Cómo es la macroventa de la promotora de Sareb: 800 millones, pago a plazos y una cartera para 16.000 viviendas
El asesor de la entidad pública, Deloitte, ya ha comenzado a reunirse con posibles inversores. Se abre un periodo de ofertas no vinculantes hasta febrero y la operación se cerrará bien avanzado el 2025
Los detalles de la que se prevé como la mayor venta de una promotora en los últimos tiempos van a llegar en los próximos días a las mesas de los grandes inversores que puedan estar interesados. Inmobiliarias y fondos de inversión ya han recibido algunas ideas de cómo se va a estructurar la venta de Árqura, la promotora residencial de Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria), que cuenta con suelos con una capacidad para levantar 16.000 viviendas. Estos son los detalles recopilados por este medio de distintas fuentes del sector inmobiliario.
Plazos. Deloitte, que ejerce como asesor de Sareb en este proceso, hará llegar los detalles a diferentes promotores y grandes fondos de inversión. Estos potenciales compradores tendrán hasta febrero para hacer ofertas no vinculantes. Entre febrero y junio llegará el momento de las pujas vinculantes, por lo que no se prevé que la operación pueda cerrarse hasta meses después, probablemente cuando ya haya pasado el descanso estival.
Perímetro. Árqura es una promotora que puso en marcha la entidad pública en 2019 para maximizar el valor de buenos terrenos que estaban en el balance del conocido como banco malo y maximizar, por tanto, su valor, asumiendo el riesgo promotor, y así conseguir mayores retornos. El paquete que Sareb pone a la venta engloba 16.000 viviendas. De esas, 4.000 son edificaciones ya en curso, otras 2.200 están en fase de precomercialización y el resto se trata de suelo en diversas fases de trámites urbanísticos. No hay previsto que se incluyan más parcelas que ahora estén o vayan a estar (la sociedad puede adjudicarse más activos por los procesos judiciales de créditos fallidos) en manos de Sareb.
Precio. La operación se convertirá en una de las mayores del sector inmobiliario, precisamente, por la enorme cartera de suelo con la que se hará el ganador. La valoración de ese portfolio ronda los 800 millones de euros como máximo, aunque se haya transmitido en ocasiones que podría llegar hasta los 1.000 millones.
A plazos. Debido precisamente al enorme volumen necesario para adquirir la cartera, Deloitte ha diseñado una estructura de financiación que permita que no solo acudan a la puja grandes fondos con liquidez, sino que también puedan interesarse otros más pequeños e inmobiliarias con menor pegada inicial. De esta forma, Sareb permitirá que se pague a plazos el 49% del importe de la transacción, en cuatro años. Esta facilidad de pago debería beneficiar el número final de ofertas que reciba la entidad.
Participación. Saber el importe que los interesados pagarán a Sareb es complicado. Cada ofertante tendrá que hacer sus cálculos, no solo para valorar a Árqura, sino también para decidir qué porcentaje compra a Sareb. La entidad presidida por Javier Torres pretende vender como mínimo el 51% del capital de la promotora, que se estructura bajo lo que se conoce como FAB (Fondo de Activos Bancarios) y que cuenta con ventajas fiscales (tributar al 1% en el impuesto de sociedades).
Aelca. La cartera de Árqura, a su vez, está gestionada realmente por una promotora externa llamada Aelca y controlada por el fondo estadounidense Värde. Sareb cuenta con una opción para comprar el 100% de Aelca, lo que permite que grandes fondos interesados en entrar en el negocio inmobiliario en España o en hacerse con Árqura puedan contar con una promotora que gestiona ese cartera. Así, un inversor pondría el capital y compraría, además, el equipo que desarrolla el negocio.
Plan de negocio. Aunque Sareb tiene de vida 15 años desde su constitución (plazo que acaba en 2027), el plan de negocio que Deloitte está presentando a los interesados va de 2025 a 2032, lo que supone ir más allá de la vida de Sareb. El plan de inversión anunciado en 2019 fue de 2.238 millones.
Ubicaciones. Cuando Sareb presentó Árqura en 2019, indicó en qué ubicaciones contaba con suelo para esta promotora, unos terrenos que se eligieron para que tuvieran interés comercial. Gran parte se localizaban entonces en Andalucía, sobre todo en Málaga y Sevilla. Le siguen, por número de viviendas, comunidades como Cataluña, Madrid y Comunidad Valenciana. Destacan también Asturias, Galicia, Cantabria e Islas Baleares.
Conocer qué suelos son exactamente los que cuenta Árqura es la parte que más interesa a los potenciales compradores. En los próximos meses tendrán que analizarlos para darles un valor, decidir si les interesa al verles futuro comercial y, finalmente, presentar una oferta.
Compradores. Se espera que todas las grandes promotoras como Aedas, Neinor, Metrovacesa, Culmia, Kronos, Vía Célere o Vía Ágora reciban los detalles de la venta por si les interesa, así como grandes fondos de inversión en inmobiliario que puedan decidir entrar o expandir este negocio en España.
Deuda. Con los recursos obtenidos, el conocido como banco malo debe reducir deuda avalada por el Estado, que en 2023 se situó en 29.413 millones.
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