Del asombro al catastrofismo: la foto real de la vivienda en España

Aunque el alza de las hipotecas parezca desorbitada, el mercado camina hacia una racionalización saludable tras una era de dinero fácil a un coste irrisorio

Los cambios en todas las esferas de la economía a nivel global han llegado para ponernos los pies en la tierra. En lo que atañe al sector inmobiliario y, más concretamente, a la compraventa de viviendas, hemos vivido meses con una atmósfera onírica que nos ha hecho olvidar el funcionamiento habitual de la economía. Los créditos hipotecarios prácticamente regalados y el elevado número de transacciones nos hicieron pensar en algo así como la época dorada del sector inmobiliario. No obstante, como suele suceder, la regulación del mercado en los últimos meses ha puesto de relieve que los sueños, sueños son.

Tan solo en el primer semestre de 2022 se realizaron 373.145 operaciones de compraventa en España, según los datos proporcionados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Esto quiere decir que, de haberse mantenido el mismo número de transacciones en la segunda mitad del año, habríamos tenido un crecimiento del 50% con respecto a la media anual de 500.000 compraventas. Ante la incesante escalada de las compraventas, la economía dispone de innumerables mecanismos que regulan de forma natural el mare magnum en el que nos encontrábamos: la inflación, la reducción del stock de viviendas de segunda mano disponibles y el encarecimiento de las hipotecas han llegado para quedarse.

Con el euríbor en negativo, los bancos habían malacostumbrado a sus usuarios a disponer de dinero con una gran facilidad y a un coste irrisorio. Ahora, el Banco Central Europeo, en un ejercicio de entereza y valentía, anuncia la subida de los tipos de interés hasta el 2% tratando no solo de luchar contra el contexto inflacionista que amenaza con alterar el transcurso de nuestras vidas, sino devolviendo la cordura al precio de las hipotecas y, por ende, a uno de los principales pilares de la economía –tanto en Europa como en España–: la vivienda como inversión.

A pesar de que la tendencia que veníamos observando hasta el momento nos hizo refugiarnos en la creencia de que el dinero que nos prestaban las entidades no tenía coste alguno, debemos sentar la cabeza: mientras que la crisis económica ocasionada por el boom inmobiliario de 2008 elevó los intereses de los créditos a niveles históricos (entre el 10% y el 12 %); actualmente, los bancos conceden hipotecas a tipo fijo a un comedido tipo fijo que puede oscilar entre el 2% y el 2,5%. En definitiva, un coste más que razonable, si tenemos en cuenta los escenarios anteriores, aunque ahora parezca un encarecimiento desorbitado.

La globalización, que trajo consigo bondades tan ansiadas como la libre circulación de personas, ha conllevado la interconexión de la economía. En otras palabras, las crisis económicas tienen un carácter mundial; aunque afecten sobremanera a determinadas ubicaciones geográficas. En Estados Unidos la actual coyuntura económica ha dado lugar a un grave hundimiento de su sector inmobiliario, registrando caídas generalizadas del 10% en el número de operaciones. Sin embargo, es importante poner de relieve que, en el caso de España, gracias al amplio bagaje del que disponemos por la histórica crisis inmobiliaria, hemos logrado implantar mecanismos de control capaces de regular el funcionamiento del mercado, logrando la sostenibilidad.

Paradójicamente, si bien es cierto que la recuperación económica de España tras la pandemia provocada por el Covid-19 fue paulatina y moderada, nos encontramos con que este factor ayudará a reducir el impacto de la caída como consecuencia de la crisis económica que ya se gesta a nivel internacional, afectada por los cambios en el plano geopolítico y demás factores inéditos que pasarán a los anales de la historia. Así, en los próximos meses veremos cómo las economías que habían demostrado una rápida recuperación tras la pandemia sufrirán desplomes reseñables, mientras que España y su sector inmobiliario se mantendrán impasibles, logrando la estabilidad y regularización del mercado de forma paulatina.

Consecuencia de todo ello, aquellos que se encuentren en búsqueda activa de su nueva vivienda se encontrarán con un mercado que dará respuesta a sus exigencias, ampliando el poder de negociación de los compradores frente a los vendedores y, por tanto, manteniendo el apetito de los usuarios por la compraventa de vivienda. De igual manera, los inversores seguirán respondiendo a las vicisitudes con su habitual entereza: invirtiendo en ladrillo para salvaguardar su capital de posibles adversidades derivadas de la incertidumbre imperante en el contexto actual.

Ante el archiconocido concepto del amor líquido acuñado por Bauman, que describía aquellas relaciones vacuas y fugaces entre individuos como un factor negativo de la posmodernidad, podemos afirmar que el sector inmobiliario español hará uso de la fluidez o liquidez de su realidad para beneficiar a los potenciales compradores de vivienda. La posmodernidad inmobiliaria ha logrado recuperarse de una crisis económica sin precedentes en 2008, reinventarse ante la pandemia y superar la inflación. Nos encontramos ante uno de los pilares de la economía. Un inmueble es sinónimo de hogar, el lugar donde tiene lugar el transcurso de nuestra vida y, por tanto, debemos cuidar el correcto funcionamiento del sector inmobiliario, facilitando el acceso a la vivienda de los usuarios y logrando que este sea un sector sostenible, seguro, fiel y, por supuesto, rentable para todos los agentes implicados.

Francisco Sierra Martínez es Director general de Casavo para España y Portugal