Inmobiliario

El sector privado construye más del 80% de las nuevas plazas en residencias

JLL calcula un déficit de hasta 100.000 camas. Será necesaria una inversión de 11.000 millones hasta 2035 para cubrir la demanda

Residencias mayores titularidad Pulsar sobre el gráfico para ampliar

Ante la demanda creciente de plazas en residencias de mayores y la escasez de oferta, los operadores privados están apostando por crecer. Construyen el 83% de las 25.000 nuevas camas en proyecto hasta 2025, según un estudio de la consultora inmobiliaria JLL. De esas iniciativas, las 15 mayores compañías del sector están poniendo en el mercado el 50% de las habitaciones en desarrollo.

Entre las grandes del sector se encuentran Domusvi, Vitalia Home, Orpea, Amavir, Ballesol, Colisee o Sanitas (ver gráfico). Esas 15 principales empresas suman 85.000 plazas en gestión y 13.000 en construcción. El operador que más plazas desarrolla actualmente, 3.818 unidades, es Vitalia Home, controlada por el gigante del capital riesgo CVC. Le sigue Orpea (1.826 camas), grupo cotizado francés que tiene al fondo de pensiones canadiense CPPIB entre sus accionistas.

Igualmente relevante es la expansión del actual líder, Domusvi, con 1.740 nuevas plazas. Esta empresa gala está controlada por Yves Journel, su fundador, tras recomprarla al fondo PAI Partners a través de Intermediate Capital Group. Destaca también Amavir (1.643 camas en desarrollo), controlada por otro grupo francés, Maisons de Famille. Otro salto importante, poniendo un tercio adicional (1.405) de su actual oferta, lo dará Clece Mayores, propiedad de la constructora ACS.

Las 25.000 plazas en construcción se reparten en 180 residencias y vienen a sumarse a la oferta actual de 390.000 camas. La mayor parte de esa futura oferta se concentra entre Madrid, Barcelona (ambas provincias con más de 3.000 camas) y Alicante. El sector público únicamente está desarrollando un 15% del nuevo stock y el 2% restante corresponde a entidades sin ánimo de lucro.

Falta de oferta

JLL calcula, no obstante, que para cubrir la tasa de cobertura recomendada por la Organización Mundial de la Salud (OMS) –que establece cinco plazas por cada 100 mayores– haría falta construir en España entre 80.000 y 100.000 nuevas camas.

“A pesar de los esfuerzos del capital privado para aumentar el stock, la demanda crece mas rápido de lo que es capaz de hacerlo la oferta”, remarca Juan Manuel Pardo, director de living de JLL. Esta firma de consultoría calcula una necesidad de alrededor de 225.000 camas hasta 2035 y la inversión necesaria para abordar esa carencia llegaría a los 11.000 millones de euros.

El problema de la escasez habitacional se agrava por el rápido envejecimiento demográfico. El 20% de la población española tiene más de 64 años, frente a casi la mitad de hace una década. Se espera que la población mayor de esa edad aumente un 2,3% cada año hasta 2035. España es actualmente el cuarto país con la mayor esperanza de vida, pero según el Institute for ­Health Metrics and Evaluation (IHME) de la Universidad de Washington, como recoge el informe de JLL, podría convertirse en el país más longevo del mundo en 2040, superando a Japón, Suiza y Singapur, al llegar a un promedio de 85,8 años.

Muchas grandes ciudades se alejan del ratio de cobertura de la OMS de llegar a cinco plazas por cada 100 mayores. Sevilla se queda en un 2,7%; Valencia ,en un 2,3%; Málaga, en un 2,4%; Palma, en un 2,9%; Alicante, en un 2,8%; Madrid, en un 3,8%, y Barcelona, en un 4%. Solo Zaragoza (5,5%) y Bilbao (4,4%) cuentan con tasas aceptables.

El informe destaca otra tendencia, la denominada como senior living, viviendas o comunidades adaptadas para mayores. “Otra tendencia fundamental es el auge del senior living en España, que no obstante afronta algunas barreras para seguir creciendo, como la rigidez regulatoria en la mayor parte del territorio”, advierte Pardo. Un ejemplo de este tipo de iniciativa lo lideran el del fondo PBBE y Layetana en el edificio Las Arcadias El Encinar, al norte de la ciudad de Madrid.

Interés de los inversores

En cuanto a las inversiones, hasta septiembre los grupos privados han destinado 389 millones en compras de residencias de la tercera edad. El pasado año se produjo una de las grandes operaciones del sector, cuando el fondo soberano de Abu Dabi y CBRE IM adquirieron a Altamar y Oaktree Capital la socimi Healthcare Activos, propietario de inmuebles pero no operador de las camas.

No es la única socimi que ha surgido como dueña del ladrillo. Adriano Care es otro nuevo protagonista, controlado por Indosuez Wealth Management, Banca March y gestionada por Azora.

Respecto a la rentabilidad, JLL calcula que la yield (retorno de la inversión) de estos activos actualmente se ubica en el 4,65%, más rentable que las residencias de estudiantes, logística, locales comerciales, oficinas y vivienda en alquiler.

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