El fondo Castlelake pone a la venta Aedas Homes tras más de una década en la compañía inmobiliaria
El fondo estadounidense, dueño del 70% de la promotora inmobiliaria, sondea el mercado para una potencial desinversión. Aedas cotiza actualmente en máximos desde hace dos años y medio y está valorada en más de 1.000 millones de euros
Castlelake prepara su salida de Aedas Homes. El fondo estadounidense ya trabaja con asesores financieros para buscar potenciales interesados en el 70% que posee en la promotora inmobiliaria, según señalan diversas fuentes a CincoDias. Fuentes oficiales de Castlelake y de Aedas han declinado hacer comentarios.
Las acciones de la empresa valen casi 25 euros en la actualidad, lo que significa que la compañía está valorada en más de 1.000 millones de euros. En el último año, los títulos de la promotora han subido más del 50% y cotizan ya casi al doble que en marzo de 2023, cuando tocaron el mínimo histórico por debajo de los 12,5 euros. La firma no cotizaba al nivel actual desde marzo de 2022. Esto significa que el paquete de Castlelake estaría valorado en bolsa en este momento en más de 700 millones de euros.
En este contexto, las fuentes consultadas explican que el objetivo del accionista norteamericano es cerrar un ciclo inversor dentro de la compañía después de más de 10 años, periodo que supera los estándares habituales en el ámbito del capital riesgo. No obstante, el proceso aún se encuentra en un estado preliminar y no se descarta ninguna opción.
Castlelake gestiona aproximadamente 20.000 millones de euros a nivel mundial. El fondo de Minneapolis (Minnesota) aterrizó en España en 2013 bajo la marca TPG Credit, cuando el mercado inmobiliario nacional había sufrido un fuerte desplome tras la crisis financiera que desató Lehman Brothers a nivel mundial. La apuesta le llevó a que cuatro años después, en octubre de 2017, sacó a cotizar su bolsa de suelos bajo el paraguas de Aedas Homes.
Las valoraciones del mercado en el momento del debut bursátil hace siete años nada tienen que ver con las de la actualidad. La firma liderada por David Martínez salió a bolsa por 31,65 euros por acción. Mantuvo ese nivel hasta junio de 2018, cuando entró en una espiral bajista que no cesó hasta mediados de 2020, en plena pandemia. Este inversor ha corrido una suerte parecida que la de sus pares, que han evolucionado también a la baja. Las valoraciones de Neinor, Inmobiliaria Colonial, Merlin Properties o Metrovacesa tampoco han recuperado el nivel previo a 2018, pese a la subida de los precios de la vivienda en España.
Castlelake ya lleva casi siete años como máximo accionista de este proyecto. Si finalmente los bancos de inversión encuentran un interesado, en el mercado señalan que probablemente deberá lanzar una opa (operación pública de adquisición, por sus siglas) por el 100% de Aedas. Esto se debe a que la adquisición supondría la toma de control de más del 30% del capital social de la empresa, umbral máximo que marca la ley por encima del cual se debe realizar una oferta para todos los accionistas. En cualquier caso, aún está por decidir cómo se estructura la desinversión, en función de la respuesta del mercado.
De hecho, una de las opciones que sonaron con más fuerza en el mercado en 2023 fue la de excluir de bolsa la compañía por la baja valoración que estaba ofreciendo la firma estando cotizada. Diferentes casas de análisis subrayaban el pasado otoño que no tenía sentido mantener al sector inmobiliario cotizando en Bolsa dado que el valor reflejado estaba en clara discrepancia con el NAV (valor liquidativo neto, por sus siglas en inglés).
Sin embargo, la propia expectativa del mercado de que habría un proceso de liquidación ordenada de los grandes fondos propietarios de las inmobiliarias sumado al aumento de los dividendos que se están dando, ha llevado a que aumenten sus valoraciones hasta casi un 100% en el caso de Aedas en año y medio.
La firma inmobiliaria anunció el pasado mes de marzo un dividendo a cuenta récord de 2,25 euros por acción, lo que implicaba un desembolso de 97 millones de euros, de los que casi 70 iban a manos de Castlelake. “En total, desde el primer pago de dividendo que la sociedad efectuó en el ejercicio fiscal 2021, Aedas Homes ha retribuido a sus accionistas con más de 430 millones de euros, confirmando así su compromiso de proporcionar una atractiva política de remuneración”, subrayaba Aedas hace seis meses. Además, la empresa ha seguido invirtiendo: este mismo mes de agosto cerró la compra de Inmobiliaria Espacio, firma del Grupo Villar Mir por 50 millones de euros.
Todo ello le ha llevado al podio de rentabilidad por dividendo a estas empresas. Neinor y Aedas son las dos empresas con este ratio más elevado de todo el mercado continuo: 19,39% y 10,97%, respectivamente este mismo martes. Metrovacesa está en la sexta posición, con una rentabilidad por dividendo del 8,78%.
En este contexto, Castlelake aprovecha el rally bursátil de los dos últimos años para intentar hacer caja. La firma también ha mostrado necesidades de capital a nivel global en este 2024. El fondo firmó esta primavera un acuerdo estratégico con Brookfield por el que el gigante canadiense adquirió un 51% de las ganancias relacionadas con las comisiones de Castlelake a cambio de 1.500 millones de dólares (unos 1.360 millones de euros al cambio actual). Además de Aedas, el inversor estadounidense también es propietario del 49,9% de Millenium, la socimi que ha vivido una guerra judicial con su fundador, Javier Illán. Castlelake también ha intentado desinvertir en Millenium, según señalan fuentes del sector.
La potencial venta de Aedas no es la única operación relevante que se está dando en el mercado inmobiliario. A principios de agosto, Neinor Homes, participada por los fondos Orion, Stoneshield y Adar, confirmó a la CNMV que estaba negociando con Bain Capital la compra de un 10% de Promociones Habitat, además de pasar a gestionar la totalidad de sus activos.
Sólo dos semanas antes de este movimiento, considerado por los expertos como uno de los más importantes del año en el sector inmobiliario, la propia Neinor confirmaba otro acuerdo con el fondo Octopus Real Estate para desarrollar viviendas del conocido senior living o casas adaptadas con servicios para personas de entre 60 y 80 años.
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