Guía sobre la nueva norma de vivienda: a quiénes afectan los topes y las penalizaciones

La norma define al gran tenedor de vivienda y el área de mercado tensionado

Vivienda en alquiler en Sevilla.
Vivienda en alquiler en Sevilla. EFE

PSOE y Unidas Podemos consiguieron alcanzar ayer un acuerdo en materia de vivienda para aprobar la futura ley que, entre otros puntos, regulará el precio de los alquileres en España poniendo topes en algunos casos e incentivando su abaratamiento en otros. La norma también recoge penalizaciones a la vivienda vacía y define por primera vez en una ley estatal al gran tenedor de vivienda y el concepto de área de mercado tensionado.

Estas son las principales novedades de la norma que ha permitido desbloquear los Presupuestos Generales del Estado de cara a 2022, a falta de los detalles finales y la letra pequeña.

A quiénes afectan los topes del alquiler

Las limitaciones del precio de los alquileres en las zonas tensionadas, un mecanismo que dependerá exclusivamente de las comunidades autónomas (con competencias en materia de vivienda), afectará únicamente a los grandes tenedores con personalidad jurídica. El gran propietario que sea persona física, explican fuentes conocedoras de la normativa, quedaría de esta manera exento.

Qué se considera gran propietario

El gran casero, según la norma, es el dueño de más de 10 viviendas, cifra con la que ha venido trabajando el Ejecutivo en todas las medidas de urgencia desplegadas a raíz de la crisis sanitaria y económica del Covid-19. En un primer momento, Unidas Podemos quiso rebajar la cifra a cinco inmuebles, pero finalmente la frontera se fijará en la decena de casas.

Qué es una zona de mercado tensionado

Es un área, distrito, barrio o ciudad en la que los precios medios del alquiler han crecido en los últimos cinco años más de cinco puntos por encima de lo que lo ha hecho el IPC. Además, el importe medio de la renta debe representar más del 30% de la media de ingresos por hogar.

Quién decide si un área está tensionada

A falta de conocer los detalles finales de la ley, los dos socios de Gobierno trabajan desde hace meses con una propuesta que establece que son las administraciones competentes en materia de vivienda las que podrán declarar, de acuerdo con su normativa reguladora, zonas de mercado residencial tensionado "a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado".

Según esta propuesta, la vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación del resultado de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación.

A quién afecta la retirada de los privilegios fiscales

El cambio fiscal planteado por los dos socios de Gobierno se concretará en la rebaja de la bonificación que existe a las conocidas como entidades arrendadoras de viviendas, un incentivo que es del 85% en la cuota del impuesto de sociedades. Se prevé que la reducción de la ventaja tributaria sea considerable, según fuentes conocedoras.

Este régimen afecta a empresas que tienen arrendadas más de ocho viviendas que permanecen alquiladas durante más de tres años, según los regímenes tributarios especiales recogidos por la Agencia Tributaria. Al menos el 55% de sus rentas o del valor de sus activos tiene que ser proveniente del alquiler residencial. La base de bonificación es la parte de la cuota íntegra que corresponda a las rentas.

Qué pasa con los pequeños tenedores

Para los pequeños propietarios (hasta 10 inmuebles) se ha acordado la congelación de precios en las zonas tensionadas y el impulso de incentivos fiscales para bajar el precio de las rentas. Estas bonificaciones oscilarían entre el 60% y el 90% de los rendimientos obtenidos por el alquiler, a la par que reducirían la deducción general actual (del 60%) al 50%.

Bonificaciones

De nuevo a la espera de conocer el detalle, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al presentar el modelo de deducciones el pasado mes de marzo, diseñó un sistema de bonificaciones que oscilaría entre el 60% y el 90%. A la más cuantiosa podrían acogerse los caseros que abaratasen un 10% las rentas del alquiler respecto a un contrato anterior en una zona tensionada.

En otro supuesto menor, también en las zonas tensionadas, los caseros podrían reducirse un 70% de los rendimientos si incorporasen al mercado inmuebles que antes no estuviesen considerados como viviendas habituales.

En el supuesto general y no necesariamente en las zonas tensionadas, las bonificaciones alcanzarían el 60% en el caso de que las rentas no sobrepasasen unos topes máximos fijados por una norma jurídica en base al índice de precios oficial. Sumarían un 10% más, hasta el 70%, si los inquilinos fuesen jóvenes de hasta 35 años.

También habría deducciones del 60% cuando se hayan realizado obras de rehabilitación o mejora en la vivienda en los últimos tres años que impliquen un desembolso de más de seis meses de renta.

Qué sucede con las casas vacías

Las viviendas deshabitadas estarán sujetas, pertenezcan a una persona física o jurídica con más de cuatro inmuebles en propiedad, a un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150% que podrán aplicar los ayuntamientos. La decisión, por ello, recaerá en los consistorios.

Queda por ver el detalle de qué se considera vivienda vacía. Hasta la fecha, los dos socios del Ejecutivo han trabajado con la idea de no incluir en este paquete las segundas y terceras residencias. Previsiblemente tampoco contarán como tal los inmuebles que se encuentran sujetos a obras de rehabilitación o a una reforma o que están ofertados en el mercado de la compraventa o el alquiler. También queda por ver cómo se analizará si un inmueble está o no deshabitado. Hasta la ahora, varias autonomías trabajan con los datos del suministro eléctrico o del consumo de agua para confirmarlo.

Quién recibirá las ayudas al alquiler

El Ejecutivo anunció ayer una ayuda directa para el alquiler de 250 euros mensuales para personas entre 18 y 35 años que tengan unas rentas por ejercicio por debajo de los 23.725 euros, tres veces el IPREM (el indicador público de renta de efectos múltiples). Este bono anual de 3.000 euros se podrá recibir durante dos ejercicios, y en el caso de los hogares vulnerables podrá contar con un añadido de hasta el 40% de su valor.

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