menos 4.000 millones por las viviendas que Sareb traspasará a la nueva empresa pública
El Gobierno asegura no tener definida la fórmula para compensar al conocido como ‘banco malo’. 13.000 casas podrían cambiar de manos de forma casi inmediata
El Estado tendrá que asumir la factura de 40.000 viviendas de Sareb, entidad pública en un 51%, que Pedro Sánchez, presidente del Gobierno, anunció este lunes que pasarán a la nueva Empresa Pública de Vivienda. Ese coste lo asumirán las arcas públicas, bien comprando a precio de mercado esas casas a la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, o bien mediante el repago de la deuda que la sociedad no haya podido amortizar con ese traspaso, ya que ese tipo de activos hasta ahora se ha ido comercializando entre inversores y familias. Ahora, formarán parte del parque público de vivienda para ser alquilado o vendido. La cifra de estos activos puede alcanzar alrededor de 4.000 millones de euros, teniendo en cuenta que cada piso de Sareb se vende por un importe medio de 100.000 euros. Aunque la cantidad previsiblemente será aún mayor si finalmente el Ministerio de Vivienda también decide quedarse con la promotora Árqura y con los suelos de la entidad.
Sareb es una empresa fundada en 2012. Para su creación se endeudó con bonos avalados por el Tesoro por 50.000 millones, gracias a los que adquirió activos por un montante equivalente, de 50.000 millones, abonados a las cajas de ahorros con problemas por el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008. El mandato de esta sociedad consiste en liquidar estos activos en 15 años (hasta 2027) a la vez que se va amortizando deuda con esos traspasos. A esta entidad, conocida como el banco malo, le quedan por devolver alrededor de 29.000 millones de euros en dos años.
Desde 2022, Sareb se considera empresa pública, ya que está controlada en un 51% por el FROB (el fondo de rescate dependiente del Ministerio de Economía). Pero el 49% del capital se mantiene en manos de entidades privadas, como el Banco Santander, que dispone de más de un 22% del accionariado, CaixaBank con un 12,2% o el Banco Sabadell con un 6,6%.
Hasta ahora, en todos estos años, la entidad ha ido vendiendo viviendas (también otros activos como hoteles o edificios de oficinas) principalmente en el mercado, a inversores y familias, por lo que ha sido el sector privado el que ha puesto esos recursos que sirven a Sareb para amortizar deuda.
Con el anuncio de Sánchez, el modelo cambia. Ahora será el sector público el que asuma esa factura, si bien la deuda de Sareb, en cualquier caso, está igualmente avalada por el Tesoro, con lo cual el riesgo es igualmente público. El Ministerio de Economía liderado por Carlos Cuerpo y el Ministerio de Vivienda encabezado por Isabel Rodríguez buscan un plan para que Sareb siga siendo económicamente viable. Lo lógico, según fuentes del sector inmobiliario, es que ese traspaso de las 40.000 viviendas se haga a precio de mercado, ya que si no se hace así, los accionistas privados minoritarios podrían sentirse perjudicados. Preguntados tanto el Ministerio de Vivienda como el FROB, aseguran que la fórmula de pago todavía no está definida.
Como ventaja para la Administración, esta operación de compra a Sareb permite ganar en rapidez respecto a tener que identificar otros activos, ya que a corto plazo puede hacerse con miles de viviendas y suelo.
Si esa transacción no se realiza mediante una compensación a precio de mercado, provocará que a Sareb le cueste más devolver la deuda, que vence en 2027. Como estos bonos, en manos privadas, están avalados por el Tesoro, son las arcas públicas las que al final tendrían que asumir la cantidad no amortizada.
Actualmente se considera que el banco malo no podría devolver 14.000 millones, por la diferencia entre la tasación de su cartera y el importe pendiente de 29.000 millones a devolver.
13.000 viviendas a corto plazo
De las 40.000 viviendas estimadas que podrían pasar a la nueva Empresa Pública de Vivienda, alrededor de 13.000 pueden traspasarse a corto plazo. Una gran parte de ellas ya están alquiladas mediante el programa de alquiler social de Sareb, ya que están arrendadas a familias vulnerables, un tipo de inquilinos a los que se hace un acompañamiento laboral. La otra porción, hasta las 13.000, son unidades vacías y disponibles.
Pero hasta las 40.000 casas del perímetro de casas del banco malo hay muchas diferente situaciones, porque esta entidad es una máquina de transformar créditos o viviendas con alguna problemática en pisos vacíos para poner a la venta. Una parte se encuentran en procesos judiciales para que Sareb se haga con la adjudicación de la vivienda, otra porción están okupadas irregularmente y, además, en otros casos pueden tener alquileres convencionales a precio de mercado. Por último, habrá una parte muy complicada de calcular que corresponda a préstamos fallidos con colateral inmobiliario que todavía no haya llegado a la fase en la que esta sociedad pueda reclamar la propiedad.
Proyecto Viena y Árqura
Las medidas del plan de vivienda del Gobierno tienen también efecto sobre dos procesos de venta que Sareb ha lanzado en marcha en el último año. Por un lado, el banco malo ha suspendido temporalmente la comercialización, encargada a Deloitte, de su promotora residencial Árqura. Esta compañía dispone de suelos con una capacidad para construir alrededor de 15.000 viviendas y la operación estaba valorada en alrededor de 800 millones.
A esta operación hay que sumar los suelos del conocido como Proyecto Viena, encargado por Sareb a PwC. La entidad tiene en marcha un proceso de venta de terrenos para inversores, que tienen hasta el 20 de enero para presentar ofertas, y que se encargarán de construir y gestionar 3.800 casas de alquiler asequible en una primera etapa. Aunque se esperaban futuras fases, ya que las parcelas del banco malo tienen una capacidad de hasta 15.000 unidades, que ahora serán asumidas por la nueva Empresa Pública de Vivienda.
Otra de las incógnitas que se abre sobre esos pisos que se traspasarán a la Empresa Pública de Vivienda es sobre su gestión. A Sareb le ha costado muchos años contar con una maquinaria suficientemente eficiente para administrar los activos, unos recursos humanos y procesos con los que no cuenta la futura compañía, que tendrá como base la empresa pública del suelo Sepes. Igualmente, la vivienda de Sareb no es sencilla de gestionar, ya que se trata tanto de edificios completos como más complejos pisos repartidos de forma granular (en edificios con casas de otros propietarios).
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