La inversión hotelera se moviliza hacia Madrid por las restricciones en Barcelona y Baleares

Captó el 24% de los fondos en 2022 y ya suma ocho operaciones para este ejercicio

Suite Royal del hotel Four Seasons de Madrid

Madrid aspira a convertirse este año en el principal receptor de inversión extranjera dirigida a la construcción o a la reforma de hoteles. En 2022, los fondos llegados a la capital ascendieron a 803 millones de euros, repartidos en 19 operaciones diferentes, lo que supuso prácticamente duplicar los 468 millones de euros registrados un año antes y sumar el 24% del total de fondos, muy cerca del 27,8% captado por Baleares, la mayor receptora.

Y las expectativas para este año son igual de buenas, ya que hay contabilizadas al menos ocho grandes transacciones, todas de ellas en la categoría de lujo, que se van a cerrar este año. A finales de marzo se inauguró el JW Marriott, el primer hotel de esa marca en España, que ha contado con una inversión de 120 millones entre adquisición y reforma, y que viene a sumarse a la milla de oro hotelera creada en torno al Four Seasons. Apenas a 100 metros de distancia también está prevista la apertura de un Nobu, la cadena hotelera de Robert de Niro, y muy cerca también se encuentra el Iberostar Las Letras, que será reformado para elevar su categoría (su compra se cerró en 70 millones). Un poco más lejos queda el hotel Palace, propiedad de Archer y gestionado por Marriott, que va a proceder a una reforma integral de 500 habitaciones para ponerse al mismo nivel del Ritz, sometido a una reforma integral, o del Rosewood e incluso del Four Seasons, para poder cobrar los mismos precios.

Esta explosión de la inversión hotelera se produce en paralelo a la menor llegada a Barcelona, coincidiendo con las restricciones fijadas para la entrada de inversión hotelera. La capital catalana impide desde 2017 la construcción de nuevos hoteles y solo permite la reforma de inmuebles que tengan uso hotelero. En 2022, la inversión hotelera cayó de 753 a 225 millones, la cifra más baja de la serie histórica. Bruno Hallé, socio codirector de la división hotelera de Cushman & Wakefield, apunta que la moratoria sigue pesando, pese a que sigue habiendo apetito por entrar en el mercado. “Hay interés por parte de los inversores en desarrollar proyectos, pero hay demasiadas restricciones en la moratoria y esos sigue siendo determinante a la hora de tomar decisiones”, recalca. A las dificultades de entrada al mercado se suma la falta de activos en venta, ya que los actuales propietarios se han encontrado un escenario ideal, en el que no tienen competencia y en el que llevan un año viendo como los ingresos se disparan por la recuperación del turismo. “Las únicas circunstancias en las que se están produciendo ventas son en cambios generacionales conflictivos en familias o en empresas que les pillo la pandemia sobreendeudadas”.

La nueva ley de turismo en Baleares entró en vigor el pasado verano y fijaba una moratoria hotelera de cuatro ejercicios, de tal modo que durante esas fechas no se podrá construir ni una sola plaza hotelera adicional y todas aquellas que se dieran de baja no volverían a entrar en la bolsa de habitaciones creada para cada archipiélago durante ese período. Unas limitaciones que suavizó la nueva ley de Sostenibilidad Turística, que contemplaba la posibilidad de hacer reformas en los edificios con usos hoteleros con una condición: fijaba un máximo de incremento del 15% de la edificabilidad y al mismo tiempo exigía un recorte del 5% en el número de camas. Los datos del último informe de inversión hotelera de Colliers, correspondiente a 2022, muestran que esa norma no tuvo ningún impacto el pasado ejercicio, en el que se captaron 913 millones de euros, casi el doble respecto a los 541 millones de 2021 y un 27,8% del total en España.

Pese a estas restricciones que condicionan la inversión en determinados territorios, los expertos consideran que las tendencias contempladas en los dos anteriores ejercicios se consolidarán. “El segmento del lujo, más resiliente e inelástico, seguirá creciendo, como las operaciones de venta de activos para mantener la gestión”, recalca Gustavo Cumella, director de Hoteles de CBRE España. También apuesta porque seguirán firmándose alianzas hoteleras entre grupos, como las suscritas por Iberostar e IHG y Palladium con Wyndham, y porque habrá un mayor protagonismo de las políticas de responsabilidad corporativa y una menor dependencia de la financiación por la recuperación de la caja con la reactivación del turismo.

Los refugios de Valencia y Málaga

Licencias. Valencia y Málaga se han convertido en el refugio de los inversores que huyen de los elevados precios de compra de hoteles en Madrid y Barcelona y de las restricciones de Baleares. En el caso de aquellos que han optado por la capital valenciana se han encontrado con un problema adicional como es la dificultad para tramitar las licencias. Fuentes hoteleras remarcan que al menos hay 70 licencias paradas en el Ayuntamiento y que la gran mayoría corresponden a inversores locales, ya que el peso de los inversores extranjeros es bastante pequeño.
Operaciones. Entre 2019 y 2023 se produjeron 56 aperturas en el segmento del lujo en España, de las que cinco se produjeron en Málaga (Boho Club, Ikos Andalusia, Soho Boutique, Only You, La Zambra Outbound Collection by Hyatt) y tres en Valencia (Hotel Palacio Vallier, Autograph Valencia y Only You)

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