Inmobiliario

Slim lanza una opa sobre el 24% de Metrovacesa a través de FCC

El grupo paga 7,8 euros por acción, lo que supone una prima del 20%, y prevé controlar el 29,4% de la inmobiliaria de Santander y BBVA

Carlos Slim.
Carlos Slim.

El magnate mexicano Carlos Slim sigue reforzándose en el mercado inmobiliario español, donde ya es dueño de Realia. El empresario, a través de FCC, ha lanzado una opa para alcanzar el 29,4% de Metrovacesa, según informó este miércoles la constructora a la CNMV. De esta forma tomará un papel de accionista relevante en la inmobiliaria controlada por Santander y BBVA y en la que ya contaba con el 5,4% del capital.

El consejo de administración de FCC aprobó este martes formular una opa voluntaria sobre un máximo de 36.402.322 títulos de la promotora madrileña, representativas del 24% de su capital, al precio de 7,8 euros. Ese importe supone pagar una prima del 20% sobre el de cierre de la acción de Metrovacesa en la sesión del martes. Fuentes cercanas a la operación aseguran que el análisis se ha llevado a cabo en México y que el propio Slim dio al plácet a una inversión que marca un nuevo punto de inflexión para la saneada FCC.

A inicio de la sesión bursátil del miércoles, Metrovacesa subía el 16,95%, a 7,59 euros, prácticamente igualando el precio de la oferta de Slim.

FCC 8,45 1,32%

METROVACESA 7,05 -0,98%

La operación supondrá un desembolso máximo por parte de FCC de 283,93 millones de euros. Con esa oferta, Slim se quedará por debajo del 30% el capital de Metrovacesa, ya que si lo supera estaría obligado a lanzar una opa por el 100% de la compañía. El grupo constructor tiene comprometida financiación suficiente para obtener los fondos necesarios para atender la contraprestación total de la oferta, según explica en el documento remitido a la CNMV.

FCC debía al negocio inmobiliario un 3,6% de su ebitda de 1.126 millones al cierre de 2021. Opera en el mercado doméstico y se centra en la tenencia, promoción y explotación de inmuebles en renta, esencialmente oficinas, locales y centros comerciales, y en la promoción de viviendas para su venta.

La centenaria Metrovacesa actualmente está controlada por Santander, con un 49,3% del capital y por BBVA, con un 20,8%. Tras la crisis del ladrillo iniciada en 2007, ambos bancos como acreedores fueron reforzando su posición a la vez que saneaban la empresa. Tras aportar numerosos suelos, estas dos entidades se hicieron con el control de la promotora y la relanzaron, incluyendo su vuelta a Bolsa en febrero de 2018.

Metrovacesa es una de las principales promotoras del país junto a Aedas y Neinor, también cotizadas. Desde hace meses, en el sector se esperan operaciones de concentración a través de fusiones y adquisiciones y la inmobiliaria de Santander y BBVA es una de las más señaladas, debido a que las entidades financieras en principio no tienen vocación de permanencia en su capital a largo plazo.

La operación supondrá un desembolso máximo por parte de FCC de 283,93 millones de euros

Slim es una de las personas más ricas del mundo, con una fortuna superior a los 80.000 millones de euros, según calcula Forbes. En España ya saltó al negocio promotor al entrar en Realia, en un movimiento que puede recordar al que ahora protagoniza. Inicialmente, en 2015, el multimillonario adquirió el 24,5% correspondiente a Bankia en Realia. Poco a poco, ha ido creciendo su control sobre esta inmobiliaria hasta hacerse con el 73% actual del capital.

Con descuento respecto al valor de los activos

El sector promotor está duramente castigado en Bolsa, con cotizaciones muy por debajo del valor neto de sus activos (NAV), es decir, el valor real al descontar la deuda. Y concretamente Metrovacesa ha sido la más castigada, con descuentos incluso cercanos al 60% de su NAV.

Por eso, aunque Slim pague ahora una prima del 20%, realmente se está haciendo con parte de una compañía infravalorada en Bolsa respecto al valor de sus activos.

De hecho, el NAV actual de Metrovacesa es de 2.399 millones de euros, según la presentación de resultados anuales de 2021 de la compañía. Teniendo en cuenta que su capitalización bursátil es de 1.140 millones, eso supone más de un 50% de descuento respecto a ese valor neto de sus activos.

La compañía tiene actualmente un banco de suelo para 32.000 viviendas y, además, una cartera de terrenos valorada en 610 millones destinada a terciario (oficinas, logística, comercial…).

El pasado año, la compañía ingresó 510 millones de euros (250% más interanual) y volvió a beneficios, tras ganar 18,5 millones frente a las pérdidas de 163 millones de 2020.

