El inmobiliario prevé convertirse en el refugio de los inversores en 2021

Las consultoras pronostican más transacciones por el diferencial de rentabilidad del sector y más recursos foráneos El residencial en alquiler y la logística seguirán tirando de la inversión, pero con recuperación del resto de sectores

Pese a la crisis generada por la pandemia de Covid-19, el inmobiliario ha aguantado razonablemente bien tanto en inversión como en interés de los fondos extranjeros. La logística bate récord por el impulso del comercio online y otros sectores como la vivienda en alquiler igualmente están atrayendo más recursos que nunca. Los consejeros delegados de las siete principales consultoras inmobiliarias realizan sus previsiones para 2021, en el que prevén que el inmobiliario sea de creciente interés por la rentabilidad frente a otros activos y la gran cantidad de recursos que han captado los fondos.

“Entre las principales tendencias que se han consolidado durante este año, destacaría la consolidación del sector inmobiliario como un asset class refugio para el capital inversor”, recuerda Enrique Losantos, presidente de JLL. “La cantidad de capital latente tanto nacional como internacional dispuesto a invertir en inmobiliario en nuestro mercado es altísima en comparación con la oferta y esto marcará los volúmenes de inversión”, destaca Jaime Pascual Sanchiz, CEO de Savills Aguirre Newman. “En cualquier caso, España sigue siendo uno de los países más atractivos de Europa para invertir en real estate”, añade, y espera volver a niveles de pre-covid entre finales del 2021 y principios del 2022, regresando a la media de inversión de los años anteriores, en torno a los 9.000 millones.

“Sigue habiendo mucha liquidez en el sistema, y el inmobiliario se sigue mostrando como un sector con rentabilidades superiores a otros productos de inversión”, recuerda, por su parte, Humphrey White, CEO de Knight Frank.

Borja Ortega (BNP): “Las compañías tendrán que adaptar las oficinas a nuevas necesidades”

“Nuestro mercado sigue siendo muy atractivo para los principales players a nivel internacional, con mucha diversidad de perfiles y foco en los diferentes clases de activos”, opina Borja Ortega, reciente nuevo CEO de BNP Paribas Real Estate. “A pesar de la intensidad de la ralentización económica y de la duración de la pandemia mayor de lo inicialmente esperado, el sector inmobiliario ha tenido un muy buen comportamiento”, afirma. “El próximo año podremos observar un aumento del activo inmobiliario como principal atracción de la inversión alternativa y un aumento del ahorro privado con foco, directo e indirecto, en el sector inmobiliario.

Ortega incide en que los principales retos a los que se enfrenta el sector residencial son la financiación al promotor y a los compradores, la agilidad urbanística, el diseño adecuado a la demanda actual y el marco normativo.

“Las oficinas se mantienen como el asset class más demandado por los inversores. Aunque ha habido un impacto importante en la ocupación y la demanda, se espera que sea de forma coyuntural, si bien las compañías tendrán que adaptar sus modelos de ocupación a nuevas necesidades. Los propietarios tendrán que responder con flexibilidad a modelos de ocupación también más flexibles”, añade.

Humphrey White (Knight Frank): “La única forma de limitar el precio del alquiler es con más oferta”

“El principal reto con el que comenzaremos el año es la incertidumbre, ya que, aunque ya hay grandes avances con las vacunas, todavía no sabemos cuándo estarán generalizadas y, a partir de entonces, cuando se irá recuperando la actividad en los distintos sectores”, argumenta Humphrey White. Para el director general de la consultora británica Knight Frank, el mayor desafío girará alrededor de la estabilidad de la economía, sobre cómo quedan finalmente datos macro como el paro y la caída de la actividad. “Creemos que el paro tendrá un papel determinante en términos de ocupación de oficinas y de consumo, entre otros, y estamos pendientes de ver cuál es el impacto final de la pandemia en este indicador”.

“España es un país que necesita una profesionalización del sector de la vivienda en alquiler”, afirma. “La única forma de limitar el precio del alquiler es con más oferta. Cualquier regulación lo que hará es retraer la inversión y generar menos volumen, con el consecuente aumento de las rentas”, añade. Y cree que para potenciar la vivienda al alquiler, sobre todo para determinados casos en los que el acceso es más limitado, como jóvenes o clases sociales de menor poder adquisitivo, es necesario llegar acuerdos entre las administraciones públicas y las empresas privadas para generar vivienda social en alquiler.

Mikel Echavarren (Colliers): “La confianza de los inversores institucionales se va a incrementar”

“Creemos que en el año 2021 la confianza de los inversores institucionales se va a incrementar significativamente y también la de los consumidores, aunque en menor medida”, explica Mikel Echavarren, consejero delegado de la canadiense Colliers. “Sin embargo, la financiación al sector inmobiliario mantendrá unos elevados niveles de cautela que supondrán una reducción significativa de la financiación en el mercado”. Y pronostica: “En otros mercados europeos se estima para el año 2021 incrementos de la inversión del 50 % respecto al año 2020. Considerando que la economía española es una de las más dañadas a nivel mundial nuestra previsión se sitúa en niveles inferiores en el entorno del 30%”.

“Las promotoras residenciales afrontan para el año 2021 el reto de la obtención de financiación para el inicio de sus promociones. La financiación bancaria siempre está unida a niveles elevados de preventas y estimamos que para el año 2021 los bancos exigirán mayores niveles y por lo tanto la precomercialización se hará más compleja y será más dilatada en el tiempo”, opina Echavarren. Esto conllevaría una ralentización de la actividad de inicio de promoción de obra nueva, que podría disminuir, en su opinión, entre un 30% y un 35% respecto a las viviendas iniciadas en 2019, año previo al inicio de la pandemia.

