El parón de la economía incentiva de nuevo el baile corporativo entre promotoras

El sector cree que puede surgir interés en operaciones si se enfrían las ventas. El descuento en las cotizadas, el mayor problema

Los consejeros delegados de las grandes promotoras. Desde la izquierda, David Martínez (Aedas); Borja García-Egocheaga (Neinor); Jorge Pérez de Leza (Metrovacesa); José Ignacio Morales (Vía Célere), y José Carlos Saz (Habitat).
Los consejeros delegados de las grandes promotoras. Desde la izquierda, David Martínez (Aedas); Borja García-Egocheaga (Neinor); Jorge Pérez de Leza (Metrovacesa); José Ignacio Morales (Vía Célere), y José Carlos Saz (Habitat).

El enfriamiento de la economía y el alza de tipos de interés, que afectará a la concesión de hipotecas, pueden abrir una nueva ventana de fusiones y adquisiciones entre las promotoras de vivienda. Así lo ven varios de los directivos de las propias empresas.

Hasta ahora ha habido mucho interés en los fondos accionistas de salir de las grandes compañías después de llevar un ciclo como accionistas, pero el castigo en Bolsa de las grandes cotizadas ha impedido que haya un canje atractivo con otras grandes empresas como Vía Célere, Habitat o Culmia, que en algún momento han mirado o mirarán al parqué.

Sin embargo, el posible enfriamiento del ritmo de preventas en los próximos meses puede poner nervioso a alguno de los fondos accionistas de estas empresas y abrirse a operaciones que antes desechaban, según relatan desde algunas de las grandes promotoras.

Ramón Gayol, socio responsable de corporate finance en inmobiliario de KPMG, afirma que la situación actual de incertidumbre ha conllevado un importante ajuste en las previsiones de rentabilidad en el medio plazo de la totalidad del sector inmobiliario. “Esto conlleva a que los inversores que ya han desarrollado plataformas promotoras con exposición inmobiliaria relevante aceleren sus potenciales actuaciones tanto sobre palancas o sinergias existentes en sus activos, costes productivos y operativos que permitan la mejora del ebitda, como exploren las alternativas de rotación de la composición accionarial actual a nuevo capital con retornos de capital más idóneos ante la nueva situación que viene por delante”. Y añade: “Nuestra percepción actual es que se producirán movimientos por parte de los players del mercado, pero no será fácil cerrar grandes operaciones corporativas”.

En el sector inmobiliario se conoce que los principales accionistas de las grandes promotoras hablan entre ellos a menudo, pero que no han encontrado una fórmula de consenso para operaciones corporativas, ya que el canje con acciones muy devaluadas respecto al valor real de los activos lo han impedido.

En el sector miran a Habitat (del fondo Bain Capital), Culmia (de Oaktree) y al empresario mexicano Carlos Slim como posibles protagonistas porque ven el interés de crecer en este momento.

Slim entró este año en Metrovacesa y ha ido comprando acciones hasta superar el 17% del capital. Los expertos consideran que el multimillonario irá sin prisa sumando acciones, pero creen que en algún momento dará el salto a comprar los títulos de Santander y BBVA y acabe realizando algún movimiento de integración con Realia/FCC Inmobiliaria. Para ello, tendrá que convencer a los dos bancos, accionistas de referencia, sobre un precio justo para las acciones de Metrovacesa.

Oportunidades

En Vía Célere, Värde no ha podido sacar la compañía a Bolsa, ni ha conseguido vender la compañía (negoció con Neinor) y, por tanto, ha seguido una estrategia de desinvertir al menos en la cartera de vivienda para alquiler (actualmente en conversaciones con Greystar). Está por ver qué hace con el resto de la compañía. Igualmente, Neinor se encuentra en un proceso de venta de su portfolio de vivienda en alquiler, negociando con el fondo de pensiones canadiense CPPIB y otros tres interesados. Otras compañías, como el fondo alemán ActivumSG está tanteando la posibilidad de vender su promotora española ASG Homes, según fuentes del sector promotor.

“En etapas de menor crecimiento o recesiones, surgen igualmente oportunidades dentro del sector inmobiliario”, opina Samuel Población, director de residencial y suelo de la consultora CBRE. Apunta a una etapa de nuevos nichos de mercado, refinanciaciones y recapitalizaciones, así como movimientos de fusiones y adquisiciones. “Este tipo de operaciones son complejas y requieren de bastante tiempo hasta que se materializan, pero sí es factible que en 2023 surja alguna oportunidad en este sentido”, agrega.

Sin embargo, Antonio de la Fuente, director de corporate finance de la consultora Colliers piensa que la actual situación económica no va a cambiar el panorama de ventas de compañías. “Los movimientos que existan serán de fondos intentando vender su participación porque ya se ha cumplido su plazo de inversión. Esto ya lo hemos visto en algunas operaciones durante los últimos 12 meses, con poco éxito en la mayoría de las veces, y particulares que vendan sus empresas por falta de relevo generacional”, asevera. “Con respecto a las fusiones entre compañías, pensamos que no se van a producir, pues con los mercados de capitales cerrados carece de sentido seguir ganando tamaño si todavía no se cotiza”, añade el responsable de Colliers.

El precio

La mayor barrera surge para los fondos accionistas de las cotizadas respecto a vender sus títulos a precios muy inferiores de los que salieron a Bolsa. El fondo estadounidense Castlelake, que controla el 71% de Aedas (ha ido recomprando acciones) ha visto cómo la promotora ha perdido un 56,6% de su valor desde su salida a Bolsa en 2017. En Neinor (controlada ahora por Adar, Orion y Stoneshield) la caída es del 51,9% desde ese mismo año y en Metrovacesa del 54,8% desde 2018.

Algunas voces indican que en los últimos tiempos se han igualado los descuentos de las cotizaciones de estas empresas sobre el valor neto de los activos, por lo que facilitaría un intercambio. Sin embargo, la duda se mantiene en cómo se haría una operación, ya que todos estos fondos, más que optar por canjes de acciones, desean vender parte de su capital y recaudar efectivo. La cuestión será saber cuánta prisa tienen (normalmente son fondos que invierten entre cinco y siete años) y si un enfriamiento en las preventas futuras en algunos casos puede incentivar las ventas. De nuevo, el sector mira a promotoras que no cotizan y que quieran saltar al parqué (como Habitat) como posibles interesados en una alianza, además de otros fondos que quieran entrar en un negocio que ha funcionado bien en los últimos años.

De momento, Neinor, Aedas y Metrovacesa no tienen el problema de preventas, ya que ante la escasa oferta que se construye tras la crisis del ladrillo de 2008 y por el mercado al que se dirigen (en grandes ciudades) venden con facilidad todo lo que producen.

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