Este salto en el negocio en 2021 se produjo por el incremento de entregas de viviendas a clientes, de 1.627 unidades frente a las 601 de un año antes. A finales de 2021 contaba con 138 promociones activas y 4.000 casas en construcción.

El sector promotor está duramente castigado en Bolsa, con cotizaciones muy por debajo del valor neto de sus activos

Los detalles de la opa

La opa se realiza a través de FCC Inmobiliaria, que junto a su socio de control -la sociedad mexicana Control Empresarial de Capitales-, podrán alcanzar mediante la operación una participación máxima del 29,4087% del capital de Metrovacesa (incluyendo el 5,4087% que ya es de su titularidad).

FCC Inmobiliaria presentará ante la CNMV la solicitud de autorización de la oferta, junto con el folleto y los demás documentos que se deban aportar, "lo antes posible" y, en todo caso, dentro del plazo máximo de un mes desde la fecha del anuncio, esto es, no más tarde del día 23 de abril de 2022.

Así, FCC Inmobiliaria estima que la presentación tendrá lugar en la segunda mitad de dicho plazo. FCC Inmobiliaria y su socio de control valoran la permanencia en Bolsa de Metrovacesa y no tienen actualmente previsto promover o proponer ninguna variación al respecto.

Al tratarse de una oferta parcial, en ningún caso será aplicable el derecho de venta forzosa. La oferta se formula exclusivamente en el mercado español, único mercado en el que cotizan las acciones de Metrovacesa, y se dirige a todos los titulares de acciones de la compañía cualquiera que sea su nacionalidad o residencia.

Apetito por el ladrillo

Carlos Slim, propietario de un 74,2% de FCC a través de la citada Control Empresarial de Capitales, ha mantenido interés en el negocio inmobiliario desde su desembarco en el grupo español. Mostró confianza en la reanimación de Realia y ahora se lanza sobre Metrovacesa en un momento en que FCC ha consolidado el beneficio y un alto margen de ebitda del 16,9%. La compañía completó el ejercicio 2021 ganando 580 millones, el doble que en 2020 al apoyarse, entre otras palancas, en la consolidación de Realia y Jezzine.

Los 283 millones que pretende desembolsar por Metrovacesa están ya avalados y respaldados por una liquidez de 1.535 millones entre efectivo y equivalentes en manos de FCC. Los 7,80 euros por acción ofertados se ajustarán a la baja, ha advertido la compradora ante la CNMV, en caso de que Metrovacesa pague dividendos durante este proceso abierto esta mañana.

La operación, a juicio del departamento jurídico de FCC, no debe pasar el examen de órganos de competencia a la vista de que “no constituye una concentración económica en el sentido de las normas sobre control de concentraciones”.

Tampoco se someterá al filtro del Gobierno al no constituir “una operación sujeta a autorización de inversiones extranjeras directas” en virtud de lo establecido en la Ley 19/2003, de 4 de julio, sobre régimen jurídico de los movimientos de capitales y de las transacciones económicas con el exterior. Y es que, el sector inmobiliario en que actúa Metrovacesa “no tiene carácter estratégico en el sentido de la referida normativa”, ha argumentado FCC ante la CNMV.

En un movimiento previo, el pasado 8 de octubre, la cabecera inmobiliaria del grupo, FCC Inmobiliaria, alcanzó un acuerdo con Control Empresarial de Capitales (CEC) para adquirir un 13,12% del capital de Realia por 83,9 millones. Esa inversión facilitó una posición de control (50,1%) y su consolidación. Además, se incorporó el 100% del capital de Jezzine, sociedad patrimonial en renta propiedad 100% de una filial de CEC.

Como resultado, FCC elevó su control sobre FCC Inmobiliaria, hasta un 80,03% y entró en la actividad de patrimonio en renta. Las cifras de ventas del área inmobiliaria subieron de 35 a 147 millones, mientras que el resultado bruto de explotación creció de 3,8 millones en 2020 a 40 millones de euros en 2021.

A mayor perímetro, mayor endeudamiento. La deuda financiera neta a 31 de diciembre alcanzó los 3.225 millones de euros, lo que representó un aumento de 428 millones. Realia y Jezzine aportaron 889,7 millones. La última posición de deuda financiera bruta declarada es de 4.945 millones, un 16,4% más que en 2020 (966 millones por la consolidación de Realia y Jezzine).

Pese a este salto en el inmobiliario, FCC tiene sus verdaderos motores de ebitda en las divisiones de Servicios Medioambientales y Gestión del Ciclo Integral del Agua (Aqualia), que aportan el 74% del beneficio bruto de explotación, por el 26% que procede de las actividades vinculadas a la construcción y gestión de infraestructuras, a la producción de materiales asociados y al negocio inmobiliario.

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