Amancio Ortega y otros ultrarricos que confían en los inquilinos de EE UU para aumentar sus fortunas
Las grandes fortunas compran edificios de apartamentos destinados al alquiler para lograr altas rentabilidades
La torre 727 West Madison de Chicago, un lujoso edificio con cabañas junto a la piscina y un estudio de yoga, tiene un nuevo dueño: el fundador de la cadena de ropa Zara. Amancio Ortega adquirió el edificio en el barrio Loop de Chicago el mes pasado por 232 millones de dólares, uniéndose a un creciente número de superricos que apuestan por alquilar a inquilinos estadounidenses.
En la última década, inversores particulares con grandes fortunas y sus empresas han duplicado con creces sus inversiones en el sector inmobiliario estadounidense, principalmente en el sector conocido en EE UU como vivienda multifamiliar, según un estudio de Knight Frank. Hoy, muchos de esos inversores apuestan por conseguir un contrato de alquiler ante unos precios de los apartamentos que han caído en medio de la la reciente recesión del sector inmobiliario comercial. Al mismo tiempo, la escasez de vivienda es un buen augurio para los alquileres en las grandes ciudades a largo plazo.
“Se trata de un sector en expansión”, afirma Liam Bailey, director mundial de estudios de Knight Frank. “Si se tiene dinero se puede entrar en el mercado, es un momento realmente interesante”.
Operaciones
A principios de año, una empresa inmobiliaria dirigida por el multimillonario israelí Eyal Ofer compró un edificio de 57 apartamentos en el Gramercy Park de Manhattan. Una de las familias más ricas de América Latina busca edificios multifamiliares en un intento de entrar en el mercado inmobiliario estadounidense. A finales de 2022, una empresa de inversión respaldada por el cofundador de Carlyle Group David Rubenstein, cerró una ronda de recaucaudación para comprar edificios de apartamentos y propiedades logísticas.
Antes de la pandemia, los ricos del mundo se centraban sobre todo en las oficinas, donde un edificio trofeo a largo plazo a podía proporcionar ingresos estables. Pero ahora, con el aumento trabajo a distancia y el aumento de vacantes en las oficinas, el alquiler de viviendas se ha convertido en un atractivo más.
La ralentización del mercado inmobiliario comercial también está agitando la competencia en este sector. Muchos inversores institucionales han paralizado operaciones debido al aumento de los costes de los préstamos y la caída de las valoraciones. En total, el volumen mundial de inversión inmobiliaria en el segundo trimestre se redujo un 57% respecto al año anterior, hasta los 142.000 millones de dólares, según un informe de la consultora CBRE Group.
Esta parálisis ha dejado un hueco atractivo para los inversores ricos que pueden ser menos vulnerables a los caprichos del mercado de deuda y tienen un horizonte de inversión a largo plazo. Estos inversores a menudo pueden pagar con dinero en efectivo o tener relaciones más profundas con los bancos para garantizar la financiación.
Aunque los pisos y apartamentos han sido el tipo de propiedad más popular entre los inversores en el segundo trimestre, las transacciones descendieron un 66% con respecto al año anterior, según CBRE. Aun así, la consultora asegura que el sector está preparado para un impulso en los próximos trimestres. “Los fundamentos se han estabilizado y la demanda de los inquilinos fue fuerte en el segundo trimestre a pesar de los temores de una desaceleración económica”, dijo CBRE en el informe.
Alquileres
Mientras que los alquileres se han relajado ligeramente en EE UU, la demanda de vivienda ha impulsado aumentos masivos en los últimos años, con el alquiler medio ganando casi un 18% en 2021 y un 3,5% en 2022, según datos de Apartment List.
Muchas ciudades de Norteamérica, Europa y Asia también se enfrentan a una escasez de oferta que ha hecho subir los precios para los inquilinos.
“El Covid ha puesto de manifiesto que la vivienda es una de las pocas cosas de las que no se puede prescindir”, afirma Richard Valentine-Selsey, responsable de estudios sobre la vivienda en Europa de la consultora Savills. “Puedes trabajar a distancia y hacer tus compras por internet, pero necesitas un lugar donde vivir”.
Los edificios de apartamentos son también mucho más baratos ahora. El aumento de los costes de financiación desde principios de 2022 ha presionado las valoraciones y ralentizado la negociación. En EE UU los precios han caído un 16% en agosto respecto un año antes, según la firma de investigación inmobiliaria Green Street.
Ortega, de 87 años, es un ejemplo sobre cómo está cambiando el apetito inmobiliario de los multimillonarios.. El hombre más rico de España se ha centrado a menudo en oficinas para diversificar su fortuna lejos de Inditex, propietaria de Zara. Sus compras de propiedades inmobiliarias le convierten ahora en arrendador de empresas como Rio Tinto, Apple y Amazon.
Aunque sigue comprando edificios de oficinas a través de su empresa de inversión personal, Pontegadea, su family office adquirió el edificio de apartamentos 19 Dutch de Nueva York por unos 500 millones de dólares el año pasado. Ortega tiene un patrimonio neto de 75.600 millones de dólares, de los cuales más del 10% está invertido en el sector inmobiliario, según el Índice de Multimillonarios de Bloomberg. Un representante de Pontegadea declinó hacer comentarios.
El sector inmobiliario ha sido durante mucho tiempo un activo interesante para muchos de los ricos del mundo, en parte porque suele ofrecer flujos de caja estables y la posibilidad de ciertas exenciones fiscales. Las family offices asignaron alrededor del 13% a bienes inmuebles en 2022, según una encuesta realizada por UBS Group entre 230 empresas de inversión. Más de un más de un tercio de las empresas dijeron que planean asignar más al sector en los próximos cinco años. en los próximos cinco años.
“Están comprando activos multifamiliares en buenas ubicaciones a una a una tasa de rentabilidad atractiva”, afirma Ran Eliasaf, fundador de la firma de inversión Northwind Group. “El precio al que están comprando es también un atractivo, en relación con lo que era hace tres o cuatro años. Y es probable que los alquileres aumenten con el tiempo debido a la escasez de oferta”, añade.
Otros retos
Las apuesta de inversión por los apartamentos no están exentas de riesgos. Los contratos de alquiler suelen ser más cortos que los firmados por los inquilinos de oficinas, lo que significa que los arrendadores pueden tener que hacer frente a una mayor rotación. Supervisar un edificio de apartamentos también conlleva un mantenimiento y los aspectos prácticos de y la rotación de inquilinos. Comprar edificios más grandes, o más unidades, puede ayudar a mitigar ese coste. “Si tiene pocas unidades, el riesgo es mayor”, afirma Bailey, de Knight Frank. “Si lo hace a escala con más de 50 apartamentos, también es más probable que alguien se encargue de la gestión”.
Si bien EE UU seguirá atrayendo la mayor parte de las operaciones de alquiler de viviendas, otros países están empezando a atraerlas. Australia está animando a los inversores a construir para ayudar a paliar la crisis inmobiliaria del país, mientras que el sector multifamiliar, denominado “construcción para alquilar” en algunos países, está repuntando en el Reino Unido y otras partes de Europa.
Para los multimillonarios que apuestan por este sector, la caída de los precios de los apartamentos en Estados Unidos, es un momento oportuno para cerrar algunas operaciones. “Si usted es un inversor inmobiliario a largo plazo, éste es un momento excelente para invertir”, afirma Ronald Dickerman, fundador y presidente de Madison International Realty. “Hay una oportunidad de compra cíclica”.
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