Alquilar para comprar, una opción con ventajas para el arrendatario
Las mensualidades pueden descontarse del precio final y pagando las rentas se facilita la concesión de la hipoteca
Ana y Gabriel tienen pocos ahorros para comprarse un chalé de 200.000 euros, por ello han elegido un contrato de alquiler con opción de compra. Al firmar pagaron una prima de 20.000 euros y durante cuatro años abonaron un alquiler mensual de 1.000 euros, por encima del precio de mercado. Al ejercer la opción de compra, el propietario les ha descontado los 68.000 euros de la prima y del alquiler.
Ante una situación en que las entidades bancarias son reticentes a conceder hipotecas, unos precios altos de los inmuebles, un euribor que amenaza con importantes subidas y unos compradores sin suficiente capital para la entrada de una casa, el alquiler con opción a compra se presenta como una oportunidad ventajosa, sobre todo entre los más jóvenes.
El acuerdo de opción de compra concede al alquilado la facultad exclusiva de decidir si realiza o no la compraventa en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones. Además, conoce previamente –al firmar el contrato de alquiler- el precio estipulado para la futura adquisición y el plazo para ejercer la opción de compra.
De esta forma, el inquilino vive arrendado en la vivienda (normalmente pagando una renta más elevada) por el tiempo acordado para ejercer el derecho a la compra (habitualmente entre tres y cuatro años). El alquiler está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos y el propietario está obligado a mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender la vivienda a terceros durante su vigencia. Finalizado el plazo, o antes de su término, el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda por el precio fijado en el contrato.
Este tipo de contrato se conoce como contrato mixto, formado por dos subcontratos: el de alquiler del inmueble durante un tiempo estipulado –con una renta que sube según el IPC- y el de opción a compra del mismo, con un precio de venta fijado en la firma. El principal beneficiado de este contrato es el inquilino. El futuro comprador estaría ahorrando el dinero del alquiler al mismo tiempo que hace uso de la vivienda.
No obstante, fijar el precio de compraventa en el contrato inicial es un arma de doble filo porque si el valor de la vivienda baja se pagará una suma más elevada y puede convertirse en un beneficio si suben los precios, como ocurre en la actualidad. Pero el inquilino siempre tiene la opción de ejercitar o no la compra.
Al estar pagando la casa en la que se vive, es mucho más sencillo demostrar la solvencia al pedir un préstamo. Además, la hipoteca para adquirir el inmueble es más reducida al descontar del precio final una parte o el total del importe del alquiler.
Ventajas y riesgos
¿Cuál es el beneficio para el propietario de la casa? Se asegura el mantenimiento adecuado de la vivienda y el cobro de una renta más elevada durante los meses del alquiler porque si el inquilino no pagara, la opción de compra desaparecería.
Por otro lado, los propietarios suelen fijar el pago por el inquilino de una prima inicial –una especia de fianza- por el derecho a la opción a compra que se perderá si no se adquiere el inmueble. Si es el propietario el que decide no vender el piso, tendrá la obligación de devolver al inquilino este importe.
El propietario también puede establecer entre las cláusulas que se descuente del precio de venta el 100% de la renta durante el primer año y un porcentaje inferior a partir del segundo, que suele ser entre el 80 o el 60% del precio del alquiler.
Mediante este tipo de alquiler, el futuro comprador tan solo tiene que pagar en el momento de la firma del contrato la prima de la opción de compra, “que suele ser un 10% del precio de la compraventa y se va amortizando el precio restante de compraventa con el pago de las mensualidades de alquiler pactadas”, afirma Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio de Fuentes Lojo Abogados. Para el abogado, cuando finalmente se ejercite la opción de compra, “será mucho más fácil acceder a la financiación bancaria necesaria para poder pagar el resto del precio pendiente”.
Aunque el principal beneficiario de este negocio jurídico es el inquilino, para el vendedor también es una fórmula contractual atractiva. Fuentes-Lojo destaca que el propietario “recibe por anticipado el importe de la prima y va cobrando un alquiler mes a mes. Además, si finalmente el comprador no ejercita la opción, se queda con el importe de la prima como contraprestación”.
¿Qué pasa si se agota el alquiler y no se ejercita la opción de compra? El contrato de alquiler se podría prorrogar más allá del tiempo establecido, pero debería elaborarse otro contrato, pues las condiciones ya firmadas habrían variado.
El principal riesgo para el vendedor está en que el futuro comprador no abone la renta, pues habría que iniciar un procedimiento judicial para conseguir su desalojo, que “puede enmarañarse en exceso”, reconoce Fuentes-Lojo. El problema es que el derecho de opción seguiría siendo válido salvo que hubiera sentencia firme resolviendo el arrendamiento.
Riesgos y ventajas en la fiscalidad
Desde Arriaga Asociados destacan que cuando se adquiere a una promotora o empresa, el arrendamiento de la vivienda está sujeto a IVA, pero “tributando entre el 10% o el 4% si son viviendas protegidas. Si se ha pactado una prima, ésta también está sujeta al impuesto con los beneficios de la reducción antedichos”.
Cuando el vendedor del inmueble es un particular, la operación de compra se somete al pago por el comprador del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), más beneficioso que el IVA. En Arriaga recuerdan que “la prima inicial también está sometida a ITP. Además, si la opción se ejercita, vuelve a tributar por el ITP”.
En relación a la fiscalidad, José Migué Tabarés, vicedecano del Colegio de Registradores, recuerda que, entre particulares, “el ITP varía en la cuota dependiendo de las comunidades autónomas entre un 6% y un 10% y su base es la mayor de estas cantidades, es decir, el precio por constituir la opción o el 5% del precio de compra pactado”. El problema es que, según la Dirección General de Tributos, este impuesto sobre la prima se paga “con independencia de que posteriormente se ejercite” o no la opción de compra.
Para el comprador, las desventajas son de índole fiscal, pues tiene que tributar dos veces: primero por la prima abonada en la opción de compra, aunque como arrendatario no compre, y luego al formalizar la compraventa. Sin embargo, tiene la ventaja de poder acceder a las ayudas al alquiler en el IRPF cumpliendo los requisitos establecidos por cada autonomía.
Mayor protección para las partes
Reglamento Hipotecario. El artículo 14 de esta norma establece que estos contratos serán inscribibles cuando exista un convenio expreso de las partes para ello, contenga el precio estipulado para adquirir la finca y el de la opción o prima inicial, así como un plazo que no puede exceder de cuatro años. En el arriendo con opción de compra la duración de la misma podrá alcanzar la totalidad del plazo del alquiler, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.
Acta notarial. El inquilino, al comunicar su intención de compra, puede hacerlo “mediante acta notarial, que suele ser lo más común, o a través de la forma pactada en el contrato privado, según explica el abogado Luis Enrique Garcia, director de Garón Abogados. La portavoz del Consejo General del Notariado, María Teresa Barea, destaca que “lo más importante es contar con asesoramiento sobre las consecuencias civiles y fiscales para que los contratantes conozcan las ventajas de formalizarlo en escritura pública, pues garantiza el control de legalidad y goza de efecto ejecutivo, probatorio, de prelación crediticia y de acceso al Registro”.
Registro de la propiedad. Es recomendable que el contrato se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad. Sin inscripción no cabría posibilidad de ejercitar la opción de compra si la vivienda se ha transmitido a un tercero o ante embargos que perjudicasen el derecho del comprador. “Dicho de otra forma, cuando la opción se inscribe en el registro queda protegida frente a actuaciones del vendedor o derivadas de sus relaciones con terceras personas”, apunta José Migué Tabarés, vicedecano del Colegio de Registradores.