Blackstone refinanciará 2.100 millones para sus socimis de vivienda en alquiler
Avanza en la reestructuración de Fidere, tras la que llegará la de Testa por 1.800 millones
La mayor refinanciación del sector inmobiliario español de los últimos años está en ciernes. El equipo en Londres de la gestora Blackstone trabaja con la banca en encontrar los recursos para sendos nuevos préstamos sindicados para sus dos socimis españolas de vivienda en alquiler, Testa y Fidere. En total, la suma se acerca a los 2.100 millones de euros, según confirman fuentes del sector inmobiliario.
Esta refinanciación llega en un momento de subida de tipos de interés e, incluso, con las dudas del sector bancario por la caída de SVB en EE UU y la incertidumbre sobre Credit Suisse en Europa. Como consecuencia, es probable que el coste se encarezca.
Blackstone financió en 2018 con 513 millones a Fidere, en un crédito en el que Citibank ejerció como banco coordinador, en una estructura bullet, es decir, que la mayor parte de la deuda se paga al vencimiento. Ese mismo año, la gestora estadounidense –uno de los grandes fondos del mundo– obtuvo otro préstamo sindicado para Testa, la gran compañía de vivienda en alquiler en España, por 1.943 millones.
El primer préstamo sindicado que vence es el de Fidere, en agosto. Por eso, el equipo de Londres de Blackstone ha avanzado ya para firmar en las próximas semanas un nuevo crédito que sustituya al actual, aunque todavía no ha decidido cuáles serán las entidades que entren en la financiación, porque el fondo avanza con varias ofertas, según fuentes conocedoras del proceso. La empresa americana valoró, incluso, sustituir el préstamo sindicado por una emisión de bonos, una opción descartada en los últimos meses.
En el caso de Testa, la negociación es más preliminar, ya que la deuda vence en 2024, aunque ya negocia con la banca. El préstamo sindicado original estuvo coordinado por Bank of America y en el que participan Société Générale y Santander. Es muy probable, indican las fuentes consultadas, que estos bancos puedan volver a participar en la nueva financiación. De hecho, Blackstone está trabajando con bancos de inversión internacionales y los principales bancos europeos.
Del préstamo de Fidere, a la socimi le queda por pagar alrededor de 400 millones, cifra que rondará el nuevo crédito. En las cuentas de 2021 de esta inmobiliaria se explica que el coste del préstamo sindicado variable fue de euribor más 2%, lo que ha beneficiado a la sociedad durante estos años de tipos de interés bajos y, sin embargo, habrá apretado más las cuentas de la empresa en los últimos meses. La cifra final a refinanciar en el caso de Testa será entre 1.700 y 1.800 millones (1.832 millones en las cuentas de 2021). En este caso, la mayor parte también se cerró a euribor más 2%, aunque tiene un tramo de 350 millones al 5%.
Fuentes de Blackstone indican que Fidere y Testa siguen obteniendo buenos resultados operativos, ya que los fundamentos del sector siguen siendo sólidos por la elevada demanda de vivienda en alquiler en España y explican que estas refinanciaciones forman parte del curso normal del negocio a medida que los préstamos llegan a su vencimiento.
Los grandes propietarios del alquiler
Las dos socimis de Blackstone, en conjunto, son los grandes propietarios de vivienda en alquiler en España y están pilotadas por Juan Pablo Vera como director general. Testa es la mayor de ellas. Cuenta con alrededor de 11.000 casas destinadas al arrendamiento. El valor de su cartera, a fecha de 2021, alcanzaba los 2.965 millones. El fondo se hizo con esta inmobiliaria en 2018 tras comprarla a sus accionistas Merlin, Santander, BBVA y Acciona. Después de eso, la endeudó con los 1.900 millones.
En el caso de Fidere, el componente inicial fueron las 1.860 viviendas protegidas compradas al Ayuntamiento de Madrid en 2013. Su cartera actual suma alrededor de 5.200 casas, con un valor, en 2021, de 1.171 millones.
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