La vivienda recupera el atractivo inversor, pero sin los riesgos de una burbuja

Las pistas que algunos de los datos de evolución del mercado de la vivienda han arrojado sobre los riesgos de una nueva burbuja inmobiliaria no son los suficientemente contundentes como para temer una nueva explosión de construcción residencial, de demanda desafora de casas, de subidas fulgurantes de precios ni de descontrol del crédito a promotores y particulares. Las ventas registradas en los últimos meses y la pequeña escalada de precios en algunas ciudades no responden a un comportamiento del mercado propio del inicio de una tendencia alcista de riesgo como la iniciada en los últimos años de los noventa y que se prolongó durante una decena de años, hasta el parón súbito de los años 2009 y 2010. Puede tratarse del arranque de un ciclo prolongado, pero de tendencia muy suave, puesto que las circunstancias, aunque pueden ser coherentes con el real estate como objetivo de inversión, no lo son con las que se precisan para alimentar una burbuja de precios.

El repunte de las operaciones en los últimos meses es el propio de una pequeña explosión que sucede a un periodo de parálisis del mercado, como el ocurrido por la pandemia, durante la cual se paralizaron incluso las compraventas que estaban en marcha por imperativo administrativo. A esa irrupción de compras ha podido contribuir también la búsqueda de viviendas más amplias o en lugares con menos concentración demográfica ante la llegada de un modelo laboral más flexible, que combine la actividad presencial en las sedes de las empresas con el teletrabajo.

Pero los expertos si aseguran que en los próximos años se mantendrá cierta animación en la demanda de casas, porque recuperan buena parte del atractivo como inversión que había perdido en la gran recesión tras revalorizaciones desmesuradas previas. La expansión del alquiler por las dificultades de la población adulta más joven para adquirir vivienda, y la ausencia de otras opciones de inversión que antes absorbían recursos del ahorro, así como los riesgos de ajustes en la renta variable tras las fuertes revalorizaciones de los últimos años, (de las que ciertamente el mercado español ha sido un poco ajeno), están llevando el foco hacia la inversión inmobiliaria.

La expectativa de revalorización, aunque modesta, y la rentabilidad que proporciona en el mercado del alquiler, ha devuelto a la vivienda el atractivo que había perdido; pero el riesgo de una escalada anormal de precios o de un hundimiento súbito de los mismos a renglón seguido, no existe. Ni las condiciones laborales de la demanda, ni las de financiación bancaria ni los estímulos fiscales que atizaron en el pasado el boom de actividad, están ahora presentes.