Oriol Barrachina (Cushman & Wakefield): “El perfil del inversor es de predominio internacional”

“En 2021 se verán signos de recuperación tanto en el segmento de la ocupación como en el de la inversión. Tan pronto empiece a confirmarse el impacto de la vacunación, la demanda empezará a dinamizarse, en el caso de las oficinas para adaptarse a las nuevas formas de trabajo que requieren las empresas, con el auge del espacio flex, la reconversión de espacios a usos mixtos y el e-commerce”, prevé Oriol Barrachina, consejero delegado de C&W, sobre el año que entra. Este directivo prevé que España captará en torno a 9.200 millones de euros de inversión en inmobiliario, lo que supone un 18% más que en 2020. “No obstante, frente a 2019 el retroceso en el volumen de inversión inmobiliaria ha sido del 35%, una parte del cual, ya preveíamos antes de la pandemia”, aclara.

“El perfil del inversor es predominantemente internacional y, pese a la menor actividad, la proporción de capitales extranjeros ha sido de dos tercios, misma proporción que en 2015-2019, prueba todo lo de que sigue habiendo liquidez, apetito e interés en el mercado español”, afirma.

Para Barrachina, los segmentos que se verán más reforzados serán la logística, oficinas y activos alternativos como residencias de estudiantes y para la tercera edad. Hoteles y supermercados también incrementarán sus volúmenes.

Jaime Pascual (Savills): “El inmobiliario ha resistido y debe ser parte de la solución en la recuperación”

El consejero delegado de Savills Aguirre Newman, Jaime Pascual Sanchiz, indica que el sector está muy pendiente de cómo va evolucionando el impacto de las medidas de ayuda y estímulo a la economía porque la clave para todos en el corto plazo es la demanda. “El sector inmobiliario ha resistido bien y estamos convencidos de que es parte de la solución en la recuperación socioeconómica que tenemos por delante”, asevera.

“Con los procesos de vacunación en marcha y conforme se vayan eliminando las restricciones a la movilidad, a partir del segundo semestre podremos empezar a ver un ritmo de actividad general estable en todos los segmentos”, pronostica. Sobre los retos, cree que España tiene necesidad de adaptar el parque inmobiliario a los criterios de sostenibilidad exigidos y opina que parte de la recuperación vendrá de la inversión y actividad en este ámbito.

“El gran reto es no desaprovechar la oportunidad de crear un parque de vivienda asequible. La promoción ya estaba adaptada a las necesidades de la demanda para mantener un mercado sano. Se trata de que oferta y demanda estén equilibradas. La obra nueva ha seguido funcionando bien, las promotoras han avanzado muchísimo en digitalización y se han puesto en la piel de sus compradores con medidas muy rápidas para mantener las ventas”, añade.

Enrique Losantos (JLL): “El sector logístico y la vivienda deberían ser los protagonistas del próximo año”

“El sector logístico y las viviendas en alquiler deberían ser los protagonistas en 2021. Ambos han generado un volumen importante en la inversión durante 2020 y continuarán teniendo un recorrido sostenido, tanto por el crecimiento imparable del e-commerce del primero como por la falta de una oferta actualizada e institucionalizada en el caso de la vivienda en alquiler”, indica Enrique Losantos, presidente de JLL, sobre la previsión para 2021.

“Las oficinas, por su parte, no han muerto, ni mucho menos, sino que van a evolucionar hacia un formato más de espacios de encuentro y colaboración, frente al teletrabajo, principalmente, que se consolida”, indica sobre este producto de cara a los inversores. También pronostica mucha actividad en residencias de estudiantes, “segmento que todavía está en pleno desarrollo e institucionalización”, y en activos ligados a industria de la salud como hospitales y compañías farmacéuticas.

Por último, avanza que están presenciando cierto interés de inversores en sectores afectados por las restricciones de movilidad, que se encuentran en fase de caída fuerte de actividad, como el retail o el hotelero. “Esta masa inversora, de carácter oportunista, busca oportunidades en un mercado muy tensionado que tardará todavía un tiempo en recuperarse”, revela.

Adolfo Ramírez-Escudero (CBRE): “La previsión de vacunas eficaces permite ser optimistas”

Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE, vaticina que 2020 cerrará con un volumen de inversión en torno a los 9.000 millones de euros, un 30% menos que en 2019. “Es una cifra que puede considerarse positiva en las condiciones tan extremas e inverosímiles en el que ha transcurrido la actividad este año”, señala. El Recovery Monitor de esta consultora inmobiliaria, que mide la evolución de la recuperación del sector, muestra “una tendencia de recuperación clara, apoyada en sectores con fundamentales de oferta y demanda muy favorables en los próximos años, como la vivienda asequible en alquiler, senior housing y data center”, recuerda el directivo.

“En términos de inversión, para 2021, el volumen de capital buscando oportunidades de inversión seguirá siendo notable, aunque la recuperación de la actividad estará ligada a la recuperación de la economía. La previsión de vacunas eficaces contra la Covid-19 permite ser optimistas y nos hace prever que España seguirá en el foco de los inversores”, destaca el directivo.

Por sectores, Ramírez-Escudero indica que el turístico, se recuperará y en el sector retail, los buenos activos seguirán atrayendo compradores. “Otro de los protagonistas será el residencial en alquiler, debido a la carencia de vivienda de calidad en alquiler en España”, señala.