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Suelo
Tribuna
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La presión de la Comunidad de Madrid a los ayuntamientos por la ley para el impulso de la actividad económica

Entre más treinta leyes afectadas, quizá la más importante sea la del suelo, que reforma en más de cuarenta artículos

La presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso.getty
La presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso.getty

Una ley ómnibus es un texto normativo que, por diversos motivos, sea necesidad u oportunidad, afecta a múltiples normas que no tienen por qué encontrar conexión, modificando, derogando o, incluso, creando otras. El 15 de diciembre 2022, fue aprobada la Ley 11/2022, de 21 de diciembre, de Medidas Urgentes para el Impulso de la Actividad Económica y la Modernización de la Administración de la Comunidad de Madrid (Ley Ómnibus), que entró en vigor al día siguiente.

Entre más treinta leyes afectadas, quizá la más importante sea la del suelo de la Comunidad de Madrid, la que reforma en más de cuarenta artículos. Su objetivo es el de su título, el impulso económico. Aunque sin mucha repercusión pública, su impacto es importante, pues su ánimo es bastante liberalizador. No podemos en este artículo entrar a conocer todos sus cambios, muchos de transcendencia, por lo que solo nos centraremos en como los ayuntamientos de la comunidad quedan seriamente afectados, debiendo aplicarse de forma urgente. Abordaremos tres apartados de esta reforma.

Como será entendido por cualquier lector ajeno a temas urbanísticos, en suelo no urbanizable de protección, es decir, aquellos espacios verdes que merecen su conservación, cualquier uso o edificación se encuentra limitado, sino prohibido. La Ley del Suelo, previamente a la reforma, indicaba que estas actuaciones solo eran posibles si por el planeamiento general del ayuntamiento eran “expresamente permitidas”. La ley Ómnibus adopta el criterio contrario, de tal modo que, eliminado aquella expresión, la sustituye por “expresamente no prohibidas”, por lo que, con carácter general, se permite todo uso y acto edificatorio salvo el ayuntamiento determine su prohibición.

Esto obliga a los ayuntamientos a adaptarse y cambiar su normativa inmediatamente, estableciendo de forma expresa qué no se podrá realizar en este suelo. La expresión empleada genera, además, un problema de orden jurídico-técnico porque pudiera entenderse no resultar válida una prohibición genérica o indefinida, pues, al resultar restrictiva sobre un derecho como es el de propiedad, y contra el nuevo criterio permisivo de la Ley del Suelo, pudiera entenderse que éstas necesiten ser delimitadas y concretas.

Las licencias son actos reglados y, por tanto, no pueden denegarse si cumplen con las determinaciones legales necesarias, por lo que, de no existir tales prohibiciones expresas en la normativa municipal, no existirá motivo para denegarlas. En este momento debe apuntarse que la disposición adicional novena de la ley se encarga de recordar que, en el plazo máximo de un año de su entrada en vigor, los ayuntamientos deberán adaptar sus ordenanzas, reiterando a mayor presión que, independientemente a este “deber”, la ley ya se encuentra en vigor.

Seguimos en suelo no urbanizable de protección. Las “calificaciones urbanísticas” son los permisos que, previamente a la obtención de la licencia para la implantación de cualquier uso o edificación en este tipo de suelo, el propietario debe conseguir para poder actuar en él. Hasta ahora, el competente para tales calificaciones era la Comunidad de Madrid. Con la modificación de la ley, ésta se transfiere a los ayuntamientos, por lo que deberán arbitrar sistemas ante cualquier solicitud que se les presente. El silencio administrativo, claro, será negativo si transcurren tres meses sin respuesta municipal (a salvo necesidad de informe de impacto ambiental), lo que aventura será una fuente de litigios ante la falta de medios y capacidad de muchos de ellos para gestionar tales calificaciones.

Las llamadas ECLUS, entidades privadas de colaboración urbanística, explicado de forma sencilla, son aquellas que, habilitadas, se les permite otorgar licencias y otros actos habilitantes administrativos en sustitución del ayuntamiento. La comunidad quiere extender la experiencia del Ayuntamiento de Madrid con estas entidades a todos los municipios de la comunidad. No obstante, resulta evidente que, dado el principio de autonomía municipal, no pude imponerlas.

Por ello, su regulación en la ley se ha dejado de forma supletoria y serán los ayuntamientos quienes regulen el funcionamiento de estas entidades, pudiendo delimitar libremente sus facultades, permitiendo todas, alguna o ninguna. Pero si el ayuntamiento no actualiza su normativa y no procede a su regulación, será de aplicación la ley por defecto y, por tanto, las ECLUS podrán actuar libremente a instancia del propietario en el término municipal correspondiente.

Es más, a mayor presión, la Comunidad de Madrid quiere que los ayuntamientos no hagan dejación de sus funciones, por lo que establece algo más rompedor: aunque el Ayuntamiento haya prohibido su funcionamiento, las ECLUS podrán actuar si el organismo municipal no hubiera emitido la licencia en plazo. Para rizar el rizo, la ley amplía las capacidades de las ECLUS a labores de verificación e inspección urbanística. Lógicamente, las entidades colaboradoras deberán estar acreditadas, encontrarse inscritas en el registro especial y estar autorizadas.

José Méndez, socio director de Méndez Lit

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