Cómo cambiar la hipoteca de tipo variable a fija y cuánto cuesta

El cliente puede mudar el préstamo a otra entidad (subrogación) o modificar las condiciones con la propia entidad (novación) El proceso lleva gastos asociados como comisiones y los costes de tasación

Una oficina bancaria.

Cada vez más hipotecados a tipo variable valoran cambiar al tipo fijo ante la vertiginosa subida del euríbor, que ya encarece las cuotas en más de 2.000 euros al año de media. Hoy, el índice hipotecario por excelencia ha aumentado de nuevo al 2,223% en tasa diaria, situando la media provisional de septiembre en el 1,994%.

La vicepresidenta primera del Gobierno y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, Nadia Calviño, ha recordado en un evento que existen facilidades para mudar el préstamo desde 2019. Hay varias formulas posibles, aunque los clientes se enfrentan ahora mismo a un escenario de cambios en el mercado hipotecario. La mayoría de entidades está subiendo los intereses fijos y cada vez es más complicado encontrar precios que resulten rentables. En general, las hipotecas fijas ya superan el 2,5% TAE, cuando hace pocos meses se podían conseguir al 1% TAE o incluso menos. Y es que a los bancos les interesa ahora dirigir las contrataciones hacia las hipotecas variables, con las que obtienen más margen por la escalada del euríbor. Así, los expertos aconsejan hacer cuentas y no dormirse en los laureles.

"Las fijas ya no son la hipoteca estrella de los bancos, cuyos intereses comerciales han virado hacia las variables”, señalan desde Roams, asesor digital en finanzas personales. “Es posible que estemos ante las últimas oportunidades, ante un euríbor desbocado, de conseguir hipotecas fijas a un precio razonable que aún ofrecen algunas entidades”, aseveran.

Subrogación y novación

Hay dos maneras de cambiar de tipo variable a fijo: por subrogación o novación hipotecaria. La primera se produce cuando se cambia el préstamo de entidad financiera. La segunda se basa en la modificación de cualquier cláusula de la hipoteca mediante un acuerdo con la propia entidad. En ambos casos se deja de pagar una cuota variable, que fluctúa en función de la cotización del euríbor, y se empieza a pagar una mensualidad fija que ofrece estabilidad durante toda la vida del préstamo.

La subrogación suele conllevar un cambio en algunas de las condiciones como el tipo de interés al que estaba sujeto inicialmente el préstamo hipotecario. En la novación hipotecaria, pueden verse afectados el tipo de interés, el capital, el plazo de amortización o los requisitos de bonificación.

Existe una tercera vía que consiste en contratar una nueva hipoteca cancelando la anterior. En este caso, hay que realizar y pagar todos los trámites de cancelación y formalización de un préstamo.

Gastos asociados

El proceso para cambiar una hipoteca variable a una fija lleva asociado una serie de gastos para los consumidores, entre los que se encuentran las comisiones por realizar la operación bancaria y los costes por tasar de nuevo la vivienda.

En el caso de la subrogación, existe la posibilidad de que se añada también una comisión de apertura (siempre que la hubiera en la hipoteca firmada con el nuevo banco). También hay gastos de notaría, registro y gestoría, que corren a cuenta de la entidad financiera donde se firme el nuevo préstamo.

Tanto por subrogación como por novación, la nueva Ley Hipotecaria establece el pago de una comisión bancaria, que dependerá de cada entidad.

La comisión por novación hipotecaria suele oscilar entre el 0% y el 1% del porcentaje del crédito hipotecario pendiente de pagar.

En la subrogación existe la posibilidad de que algunos bancos no lleguen a aplicarla. En el caso de que la apliquen, siempre que su existencia y coste consten en la escritura del préstamo, varía dependiendo de factores como el tipo de interés (fijo o variable) y el período de amortización de la hipoteca. En hipotecas variables firmadas a partir del 16 de junio de 2019 (fecha en la que entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria-), la comisión puede ser del 0,25% durante los primeros 3 años o del 0,15% hasta el quinto año. Una vez pasados estos 3 o 5 años respectivamente, no hay que pagar nada más.

Los gastos derivados de la tasación -que pueden rondar entre los 200 y 400 euros- varían en dependiendo de la vivienda y también entra en juego el tipo de operación que se lleve a cabo. En una subrogación, sí hay que pagar la tasación de la vivienda, mientras que en la novación sólo si fuera necesario. Esto dependerá de si el propietario cuenta con una tasación reciente de su vivienda o si el banco directamente decide que la vivienda no ha aumentado de valor. En estos supuestos, no habría que tasar de nuevo la casa.

¿Qué es mejor?

Así, que salga más barato novar una hipoteca o subrogarla dependerá de cada caso. Por ejemplo, con una cuantía pendiente de pagar de 100.000 euros en la hipoteca y unos gastos por tasación de 300 euros, el coste por subrogar una hipoteca puede rondar los 550 euros euros; mientras que en la novación -teniendo que pagar los gastos de tasación- el gasto es de 800 euros aproximadamente.

Olivia Feldman, cofundadora del portal financiero HelpMyCash.com, sostiene que “ahora mismo, lo mejor es contratar una fija, sobre todo porque aún se pueden firmar con un interés por debajo del 3% si se tiene un buen perfil”. Explica que, en un escenario en el que una persona esté valorando contratar una hipoteca variable porque una hipoteca fija al 2,50% TAE le parece cara, "tiene que entender que si el euríbor mantiene la media de septiembre, al filo del 2%, con un diferencial del 0,80%, la hipoteca variable, que se quedaría en 2,80% (suma del euríbor más el diferencial), ya le saldría más cara que la fija”.

A su juicio, contratar una variable ahora implica asumir mucho riesgo por la incertidumbre que impera en el mercado. "Pero como tampoco sabemos si finalmente Europa va a entrar en recesión, lo que podría provocar que el euríbor cambiase su tendencia y bajase el año que viene, tampoco conviene firmar una fija con un interés desorbitado".