El precio de la vivienda caerá un 2,5% este año, según S&P
La calificadora estima que los aumentos de tipos tardan en torno a dos años y medio en notarse sobre los precios de las casas
El precio de la vivienda se tambalea, pero de momento no se hunde. En España caerá en 2023 y 2024, pero repuntará de manera moderada en 2025, según el último informe sobre el precio de la vivienda que realiza la sociedad de rating S&P. En este, se indica que el precio de la vivienda bajará el 2,5% en 2023 y el 1% en 2024, pero se encarecerá el 1,5% en 2025. Los descensos de precios se producen tras años de encarecimientos pronunciados. S&P estima que en España el precio de los bienes inmuebles ha crecido un 4,1% en 2022.
La razón de estas estimaciones a la baja en España y el resto de Europa es que S&P calcula que, a nivel europeo, el ajuste de precios al contexto de tipos de interés elevados todavía tomará tiempo, en concreto 10 trimestres de media (2 años y medio).
En los cálculos de los economistas de S&P, por cada subida de 100 puntos básicos en el valor del dinero, el precio de la vivienda cae un 5% y la inversión un 10% tras dos años y medio. Además, advierte que cuando las subidas de tipos se producen desde valores bajos, como en la situación actual, los ajustes son más pronunciados.
Los tipos todavía no se trasladan al mercado europeo
En los últimos trimestres, los precios de la vivienda han continuado al alza, pese a las subidas drásticas de tipos de interés que la mayoría que los bancos centrales europeos, el Banco Central Europeo entre ellos, han llevado a cabo.
Pese a ello, la demanda se ha mantenido en niveles estables y los expertos de la calificadora indican que las subidas del precio del dinero ya se vislumbra en el encarecimiento de las hipotecas en términos nominales. Sin embargo, en términos reales y ajustándose a la inflación, los tipos hipotecarios seguirán estando en negativo hasta la mitad del 2024, advierten.
Los precios de la vivienda han mantenido subidas estables en el mercado europeo, con crecimientos de costes de en torno al 10% durante la primera mitad de 2022. El informe indica que los precios todavía no se han ajustado a los tipos porque reflejan la limitación de oferta, más que la relajación de la demanda.
Entre las razones de este fenómeno, desde S&P esgrime que los precios de la vivienda son inelásticos con respecto a los tipos de interés, es decir, los precios son poco sensibles a las subidas o bajadas de los tipos de cambio.
Por otra parte, los expertos advierten de que los precios no solo están expuestos a los tipos. Otros factores explican el aguante de los costes. Por ejemplo, "la gran solidez actual de los balances de los hogares, apuntalada por niveles récord de empleo, el crecimiento de los salarios y los ahorros remanentes de las ayudas gubernamentales contra la pandemia", indica el informe.
En el lado de la oferta, existen también factores que podrían apoyar la tesis de los precios altos: "la capacidad sobrante para la construcción es baja y la necesidad de modernizar los edificios para mejorar la eficiencia energética está apoyando la inversión en vivienda", afirman desde la compañía de rating.
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